מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון: "מגמת ירידת מחירי הדירות תימשך בשנים הקרובות"

לא הצלחתם לזכות בהגרלת דירה בהנחה? אל דאגה. ההגרלה הקרובה, כך חושף בפנינו מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון יהודה מורגנשטרן, צפויה להיפתח כבר בסוף החודש. יוגרלו בה כ־4,000 דירות בהנחה, בירושלים, בפתח תקווה, בבית דגן, באילת, באשקלון, בנוף הגליל, במגדל העמק, בכפר ברא, באלעד וברכסים. לקראת סוף השנה תיפתח הגרלה נוספת, שבה יוגרלו עוד כ־6,000 יחידות דיור.

מורגנשטרן מציין בראיון מיוחד ל"ישראל היום" כי "במועצת רמ"י האחרונה בראשות שר הבינוי והשיכון יצחק גולדקנופף הוחלט על שורה של צעדים, ובהם רידוד עלויות הפיתוח לקבלנים כדי להביא להצלחות השיווקים, וכן עדכון לתוכנית דירה בהנחה, שבמסגרתו יגדל גובה ההנחות מחוץ לאזור הביקוש. לאור החלטות אלו נדרשנו לבצע התאמות בכלל המכרזים, ובקרוב תיפתח ההרשמה להגרלה הבאה של תוכנית דירה בהנחה, שיהיו בה אלפי דירות ברחבי הארץ".

לדבריו, ביום שלישי בשבוע הבא צפוי קבינט הדיור לאשר את ההצעה של משרד הבינוי והשיכון, שאמורה להוזיל דירות בפריפריה באופן משמעותי. על פי ההצעה, המדינה תעניק סבסוד צולב כך שהקרקעות יוחכרו ליזמים במחיר אפס, ובד בבד יינתן סבסוד להוצאות הפיתוח של הקבלנים (הכנת הקרקע לבנייה מבחינת החיבור לתשתיות).

לדבריו, "הקרקע באזורי עדיפות לאומית, מחוץ לאזורי הביקוש, תימכר במחיר אפס, ועלות הפיתוח לקבלן תהיה אפסית או נמוכה מאוד. כלומר, אדם שיזכה במקומות האלה במחיר למשתכן, למשל, יקבל דירת 4 חדרים במחיר של 650 אלף שקלים בממוצע, ובשוק חופשי הוא יוכל לקנות דירה במחיר של 800-900 אלף שקלים. זה דיור בר־השגה עם בשורה ענקית של ייצור עשרות אלפי יחידות דיור במחיר בר־השגה".

לתמרץ רשויות מקומיות

מעבר לכך, מורגנשטרן חושף כי לקבינט הדיור הקרוב תובא הצעה נוספת של המשרד, שנועדה לתמרץ רשויות מקומיות לאשר בנייה למגורים על ידי תוספות כספיות בסך שעשוי להגיע ליותר מ־10,000 שקלים.

לדבריו, "הוטל עלינו לגבש תמריצים לרשויות מקומיות כדי להגדיל את היצע הדיור. לרשויות מקומיות קשה, כל יחידת דיור היא גירעונית עבורן. לצד הפעולות שכבר נעשו בחוק ההסדרים אנחנו בוחנים כעת אפשרות לתת תוספת כספית לרשות מקומית שמשווקת: על כל יחידת דיור רשות מקומית תקבל תקציב גם דרך הקרקע וגם כסף תקציבי. הדבר הזה מתקדם במשרדים הרלוונטיים, וההחלטה תובא לקבינט הקרוב. בסוף זה 'גזר' ותמריץ למי שמשווק".

הצעה זו בשונה מחוק "קרן הארנונה", שבמסגרתו הוחלט גם על "מקל" בדמות הפרשות מהארנונה העסקית. חוק זה אמור להיכנס לתוקף רק במהלך השנה הבאה ובשלב זה נמצא בהליכים משפטיים בעקבות עתירות שהוגשו לבג"ץ על ידי השלטון המקומי.

ומה בנוגע לקבלנים?
"נוסף על הסיוע לתושבים ולרשויות המקומיות, הצלע השלישית מבחינתנו היא הקבלנים, ואנחנו בוחנים אפשרות לסייע להם בעיקר באמצעות תמריצי מס. אנחנו מסרבים לבקשת הקבלנים להוריד מס רכישה למשקיעים, כי זאת פעולה שתגדיל את הביקוש ותעלה את המחירים.

"מבחינת דחיית תשלומים על הקרקע - אנחנו עושים את זה בפריפריה, ואילו במרכז אנחנו מבינים שזה יוביל להעלאת מחירים. מבדיקה שביצענו עולה כי יש עשרות אלפי יחידות דיור שיחסית זמינות לבנייה כרגע לקבלן, בטח בשוק יורד. אין שום תמריץ לבנות, ואנחנו רוצים לייצר להם סט של תמריצים שיגדילו את ההיצע, ובכך נמשיך את מגמת הירידה של המחירים. זאת השאיפה שלנו".

אתה מצייר כאן תמונה אופטימית - זה שונה מאוד ממה שאומרים הקבלנים. מבחינתם אנחנו לפני קטסטרופה של העלאת מחירים.
"אגיד לך מתי יכול להיות שסרוגו (ראול סרוגו, יו"ר התאחדות הקבלנים; ס"ג), צודק. אם אנחנו לא נצליח לייצר היצע, כשהריבית תתחיל להתמתן אנחנו נקבל פה עליית מחירים חדה. אבל אם אנחנו נמשיך לייצר ולהגדיל היצע, ואנחנו מצליחים כרגע לייצר את ההיצע, אני לא חושב שאנחנו נפגוש עליית מחירים. אני חושב שמגמת ירידת המחירים תימשך פה, לא רק בשנה הקרובה אלא בשנים הקרובות. בינתיים אנחנו מצליחים לעמוד בהיצע וירידת המחירים תימשך, היא לא תיפסק. הקבלנים יבינו שהם צריכים להוריד מחירים יותר.

"לפני כמה חודשים עשינו שולחן גדול ופניתי ליזמים. אמרתי להם - יש 140 אלף זכאי דירה בהנחה, חסרי דיור שמחזיקים בתעודת זכאות של מדינת ישראל. אנחנו מגרילים כ־30 אלף אנשים בשנה. לכם יש דירות לא מכורות, בואו תיתנו איזושהי הנחה, נבוא ונחבר ביניכם וגם נחסוך לכם את השיווק. השיעור שהיזמים דיברו עליו הוא 8%-10% הנחה, ואני שואל אם יש קטסטרופה כזאת גדולה. אנחנו יודעים להביא אנשים, בואו ניתן הנחה גדולה קצת יותר, למה אתם (הקבלנים; ס"ג) לא מורידים מחירים? אני חושב שיש פה צעקת חמס של הקבלנים שהיא לא הוגנת.

"אני רוצה לציין שעליית המחירים הזאת לא קרתה בחלל ריק. גם היום יש מכרזים שבהם זוכה קבלן ממרכז הארץ כשההצעה השנייה היא בפער של לפחות 40%. אז את מחיר המקסימום הקבלנים קובעים. ואז לחזור אלינו אחר כך ולצעוק 'עזרו לנו'? מי הביא אותנו למצב הזה? אם הטענה כלפינו שאנחנו 'מספסרים בקרקע' - אדם שיש לו קרקע פרטית לא מוציא אותה למכירה היום ב־50% פחות. זה מה שאנחנו עושים כיום, אנחנו מורידים מחירים של הקרקע".

"אני לא מדבר בסיסמאות"

אחת מהביקורות שנשמעות בשטח היא ששר השיכון והבינוי דואג בעיקר למגזר החרדי. על כך עונה מורגנשטרן: "בסוף לכל שר יש את המפלגה שלו, הסקטור שהוא פועל בו, ובסוף הוא יו"ר מפלגה. אבל אני מסתכל על העבודה של המשרד. קודם כל, העצמאות המקצועית שהשר נותן לי ולכל הצוות המקצועי מדהימה אפילו אותי. אני לא מצליח להבין על מה מדברים. השבוע הייתי עם השר בקצרין, אין חרדים בקצרין. או בבית שאן או במשגב שביקרנו בהן. ההחלטות במועצת רמ"י האחרונה על הגדלת ההנחות על הקרקע במגזר הכפרי, אני לא חושב שיש חרדי אחד שעובר ועדה אחת לאחד היישובים. אז כן, יש צורכי דיור במגזר החרדי, ואנחנו לא מתנצלים על כך שאנחנו דואגים לציבור החרדי כחלק ממה שאנחנו דואגים לכלל מדינת ישראל".

שר השיכון לשעבר אלקין אמר בראיון ל"ישראל היום" כי יש תחושה שאין מדיניות ניהול דיור ואין "בעל בית". אתם תשעה חודשים במשרד ועדיין לא הצגת תוכנית דיור סדורה.
"לבוא ולהציג תוכנית דיור במסיבת עיתונאים ולהגיד שהולכים לטפל ב-Airbnb, ובסוף לא קורה עם זה כלום, זה לרשום צ'קים שאף אחד לא פודה אותם. בעיניי זה לדבר בסיסמאות ובכותרות, וזה החלק הכי קל. בסוף, אני לא פוליטיקאי - אני איש מקצוע, וזה לא מעניין אותי לדבר בסיסמאות האלה. כל פוליטיקאי וכל שר - שיעשה את התפקיד שלו, ואני בטוח שהם עושים את התפקיד שלהם נאמנה. גם הממשלה הקודמת עשתה דברים מדהימים, קיבלתי משרד מתפקד.

"לצורך העניין, עד היום אני בקשר עם המנכ"ל הקודם. הרציפות השלטונית מייצרת אמון. לבוא ולדבר על אם הוצגה תוכנית דיור או לא הוצגה - זה אולי דיון שצריך לשאול את הפוליטיקאים לגביו. האם אני קם בבוקר ויש למשרד תוכנית דיור סדורה? התשובה היא חד-משמעית כן". 

התוכניות של דירה בהנחה הופכות חסרי דיור למשקיעים, וזוכי מחיר למשתכן עשו רווח של יותר ממיליון שקלים. זה לא מפריע לכם?
"זה מפריע. פעם ההנחות הגיעו ליותר ממיליון שקלים. החל מ־12 ביוני השנה העברנו החלטת מועצה שהגבילה את ההנחות באזור המרכז ל־500 אלף שקלים, ומחוץ לאזור המרכז עד ל־600 אלף שקלים. ככלל, זה 25% ממחיר השוק, וזאת המגבלה".

"עבדתי קשה להגיע לזה"

מסלול הקריירה של מורגנשטרן לא טריוויאלי מבחינת המגזר החרדי. הוא בוגר הפקולטה להנדסת תעשייה וניהול בטכניון והקים חברה המעודדת שילוב חרדים בעולם התעסוקה והאקדמיה. "בצמתים רבים בחיי שאלו אותי אם אני חוזר בתשובה", אומר מורגנשטרן וצוחק. "אז אני חרדי מבטן ומלידה, חסיד גור, גדלתי כחרדי כל חיי. בגיל 24 נכנסתי לתוכנית 'עתידים' למימון לימודים לחרדים והתקבלתי לטכניון. בהתחלה חשבתי שאני אעשה את זה על הדרך, אלמד תוך כדי, לא הבנתי עד הסוף מה זה טכניון, שזה ישיבת פוניבז' של האוניברסיטאות.

"את המכינה התחלתי אחרי שנולד הבן הראשון שלי, ויומיים לפני הפסיכומטרי נולדה הבת שלי. אני זוכר שאשתי הגיעה עם הסלקל להורים שלי, ואני שואל אם אני יכול ללכת לטכניון לעשות סימולציות. נכנסתי לשם בזכות ולא בחסד. במהלך 15 חודשי המכינה למדתי מהבוקר עד הלילה", הוא אומר, מראה לנו את הסיכומים שהוא עדיין שומר, ומודה: "עבדתי קשה כדי להגיע לזה. החל מהסמסטר השלישי עבדתי כמעט במשרה מלאה. את התואר התחלתי עם ילד אחד וסיימתי עם חמישה. מיד התחלתי בתואר שני. התחלתי בכלכלה, אבל מהר מאוד עברתי לתואר שני בהיסטוריה, הרגשתי שאני חייב, אחרי התואר בטכניון - עם החדו"א, סטטיסטיקה וכו'".

מורגנשטרן שימש בעבר דירקטור בתאגיד המים של עיריית תל אביב-יפו, "מי אביבים", וכממלא מקום מנכ"ל החברה הכלכלית בני ברק. הוא מספר כי לא הכיר את השר גולדקנופף באופן אישי עד שקיבל שיחת טלפון מפתיעה ממנו. "היו לי הרבה כאבי בטן והתלבטויות אם לקחת את התפקיד", הוא מודה. "הייתי במקום נוח בשלטון המקומי, שמרגיש קצת כמו ספינת קומנדו - אתה מזיז את ההגה ומרגיש שמשהו קורה, ולבוא לשלטון הארצי זה הרבה יותר מורכב. וגם סוף-סוף גרתי רבע שעה מהעבודה, אבא לשישה ילדים. ולבוא לקחת כזה תפקיד תובעני...רק אתמול נכנסתי הביתה בחצות".