"הרוכשים, בעיקרם אנשים תמימים שהשקיעו את עיקר הונם, עתידם וחלומותיהם בעסקה לרכישת דירת מגורים, מוצאים את עצמם כעת בפני שוקת שבורה, אל מול חברה חדלת פירעון, שפעלה כחברה יזמית בתחפושת מלאכותית של מארגנת קבוצות רכישה", נכתב בדוח שהוגש לבית המשפט על קריסתה של רום כנרת, ובו הנאמנים מצביעים על חשש מהותי לכספם ודירותיהם של מאות רוכשים ששילמו לחברה מאות מיליוני שקלים.
כמה שנים קודם לכן, ענבל אור, מי שנחשבה כ"מלכת קבוצות הרכישה", מכרה על הנייר עשרות דירות מעל כמות הדירות שיכולה הייתה באמת למכור. לפני כשנתיים, בגזר דין שניתן כנגד 5 חברות שהיו בשליטתה של ענבל אור, נקבע כי כ-200 נושים לא מובטחים, שאין להם הערת אזהרה, יקבלו רק כ-8% מהחוב כלפיהם; כ-300 נושים נוספים יקבלו בין 50% ל-100% מהחוב; ועוד מיעוט של כ-100 משפחות קיבלו דירות בפרויקטים;
בשני המקרים אנשים רבים נותרים בסיכון ועלולים לאבד את ביתם. זו בדיוק אחת הסכנות בקבוצת רכישה – שזו ללא ספק המצאה ישראלית בנוסח ״סדר לי ואסדר לך״ – הרוכשים צריכים לתת אמון מלא ביזם, בלי לדעת הרבה פרטים על הנכס וגם לא ברור להם מתי, אם בכלל, יקבלו את הדירה. חיסרון נוסף הוא שבמקרים רבים מארגני קבוצת רכישה מגיעים ללא ניסיון, וזאת בהשוואה ליזמי נדל"ן שיש להם ניסיון רב.
בתחילת דרכן צברה שיטת קבוצות הרכישה תאוצה, בעיקר בזכות האפשרות לרכוש דירה או נכס במחירים שהם נמוכים משמעותית ממחירי השוק. הבעיה הייתה שהתחום היה פרוץ ורף הכניסה היה מאד נמוך – מה שנתן גם פתח לאנשים, "מארגני קבוצות רכישה", שניצלו את ההזדמנות הזו לרעה.
מאז אותם מקרים, ממשלות קודמות ניסו לקדם את חוק קבוצות הרכישה, על מנת להסדיר את התחום ולייצר בו יותר ביטחון עבור הרוכשים. כבר היום, חשוב לציין, הדברים שונים לחלוטין מכפי שהיו טרם אישור החוק. קבוצות הרכישה בשוק הנוכחי עובדות לפי כללי אתיקה ברורים והוגנים. אחרת, הן פשוט לא יצליחו – כי כמו בכל שוק, גם כאן יש תחרות, לא רק מול קבוצות רכישה אחרות, אלא גם מול יזמים פרטיים. במובן הזה, נראה כי ניסיונות ההסדרה של חוק קבוצות הרכישה עושים לענף רק טוב.
אחרי כל זה, הגענו למנה העיקרית – האם, נכון לכתיבת שורות אלה, משתלם להשקיע בטרנד קבוצות הרכישה, שעושה אלינו קאמבק עקב מחירי הדיור הגבוהים? מי הוא היזם האמיתי ומי הוא הרוכש? איך ניתן בכל זאת להגן על מי שבחר לקחת סיכון במודע על מנת להוריד את מחיר הרכישה באופן דרסטי? התשובות לכל השאלות האלו – בהמשך הכתבה.
חוזרות למשחק
דווקא עליית הריבית בשנה האחרונה הביאה גל מחודש של קבוצות רכישה, שנדמה היה כאילו פג תוקפן לאחר פרשת ענבל אור. החזרה הלא צפויה העלתה גם את השאלה – האם קבוצות רכישה כיום, אחרי שכביכול למדנו מטעויות העבר עם חוק קבוצות הרכישה כאמור, מהוות הזדמנות טובה לרכישת דירות במחירים מוזלים?
מצד אחד, אכן ניתן לראות כי במסגרת קבוצות רכישה הוצעו דירות בפרויקטים יוקרתיים במחיר השווה לכל נפש. הדוגמה המובהקת האחרונה לכך היא בשדה דב, אצל חנן מור שהסתבך. תוכנן במקור שיווק של כ-84 דירות החל מ-51 אלף שקל למ"ר, במקום 75 אלף שקל למ״ר בפרויקטים מקבילים. הוזלה של עשרות אחוזים.
מצד שני, פעם אחת ולתמיד חשוב שתבינו שבכל מקרה של קבוצת רכישה – אין פה רוכשי דירות אמיתיים המוגנים על פי חוק המכר. יש פה לרוב אנשים חסרי ניסיון, אנשים מהיישוב, שהופכים ליזמים לכל דבר – ועשויים להרוויח בענק או להפסיד את המכנסיים. צריך לקרוא ולהבין את הדקויות בתחום.
על פי התקדים האחרון, משנת 2019 – חברי קבוצות רכישה עלולים לספוג קנסות של מיליוני שקלים אם יעברו על החוק. זו הייתה הפעם הראשונה בה משרד הבינוי והשיכון הטיל עיצומים כספיים על חברי קבוצת רכישה. "הם נדרשים להבין כי הם יזמים לכל דבר ועניין", קבע אז הממונה על חוק המכר במשרד השיכון, עמית גריידי.
כמו כל דבר במדינה, לוקח זמן להסדיר תקנות או חוקים, וכך גם לגבי קבוצות הרכישה. לאחר התרסקותה של ענבל אור פעל משרד המשפטים להסדרת התחום. שמונה שנים אחרי, בעקבות נפילת קבוצת הרכישה רום כנרת בשנה האחרונה, בוחנת המשנה ליועצת המשפטית לממשלה, כרמית יוליס, את חידוש החקיקה מ-2017 שנועדה להסדיר את תחום קבוצות הרכישה. משרד המשפטים מסר כי "הנושא כבר מצוי בבחינה מקצועית מחודשת לאור השינויים שמתרחשים בתחום".
מוכרי דירות או לא?
ובינתיים, פסק דין ראשון מסוגו אכן מאשר את עמדת משרד הבינוי והשיכון המנסה להגן כן על רוכשי הדירות התמימים בקבוצות רכישה. למעשה, התקבל פסק דין של ועדת ערר בבית המשפט המחוזי בתל-אביב יפו, המאשר את החלטתו של ממונה חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון – להכיר במארגן קבוצת רכישה כיזם המוכר דירות אשר ביצע עבירות חוק מכר נוכח אי הבטחת כספי הרוכשים. עיצום כספי בסך של כרבע מיליון שקל הוטל על החברה, וחקירה מקיפה בקשר לכלל ההתקשרויות בפרויקט נפתחה לפי הודעת משרד השיכון. במסגרת החקירה נמצא כי חברה פעלה כמוכר דירות בפרויקט בבת-ים בכסות של ארגון קבוצת רכישה. בין היתר – עלה כי החברה מכרה לרוכש דירה ספציפית תוך שנקבע לה מחיר סופי ותאריך מסירה, הקרקע נשארה בבעלות החברה, וכל זאת בזמן שהחברה שלטה בכל הפעולות בפרויקט (נוסף על נסיבות אחרות). החברה לקחה על עצמה את ההתחייבויות לעיל, תוך התקשרות ישירה בינה לבין הרוכש ואמירה כי התקשרות זו גוברת על הוראות הסכם השיתוף המקובל בפרויקטים מסוג קבוצות רכישה.
חשוב לציין כי מארגני קבוצות רכישה אינם כפופים לחוק המכר, ובהתאם אינם נדרשים לספק בטוחות לחברי הקבוצה, או לעמוד ביתר החובות הקבועות בחוק המכר. אך לצד זאת, לא כל פרויקט אשר מציג את עצמו כקבוצת רכישה, הוא אכן כזה על פי מהותו. המבחן לעניין זה איננו אופן הצגת הפרויקט וכותרות המסמכים, כי אם מערכת היחסים המשפטית שבין כלל הצדדים לפרויקט.
עמדת הממונה על חוק המכר, כפי שהוצגה בבית המשפט, הייתה כי אין אפשרות לקבל כמובן מאליו את האופן שבו הגדירו הצדדים לעסקה את ההסכם ביניהם, ויש לבחון את הדברים על פי מהותם האמיתית. לולא כך היה הדבר, כל הסכם הכולל כותרת שאינה "מכר דירה", לכאורה, היה מקבל פטור אוטומטי מחוק המכר, ללא תלות במהות המשפטית של ההסכם הנקבעת על פי ההסדרים שבו. תוצאה כזו לא ניתן לקבל שכן מדובר בעקיפה בוטה של הוראות החוק. ערר שהגישה החברה נדחה בפסק דין מפורט.
מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, יהודה מורגנשטרן, אומר בנושא: "הנחתי את האגף להגנה על רוכשי הדירות במשרד להמשיך לפעול בתקיפות מול כל גורם הפועל בניגוד להוראות חוק המכר. אנו נחושים להיאבק במפרי חוק על מנת לאפשר שוק נדל"ן בטוח עבור כלל העוסקים בדבר ובדגש על רוכשי דירות, שעומדים לרוב מול חברות גדולות ובעלות אמצעים".
ממונה חוק המכר, עמית גריידי, הוסיף כי "מטרת חוק המכר הינה להגן על רוכשי הדירות. כל שיטה בה מוכרים מנסים לעקוף את החוק מעמידה בסיכון את רוכשי הדירות. אנו ממליצים ואף דורשים מרוכשי דירות לעמוד על הזכויות המגיעות להם על פי חוק ולהתייעץ עם אנשי מקצוע מקום בו קיים ספק".
מלחמת עצמאות
האם לחברי קבוצת רכישה מגיעה עצמאות? מקרה בוחן התרחש סביב פרויקט הענק "יונייטד שרונה" (כיום ב.ס.ר שרונה) בתל אביב, הכולל שלושה מגדלים המתנשאים לגובה של 40 קומות כל אחד וסך של 420 דירות, כ-8,000 מ"ר שטחי משרדים, כ-4,000 מ"ר שטחי מסחר, כ-4,000 מ"ר מבני ציבור מעל 5 קומות חניה תת קרקעית ועוד שימור של שלושה מבני טמפלרים במתחם הפרויקט. מדובר בפרויקט הגדול ביותר שנרכש בישראל על ידי קבוצת רכישה.
קבוצת הרכישה כללה כ-300 חברים ומארגני הקבוצה הבטיחו לחבריה שבזכות הבנייה העצמית, שלא באמצעות קבלן, יוכלו לקבל דירה במרכז תל אביב במחיר של 3 מיליון שקלים בלבד. עם זאת, זמן קצר לאחר שחגגו הרוכשים את העסקה נקלע הפרויקט לקשיים, כשמארגני הקבוצה הודיעו לחברים שהמחיר הסופי של הפרויקט יהיה גבוה בהרבה מההערכות המוקדמות, ונוכח המחיר הגבוה ששולם במכרז, ספק אם העסקה תשתלם לחברי הקבוצה. אחד המרכיבים הבעייתיים בעסקה היו דמי הניהול הגבוהים שהתחייבו החברים לשלם למארגנים, בסך כ-178 מיליון שקלים.
השינוי הביא את החברה המארגנת לעימותים משפטיים מול חברי קבוצת הרכישה, שהאשימו אותה בהטעיה. עקב כך, כ-20 מחברי הקבוצה הודיעו שלא ישלמו את התשלומים להם התחייבו, ולמעשה במילים אחרות, הודיעו על פרישה מקבוצת הרכישה. אולם, זה לא כל כך פשוט. בעיה מרכזית נוספת בהצטרפות לקבוצות רכישה היא: קשה לצאת מקבוצת הרכישה ללא שמצאת מישהו אחר שייכנס בנעליך. יזם ולא רוכש דירה. כבר אמרנו, לא?
מאז, לאחר מחלוקות קשות, החברה המארגנת "יונייטד שרונה" התחלפה בקבוצת ב.ס.ר במסגרת מכרז, כיוון שהציעה את דמי הניהול הנמוכים ביותר (שגם אותם כבר דרשה להכפיל בהמשך), אך 20 חברי הקבוצה אשר ביקשו לפרוש מהקבוצה, שמכונים "המפרים", המשיכו להחסיר בתשלומים הנדרשים מכל חבר בקבוצה, ואף סירבו לחתום על הסכם המימון של הקבוצה, מה שהוביל להליך משפטי ארוך בו תבעו חברי הקבוצה, באמצעות ב.ס.ר, את אותם המפרים.
סירובם של המפרים לשלם קשור בטענתם לפיה החברה שארגנה את הקבוצה בראשית דרכה (לפני כניסתה של ב.ס.ר. ע.פ), הציגה להם מצגי שווא שונים בקשר לפרויקט עם כניסתם לקבוצה, באופן המקנה להם את הזכות לביטול הסכם השיתוף ו-"השתחררות" מהקבוצה.
עם זאת, בתום תהליך בוררות מורכב, פסק השופט צבי זילברטל על זכייתה של חברת ב.ס.ר שרונה ב-15 מיליון שקל. במילים אחרות: החברים שניסו לפרוש מקבוצת הרכישה יפצו את שאר חברי הקבוצה ב-15 מיליון שקל, בתוספת הוצאות משפט של קרוב למיליון שקל.
פסק הבוררות מבוסס על קביעה מהותית ותקדימית בתחום קבוצות הרכישה, לפיה גם אם הטענות למצגי השווא כנגד המארגן הקודם של אותה הקבוצה היו מוכחות כנכונות, לא היה בכך לכאורה כדי להקנות לחברים המפרים את הזכות לביטול הסכם השיתוף, המסדיר את מערכת היחסים שבין חברי הקבוצה לבין עצמם.
פסק הבוררות בהליך, המתפרס על פני 93 עמודים, מקבל את טענות הקבוצה כי אין תוקף להודעות הביטול ששלחו המפרים, וממילא הם חברי קבוצה לכל דבר ועניין. משכך, קבע הבורר כי על המפרים לשלם לקופת הקבוצה את מלוא התשלומים שכל חבר קבוצה נדרש לשלם, וכן לחתום על הסכם המימון של הקבוצה. בנוסף, השית הבורר על הנתבעים תשלומי ריבית לקבוצה, פיצוי מוסכם, הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד.
בפסק הבוררות נכתב: "המסקנה העולה מן הדיון עד כה היא שהנתבעים לא הוכיחו את טענותיהם בקשר להטעיה ותרמית במעשי המארגן והנציגות, ולא הראו כי עומדת להם עילת ביטול כלפי המארגן. כמו כן, לא הראו הנתבעים כי במעשי המארגנים והנציגות נפלו ליקויים ופגמים מהסוג המקים להם עילת ביטול כלפי חברי הקבוצה. משכך, מתייתר הדיון בשאלה האם במצב בו הוטעו הנתבעים על ידי המארגנים, קמה לנתבעים עילת ביטול של הסכם השיתוף כלפי יתר חברי הקבוצה. עם זאת, ולמעלה מן הצורך, אתייחס בקצרה לגופה של טענה זו".
עוד, נכתב בפסק הבוררות: "הנתבעים הפרו את הסכם השיתוף בסירובם לפעול על פי הוראותיו ובמסירת הודעות ביטול, ולפיכך זכאית הקבוצה לסעדי אכיפה ופיצויים. נוכח האמור, נדחית התביעה שכנגד המבוססת על ההנחה שביטול הסכם השיתוף נעשה כדין".
מטעם עורכי הדין, אשר ייצגו את הרוכשים הפורשים שרובם הגיעו לפשרה, נמסר בשעתו: "עם כל הכבוד, כאשר בפרויקט מגורים חלות התייקרויות של כ-70%, כל קביעה לפיה המארגנים פעלו כשורה ובמקצועיות בתכנון התקציב אינה עומדת במבחן המציאות".
נחשון קיויתי, יו"ר קבוצת ב.ס.ר, אחד השחקנים המרכזיים והחיוביים בתחום כבר שנים רבות, מסר עם קבלת הפסיקה לטובתו: ״הפרויקט ממוקם במיקום הטוב ביותר בעיר ובלב הפועם של תל אביב. אני מאמין שכאשר יסתיים הפרויקט והשותפים יקבלו את יחידותיהם, הם ייהנו מפרויקט איכותי עם מפרט גבוה ועליית ערך משמעותית".
הסוד של קבוצת רכישה מוצלחת
"הלקוחות שלנו הם השותפים שלנו מתחילת הדרך ועד סופה", אומר צחי סופרין, בעל שליטה וסגן יו"ר דירקטוריון בקבוצת סופרין, שידועה בניסיונותיה המוצלחים בקידום פרויקטים בתחום קבוצות הרכישה.
בואו ונזכור תמיד כי קבוצות רכישה הן לא מוצר, אלא שיטה עסקית שבה יש שותפים שווים המבצעים ומקדמים יחד בניה של פרויקט ומגדירים מראש את חלוקת הזכויות ביניהם בחוזה משפטי.
עיקרון יסוד בקבוצת רכישה מוצלחת הוא עיקרון השותפות היזמית, הקושר את כלל חברי הקבוצה, השותפים יחד ברכישת הקרקע ובבניית הפרויקט. כך, גם אם לטענת מי מחברי הקבוצה הוא הוטעה על ידי גורם שלישי, הוא זכאי לכל היותר לתבוע את הגורם שהטעה אותו, אך מחויב במקביל להמשיך לקיים את הוראות הסכם השיתוף, ולבצע את התשלומים לקופת הקבוצה בדיוק כמו שאר חברי הקבוצה, כפי שלמדנו מהמקרה הנ"ל.
החל משנת 2011, רכישת דירת מגורים במסגרת קבוצת רכישה היא אירוע המוליד חבות במס רכישה על פי חוק – כאילו נרכשה דירת מגורים ולא קרקע. התיקון בחוק נעשה במסגרת תיקון מספר 69, במסגרתו הטילו מס רכישה על מלוא הנכס (דירת מגורים) כגמור, בעוד שבפועל לא נרכש כזה. מכאן, במסגרת רכישה זו מוטל על הרוכש גם מע"מ על שווי הקרקע שנרכשה. התיקון הזה מעמיס מעל 23% מיסים על רוכשי הדירות (17% מע"מ, ועוד מס רכישה על שווי "דירת מגורים" כגמורה – כל אחד לפי מצבו בעת הרכישה).
העוול הקשה הזה נגרם בשל לחץ שהפעילו הקבלנים על הממשלה להיות שותפים ל-"חגיגה" של קבוצות הרכישה, במסגרתה חברי קבוצה יכולים לרכוש דירה במחיר מופחת של 20-30% לעומת רכישה מקבלן. עם הטלת המס, וחרף ניסיונות המדינה לבלום את עליית המחירים, ניתן לראות כי מגמת הזינוק במחירי הדיור בישראל רק נמשכה.
נציין כי יש לא מעט קבוצות רכישה בעלות מוניטין שהצליחו לפעול לטובת חבריהן. לדוגמה, קבוצת ב.ס.ר של נחשון קיויתי עם אינספור פרויקטים מוצלחים וקבוצת סופרין של משפחת סופרין (קיויתי וקלמן סופרין היו שותפים בעבר). קבוצת סופרין ארגנה והוציאה לפועל מספר רב של פרויקטים מוצלחים בשיטת קבוצות הרכישה והיזמות בתחום המגורים, המשרדים והמסחר ברחבי הארץ. נחשון קויתי, מהנדס בהכשרתו, ממתיק סוד בנוגע להצלחתן של קבוצות רכישה: "הפקטור המרכזי בהצלחתה של קבוצת רכישה הוא בחירת מנהל-מארגן עם המון ניסיון מקצועי וקבלות בפרויקטים במתכונת קבוצות רכישה – גם בתחום המגורים וגם בתחום המשרדים – שיידע להוביל את הקבוצה והפרויקט לחוף מבטחים. בנוסף, חשוב לסיים את הפרויקט בתקציב עודף.
בחלק גדול של הפרויקטים החזרנו כסף לשותפים בסיום הפרויקט, לא על חשבון האיכות של הבניה. לארגן קבוצת רכישה זו לא חובבנות, חייב להיות סופר מקצועי בתחום ההנדסי, הניהול והפיקוח״.
חברה נוספת שפעילה בארגון והובלה קבוצות רכישה היא חברת אילה אגם, בה חברו יחד ראש מנהלת המגורים של צה"ל אל"מ (במיל') ג'קי סוויסה, וסגן ראש אכ"א דאז, תא"ל (במיל') איתן לוי לאחר פרישתם. אסנת לוי, סמנכ"לית שיווק באילה אגם, מסכמת: "עסקאות של קבוצות רכישה מומלצות כיוון שכמעט תמיד הן יבטיחו עלויות נמוכות משמעותית מול פרויקטים יזמיים. עם זאת, צריך להבין שמחיר העסקה לא מקובע כמו ברכישה אצל יזם, ואם יש החלטה להיכנס לקבוצת רכישה, רצוי מאד שמי שיוביל אותה הוא מארגן בעל ניסיון מוכח בעסקאות של קבוצות רכישה, אשר מאחוריו מספר פרויקטים שכבר אוכלסו בהצלחה ומכיר את האתגרים הייחודיים של העולם הזה״.
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו