יש לכם נכס בבעלותכם הממוקם בתוואי המטרו העתידי? המדינה כבר מתכננת להפקיע את השטח שבו הוא מצוי - ופרסמה את צווי ההפקעה. בעלי נכסים בתוואי קו המטרו 3M, שאושר בשנה שעברה וצפוי לעבור מהרצליה דרך תל אביב, חולון, בת ים ועד נתב"ג, החלו לקבל בשבועות האחרונים הצעות רכישה מהמדינה עבור הקרקעות אותן היא צריכה להפקיע לצורך יישום התוכנית. אמנם על פי הערכות הפרויקט הגרנדיוזי יחל לפעול רק בשנת 2034, אולם שרת התחבורה, מירי רגב, כבר חתמה על חלק מהצווים. כמו כן, פורסמו חלק מצווי ההפקעה לתוואי קו המטרו 1M שאושר גם הוא אשתקד. בשבוע שעבר אושר תוואי המטרו 2M.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו, האזינו לפודקאסט הכלכלי היומי "כסף חדש", וסמנו "כלכלה" בהתראות אפליקציית ynet
עד כה פורסמו עשרות צווי הפקעה, מרביתם לגבי שטחי דרך או שטחי ציבור, אך ישנם מקרים במסגרתם ההפקעה כוללת גם הריסת מבנה קיים או פגיעה ביכולתם של בעלי המבנה לעשות שימוש בנכס. ברוב המקרים מדובר בנכסי נדל"ן מניב, אך לעיתים גם בנכסים למגורים. המשמעות של צווי ההפקעה היא שהמדינה מתכננת לרכוש באופן כפוי את הקרקע לצרכי ציבור, במקרה הזה לצורך הקמת פרויקט המטרו המתוכנן, שאמור לספק מערכת הסעת המונים תת קרקעית לציבור הרחב במרכז הארץ, בהיקף השקעה של 150 מיליארד שקל.
בעלי הדירות ביד אליהו בת"א לא יוכלו להיכנס לבתים?
עוה"ד צבי שוב ויפעת בן אריה ממשרד עוה"ד שוב ושות', המתמחים בדיני הפקעות, מספקים עבור ynet ו"ממון" מספר דוגמאות לצווי הפקעה שנשלחו לבעלי נכסים. בין היתר מדובר בחלקה מבונה (הכוונה לחלקה שאינה ריקה ויש עליה מבנים שכבר בנויים, לאו דווקא מגורים) ליד קניון בת ים ברחוב יוספטל בעיר, שם מתוכננת הפקעת שטח בהיקף של כ-700 מ"ר מתוך שטח כולל של כשבעה דונם. המשמעות היא שחלק מהמבנים המצויים באזור, המשמשים לייעודים שונים, צפויים להיהרס במסגרת הקמת קו המטרו – ובעליהם יוכלו להגיש תביעה בגין ירידת ערך.
דוגמא נוספת שמספקים עו"ד שוב ובן אריה היא לגבי שטח בקריית אונו שבו מצוי בית צמוד קרקע הממוקם על חלקה בהיקף של כ-700 מ"ר. במסגרת הצו לשטח זה, מתוכננת הפקעה של כ-100 מ"ר. כלומר, המשמעות היא שהמדינה מתכננת להפקיע שטח מתוך מגרש שעליו נמצא בית פרטי קיים, ובעלי הנכס יוכלו גם הם להגיש תביעת פיצויים.
השמאית מיכל שימקביץ, שותפה בכירה במשרד ברק פרידמן קפלנר שימקביץ ושות', ושרית אלוני, שמאית מקרקעין בכירה במשרד, מציינות כי יש מקרים שבהם מבוצעת הפקעה של שטחי דרך, אך גם היא מהווה פגיעה בשימוש בנכס, ולכן יכולה להיות לכך השפעה אקוטית על בעל הקרקע.
לדבריהם, יש לשים לב שבלי קשר להפקעה, ינש נכסים הקרובים לתחנת המטרו המכונים "מתחם ההשפעה" שיוכלו ליהנות מהעצמת זכויות בנייה (כלומר בעלי הנכסים יקבלו אחוזי בנייה מוגדלים), אולם עלול להיווצר חיוב של היטל השבחה בגובה של 75%. מדובר בשטח גיאוגרפי הסמוך לתחנות המטרו, שרק בתחומו יחול משטר המס החדש והוא ייקבע במסגרת תמ"א 70 – תוכנית המתאר הארצית למרחב האורבני סביב תחנות המטרו.ון יהיו זכאים גם הם לתבוע פיצויים בגין ירידת ערך.
דוגמא נוספת שמספקות שימקביץ ואלוני נוגעת לחלקה שצמודה לבנייני מגורים בשכונת יד אליהו בתל אביב. ההפקעה תגביל את הנגישות לאותם בתים, והמשמעות היא שבעלי הדירות יוכלו להגיש תביעות בגין ירידת ערך או הגדלת היקף הפיצויים. זאת לא הפעם הראשונה שהמדינה מפקיעה שטחים שמונעים גישה למבנים - ברחוב אלנבי, למשל, בוטלו חניות או צומצמו גישות לבנייני מגורים לצורך הקמת הקו הסגול, וכך גם התוכנית ברחוב ארלוזורוב בעיר.
זה אפשרי: תביעה בגין ירידת ערך
שוב ובן אריה מסבירים כי על מנת לטפל במקרים של פגיעה בנכסים בשל תוכנית המטרו, יש להגיש תביעת פיצויים או תביעה בגין ירידת ערך עוד בטרם קבלת צווי ההפקעה. לצורך כך, יש לבדוק האם הנכסים מצויים בסמוך לתוואי קווי המטרו. ניתן לאתר את מפות הקווים ואת מיקומי התחנות באתר של נת"ע שמקימה את פרויקט המטרו ואת תשריטי ההפקעה ניתן למצוא באתר מינהל התכנון.
בכל מקרה, הם מציינים כי "עם קבלת הודעה בדבר הפקעה מומלץ לבדוק תחילה, בסיוע ייעוץ משפטי, אם נפל פגם בחוקיות ההפקעה, וככל שכך, אם יש מקום לפעול כנגדה. למשל, אם לא נשלחו הודעות אישיות על ההפקעה, ניתן להגיש עתירה לבית המשפט לביטולה. אם הבדיקה המשפטית אינה מגלה שנפלו פגמים בהפקעה באופן המצדיק את ביטולה, יש לפעול לעניין תפיסת החזקה והפיצויים ולשם כך מלבד עורכי דין לשכור גם שירותים של שמאי מקרקעין".
לדבריהם, "רצוי לנהל מו"מ עם נת"ע בטרם נקיטת הליכים משפטיים, שכן לעיתים ניתן להגיע לפשרה ויש לקחת בחשבון שכשהתיק מסתיים בהסכמות, מתווספים תמריצים בגובה של 25% וניתן להתגמש לגבי מועד הפינוי, מועדי תשלום הפיצויים ועוד".
לדבריהם, יש לשים לב שבלי קשר להפקעה, יש נכסים הקרובים לתחנת המטרו המכונים "מתחם ההשפעה" שיוכלו ליהנות מהעצמת זכויות בנייה (כלומר בעלי הנכסים יקבלו אחוזי בנייה מוגדלים), אולם עלול להיווצר חיוב של היטל השבחה בגובה של 75%. מדובר בשטח גיאוגרפי הסמוך לתחנות המטרו, שרק בתחומו יחול משטר המס החדש והוא ייקבע במסגרת תמ"א 70 – תוכנית המתאר הארצית למרחב האורבני סביב תחנות המטרו.
נקודה נוספת שצריך להתייחס אליה היא העובדה שבאזורי המרכז כמו כפר סבא, רעננה, פתח תקווה וראשון לציון, מופקעות חלקות שונות לצורך "הדיפו" – מרכז התחזוקה והתפעול של המטרו. במקרים כאלה, מסבירים שוב ובן אריה, ייתכן שבטווח הקרוב יקבלו בעלי הקרקעות פיצויים כספיים, ואחרים יוכלו לקבל פיצוי בזכות זכויות בנייה נוספות.
עו"ד צבי שובצילום: ליאת מנדלעוד מוסיפים שוב ובן אריה כי "במקרה של המטרו, רוב התוכניות אושרו ולכן חלף המועד להגשת השגות לגביהן, אך ניתן, כאמור, להגיש תביעת ירידת ערך תוך 3 שנים ממועד אישור התוכנית. את התביעה מגישים לוועדה לפיצויים למיזם המטרו, להבדיל מתביעות פיצויים רגילות שהיו מוגשות לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, שבתחום שיפוטה נמצאת הקרקע. את תביעת ההפקעה בגין נטילת הקרקע יש להגיש 7 שנים ממועד תפיסת החזקה, אך ההמלצה היא לפעול באופן מיידי ובמקביל לתביעת ירידת הערך, שכן יש משמעות לפיצויים שישולמו".
כמו כן, הם מציינים כי "חשוב לשים לב שהמחוקק נתן הטבת מס במקרה של פיצויי הפקעה, מאחר שמדובר כביכול ברכישה כפויה של המדינה, ולכן המס הוא מחצית ממה שצריך לשלם בעל קרקע בדרך שבשגרה. אך בעוד שהטבה זו ניתנת בפיצויי הפקעה, בתביעות פיצויי ירידת ערך, שהם שלב מקדים להפקעה (שינוי ייעוד הקרקע), קבע בית המשפט העליון כי לא תוענק הטבה של מחצית מהמס כפי שקובע החוק בפיצויי הפקעה".
ויש גם מי שמנסה למנוע את ההפקעות עצמן. עו"ד טל קדמי, פעיל חברתי, מייצג וממובילי המחאה נגד תכנון המטרו, מסביר בשיחה עם ynet כי מובילי המחאה כבר הגישו זה מכבר השגות לתוואי המטרו, אותו הוא מגדיר "הרסני", על מנת לצמצם, לדבריו, את "הפגיעה הקשה בזכויות היסוד של התושבים על ידי החלפת התוואי בכזה שאינו דורסני". קדמי מזהיר כי "בחסות כלי תחבורה, שמקדמו העיקרי הוא משרד האוצר ולא כמצופה משרד התחבורה, נמצאים המונים מתושבי גוש דן בסכנת גירוש מביתם".
לדבריו, אחד מסעיפי תוכנית המטרו קובע כי "כל מבנה המצוי בתחום תוכנית זו ניתן להריסה, אף אם לא סומן להריסה בתשריט". "ניקח לדוגמא את תושבי מערב רעננה, שכבר נכתב בתוכנית לגבי התוואי המופקד בשכונתם - שיצריך הריסת מבנים, על אף שקיימות חלופות לא הרסניות", הוא טוען ומוסיף: "נשאלת השאלה מתי ידעו מי מהם יגורש? בזמן שאין ודאות לגבי יציאה לפועל של התוכנית עצמה, ההפקעות בעיצומן".
