|
בעלי מקצועות חופשיים מוזמנים להעביר אלינו לפרסום מאמרים, מידע בעל ערך חדשותי, חוות דעת מקצועיות בתחומים משפט, כלכלה, שוק ההון, ממשל, תקשורת ועוד, וכן כתבי טענות בהליכים בבית המשפט.
דוא"ל: vip@news1.co.il
|
|
|
קבוצת חג'ג תרוויח 93 מיליון שקל בפרויקט הקרייה
|
תשקיע 480 מיליון שקל בבניית מגדל משרדים בן 32 קומות, 37,700 מ"ר ● לראשונה: פרסום נתונים מעודכנים של כל ההוצאות בפרויקט ● הרווח מותנה בכמה גורמים ● קבוצות גינדי גורפות רווח של עשרות מיליונים - ויוצאות ברכוש גדול
|
קבוצת חג'ג תרוויח 93 מיליון שקל, לפני מס, מבניית ומשיווק מגדל משרדים בן 32 קומות ברחוב הארבעה בתל אביב. כך מגלה מסמך של חברת פז כלכלה והנדסה. המסמך, בן 48 עמודים, חושף את פרטיו המלאים של הפרויקט, אחד הגדולים בענף. הוא גם מאפשר הצצה נדירה לפירוט ההוצאות, ההשקעות והרווח של מגדל משרדים מוביל. הנתונים מעודכנים מאין כמותם, כי תאריך המסמך הוא 3 בפברואר. News1 מפרסם היום את עיקרי המסמך.
האחים משה ויגאל גינדי, וחברת גינדי החזקות (בניו וכלתו של יגאל), זכו בספטמבר 2009 במכרז של מינהל מקרקעי ישראל, לרכישת מגרש בן 6 דונם בקרייה, בין הרחובות הארבעה וארניה. הם שילמו תמורתו 175 מיליון שקל, כולל הוצאות פיתוח.
לאחר שנה, ב-3 בספטמבר 2010, חתמו קבוצות גינדי על הסכם, הנותן לקבוצת חג'ג' אופציה של 6 חודשים לרכישת המגרש, לפי כ-55 מיליון שקל לדונם. האחים יצחק ועידו חג'ג' אמרו בשבוע שעבר, כי המו"מ הגיע לשלב מתקדם, ויש להניח שהאופציה תמומש. במקרה זה, הם ישלמו לגינדי 333.2 מיליון שקל (צמוד למדד דצמבר 2010, ועוד מע"מ). תשלום זה כולל את מחיר המגרש, את הוצאות הפיתוח של כ-21 מיליון שקל, וכן תשלום של כ-30 מיליון בעד בעבור זכויות לבניית 6,250 מ"ר מסחרי.
|
|
עם זאת, יש לדעת שהערכה אופטימיות אלו תלויות בכמה גורמים, שרובם אינם בשליטת היזמים: - הבנייה (שלב החפירה) תתחיל בספטמבר 2011, ותסתיים ביולי 2015. זאת, אם העירייה תוציא התרי בנייה בתוך 3 עד 5 חודשים מיום הבקשה. אם העירייה תפגר תתארך הבנייה והוצאות המימון יגדלו.
- אם הריבית במשק תעלה, יגדלו שוב הוצאות המימון.
- הוצאות הבנייה עלולות לעלות בשל התייקרות חומרי גלם, מיסים, עליית שכר עבודה וכדומה.
- הרווחיות מבוססת על תפוסה של 100%. אם היא תהיה פחות מ-100%, יקטנו ההכנסות.
|
|
הבנייה תעלה 4,000 שקל למ"ר
|
|
|
המגרש הוא, כמובן, רק חלק מהסיפור. המרכיבים האחרים של ההשקעה הם:
|
| ▪ ▪ ▪ |
- הוצאות נוספות של כ-51 מיליון שקל: תיווך 1.75 מיליון שקל, מס רכישה 8.7 מיליון שקל, עורד דין 2.6 מיליון שקל (1.5% מהיקף החוזה!), אגרות 7.6 מיליון שקל, תכנון ויועצים 9.3 מיליון שקל, פרסום ושיווק 5.7 מיליון שקל, הנהלה וכלליות 5.8 מיליון שקל. יחד עם סעיפים קטנים נוספים, רזרבה של 9.7 מיליון שקל להוצאות בלתי צפויות (=בצ"מ ).
- בנייה: העירייה עדיין לא אישרה עדיין את התב"ע, אך התוכנית ידועה כבר כמעט בדיוק: מגדל משרדים בן 30 קומות, עם 1,075 מ"ר עיקריים בכל קומה, שהם 37,700 מ"ר עם שטחי שירות (כולל ממ"ד ומרפסת בכל קומה). בניית המשרדים תעלה 4,000 שקל למ"ר, שהם כ-151 מיליון שקל .
- חניון בן 5 קומות, מזה כ-425 מקומות במגדל הצפוני – 310 מקומות לדיירי המגדל ו-110 מקומות בחניון ציבורי בתשלום. בניית החניון תעלה 2,100 שקל למ"ר, שהם כ-34 מיליון שקל.
- הוצאות מימון – כ-48 מיליון שקל.
אם נחבר את כל ההוצאות דלעיל, ועוד כמה סעיפים קטנים יחסית (ובהם הטל השבחה של 2.3 מיליון שקל, למשל), נגיע להשקעה כוללת של 480 מיליון שקל. קבוצת חג'ג תממן את ההשקעה מהון עצמי, מהנפקת ניירות ערך בבורסה ומליווי פיננסי של בנק או בנקים.
|
|
עוד 4.5 מיליון שקל מהשכרת המגרש לחניה
|
|
אגב, לגינדי יש רווח צדדי של כמה מיליוני שקלים: המגרש מושכר לפי שעה לחברת "חניוני הצלחה" ב-240 אלף שקל לחודש. אם נניח שגינדי יקבלו את דמי השכירות במשך כשנה וחצי, צפוי להם רווח נוסף "מן הצד" של כ-4.5 מיליון שקל. לא רע בתור דמי כיס לחברות כה גדולות, המגלגלות מאות מיליוני שקלים.
עתה עלינו להתרכז בתוכנית ההשקעות של קבוצת חג'ג'. הם קונים, כאמור, את המגרש כולו בכ-333 מיליון שקל. מגרש זה מחולק לשניים – דרומי וצפוני. המגרש הדרומי ישווק , על-פי התוכנית, לקבוצת רכישה. הם ניהלו מו"מ למכירת המגרש לחברת ריט 1, אך העסקה בוטלה לפני שלושה שבועות. מכאן ואילך נניח למגרש זה, ונתרכז בחציו הצפוני של המגרש, שעליו מתכננת חג'ג' לבנות מגדל משרדים משלה.
קבוצת חג'ג' תשלם בעד המגרש הצפוני כ-190 מיליון שקל, כולל כ-19 מיליון שקל בעד זכויות הבנייה ל-6,250 מ"ר (כולל שרות), ליעדים מסחרים ואחרים, שהועברו מהמגרש הדרומי למגרש הצפוני. לסכום זה, וכן כל הסכומים הבאים, יהיה צורך להוסיף הצמדה למדד, העומדת כרגע על 1.5%.
|
|
קנו ב-170 מיליון שקל, ימכרו ב-300
|
|
קבוצות גינדי יוצאות מהמגרש ומהעסקה ברכוש גדול: הן קנו כאמור את המגרש ב-170 מיליון שקל. עם המכירה, יקבלו מחג'ג 300 מיליון שקל, וכן החזר הוצאות פיתוח - רווח של 130 מיליון שקל, או 76% , על ההשקעה! גם אם נפחית מהרווח הוצאות מימון לבנק לאומי, דמי תיווך, מס רכישה, מס שבח והוצאות אחרות, עדיין יוצאות משפחות גינדי ברווח יפה של עשרות מיליוני שקלים. רווח זה מבטא, כמובן, את הזינוק בשווי המגרשים בתל אביב בשנה האחרונה.
|
|
עתה אנחנו מגיעים לשאלת מיליון הדולר – יותר נכון 130 מיליון הדולר (ההשקעה בדולרים לפי השער הנוכחי): האם זה יהיה כדאי? האם יהיה כאן רווח סביר? עורכת הסקר, דניאלה פז-ארז, משיבה: "כן, בהחלט, וזה אפילו יהיה רווחי מאוד!". מגדל המשרדים מיועד להשכרה. פז-ארז סקרה את שוק המשרדים ואת העסקות הגדולות שנעשו בתל אביב, ובמרכזן עסקות שנעשו בחודשים האחרונים באזור רחוב הארבעה. חברת התיווך אוקינוס נכסים, הפעילה במקום, אומרת שדמי השכירות למשרדים, בגימור חלקי, באזור זה עומדים כיום על 120 שקל למ"ר לחודש. פז-ארז מעריכה, שהמשרדים במגדל חג'ג', ברמת מעטפת (=ללא גימור כלשהו) יושכרו בכ-100 שקל למ"ר לחודש. עוד היא מעריכה, ששטחי המסחר יושכרו בכ-200 שקל למ"ר לחודש, והחניה תושכר ב-850 שקל למקום לחודש. על בסיס הערכות אלו, היא קובעת: - ההכנסה מהשכרת המשרדים תגיע ל-43 מיליון שקל בשנה (לאחר ניכוי כמה שטחים נלווים, שאינם מיועדים להשכרה).
- ההכנסה מהשכרת שטחי המסחר תגיע לכ-5 מיליון שקל בשנה.
- ההכנסה מהשכרת מקומות החניה תגיע לכ-4.3 מיליון שקל לשנה.
- סך ההכנסה משלושת השטחים המניבים תעמוד, בתפוסה מלאה, על כ-52 מיליון שקל לשנה.
עורכי הסקר מניחים תשואה של 9% על ההשקעה. הכנסה של 52 מיליון שקל משכירות, שוות-ערך, בהנחה זו, לשווי של 573 מיליון שקל. ההשקעה היא כאמור 480 מיליון שקל, כך שהרווח לפני מס יעמוד על 93 מיליון שקל. זהו רווח של 19% על ההשקעה,או במלים אחרות: עסקה טובה.
|
|
| תאריך:
|
06/02/2011
|
|
|
עודכן:
|
06/02/2011
|
|
אלעזר לוין
|
|
קבוצת חג'ג תרוויח 93 מיליון שקל בפרויקט הקרייה
|
|
בעונת 1960/1 קבעה ריאל מדריד הגדולה של אלפרדו די סטפאנו שיא של ניצחונות רצופים בליגה הספרדית (15), ובמחזור ה-22 של עונת 2010/11 השיא הזה נופץ. ברצלונה דרסה 0:3 את אתלטיקו מדריד והשלימה ניצחון ליגה 16 ברציפות. ליונל מסי, שבמחזור הקודם מול הקולצ'ונרוס נפצע בתיקול גס של תומאס אויפאלושי, נקם עם שלושער והעלה את מאזנו ל-40 שערים העונה בכל המסגרות.
|
|
|
|
|
יותם הלפרין ממשיך לקבל קרדיט בליגה היוונית מדושאן איבקוביץ'. היום (שבת) קיבל הישראלי 26 דק' במשחק מול פניוניוס ותרם 13 נק', 4 חט' ושני אסיסטים בדרך לניצחון 63:82. הישראלי סיים כקלע המוביל. שרון דרוקר ואריס סלוניקי הפסידו בדרבי לפאוק 79:74. אולימפיאקוס - פנאיוניוס 63:82
הקבוצה של יותם הלפרין רשמה את ניצחונה ה-16 העונה והיא נמצאת בראש הליגה היוונית עם מאזן מדהים של 0:16. האדומים שלטו במשחק מהפתיחה והם הובילו 19:25 בסיום הרבע וביתרון של 8 נק' בהפסקה. האורחים לא הצליחו להוות יריב ונכנעו גם בשני הרבעים הבאים.
|
|
|
|
|
הוועדה למונחי התקשורת של האקדמיה ללשון העברית פרסמה רשימה של הצעות למונחי תקשורת עליהם היא לעיתונאים להעיר. מונחים אלה יפתחו מילון מיוחד למונחי תקשורת שיכלול גם מונחים מתחומי הרדיו, עיתונות הרשת, הטלוויזיה והקולנוע. את הרשימה הכינה ועדה בראשות העיתונאי רוביק רוזנטל ופרופ' רפאל ניר.
|
|
|
|
|
הפועל חיפה הגיעה הערב (שבת) לקרית שמונה ועשתה דבר פשוט: לקחה את מה שנתנו לה. ההגנה של רן בן שמעון סיפקה מנה נדיבה במיוחד של טעויות ואחרי רבע שעה לעדן בן בסט כבר היה צמד והאורחים שייטו ל-1:3 קליל הרבה יותר ממה שניתן היה לצפות.
|
|
|
|
|
הוועדה הרעיונית-מדינית של תנועת הקיבוץ הדתי, המאגדת 19 קיבוצים ומושבים שיתופיים בהם מתגוררים כ-10,000 איש, החליטה כי כל מוסדותיה לא יקבלו מימון מהקרן לישראל חדשה. הוועדה קוראת גם לגורמים השותפים עמה להימנע מקבלת סיוע מהקרן
|
|
|
|
|
