נתין זר מאריתריאה נפצע קשה מדקירות בשכונת התקווה • במשטרה מחפשים חשודים  

מרבית הדירות באזור אינן מאוכלסות על ידי בעליהן, אלא מושכרות. רובן נרכשו על ידי משקיעים הנושאים עיניהם אל היום שלאחר התחנה, כאשר הבניינים הישנים והמתפוררים יתחלפו במגדלים חדישים — ואז תישא השקעתם בנכסים המעושנים והמתפוררים תשואה גבוהה. ואולם היום לא ברור כמה מהם יזכו לשמוע את צלצול הקופה.

מאות מטרים בלבד ממגדלי ההייטק הנוצצים של תל אביב, משתרעת החצר האחורית של המדינה: רמת הפשיעה בשכונה היא מהגבוהות במדינה, והיא מוקד לסחר בסמים וסחר בבני אדם. יתרה מזאת, זיהום האוויר שמחוללים האוטובוסים גרם בשנה שעברה לשרה להגנת הסביבה דאז, תמר זנדברג, להכריז עליה כאזור נפגע זיהום אוויר. התלאות האלה הפכו את נווה שאנן לאזור המגורים הזול באזור, המאכלס אלפי מבקשי מקלט ומהגרי עבודה, רבים מהם חיים בתנאים קשים בדירות מחולקות ומאולתרות.

השילוב של מיקום מרכזי, מחירי נדל"ן נמוכים והבטחות לשינוי מהיר, משכו את משקיעי הנדל"ן, עבורם הפכה נווה שאנן ללהיט. הזינוק במחירים בשכונה החל ב–2015, על רקע ההבשלה של פרויקטים של התחדשות עירונית. ההתחדשות המיוחלת תלויה בהוצאה לפועל של תוכניות תשתית התקועות ברובן, אבל התקווה לשינוי ממשיכה לבעור ולהעלות את המחירים בשכונה לרמות בלתי מקובלות לגבי שכונת עוני. כך, בעשור האחרון עלו המחירים בנווה שאנן ב–181%, מול עלייה של 80% בתל אביב כולה, ו–53% בישראל.

68% מתושבי השכונה הם שוכרים, ורק 16% גרים בדירה בבעלותם. לפי נתוני מדלן, החל ב–2017 המחיר הממוצע למ"ר בנווה שאנן תואם בקירוב למחיר הממוצע למ"ר בתל אביב, ומגיע ל–41.5 אלף שקל — יותר מהמחיר הממוצע בהרצליה, רמת שרון ורעננה, וזה עוד לפני ההמראה שעליה בונים המשקיעים.

לדוגמה, דירת ארבעה חדרים בגודל 86 מ"ר ברחוב הגדוד העברי, נמכרה בשנה שעברה ב–3.6 מיליון שקל, שמשקפים מחיר של 42.3 אלף שקל למ"ר. בינואר השנה נמכרה דירת 55 מ"ר חדשה ברחוב הקונגרס ב–3.18 מיליון שקל, 57.8 אלף שקל למ"ר. ואולם ניכר שוני גדול מאוד בין רחובות הסמוכים לתחנה המרכזית לכאלה המרוחקים יותר ממנה. ברחובות "הפחות טובים", כמו בחלק של רחוב לוינסקי הסמוך לתחנה, נמכרה בחצי השנה החולפת דירת שלושה חדרים בגודל 85 מ"ר ב–2.5 מיליון שקל, לפי שווי של 29.4 אלף שקל למ"ר; ברחוב לבנדה נמכרה דירה אחת בלבד בשנה החולפת, בגודל 55 מ"ר, ב–1.1 מיליון שקל בלבד, סדר גודל של 20 אלף שקל למ"ר.

המשקיעים לא בונים על תשואה שוטפת משכירות, אלא על הסיכוי לעליית ערך. רבות מהדירות מושכרות לחסרי מעמד בישראל, ומחולקות לחדרים קטנים וזולים — או לא מחולקות, אך מושכרות לקבוצות גדולות של דיירים.

לדברי המתווך נעם ורסנו מחברת ורסנו נדל"ן שעובד באזור, "שכר דירה בנווה שאנן יכול להגיע ל–5,000–6,000 שקל לדירת 50 מ"ר — אך ייתכן שמספר השוכרים יהיה חמישה או שישה אנשים. יש גם מבנים שמניבים תשואה חריגה בגובהה, אך חלקם מחולקים ליחידות רבות באופן לא חוקי — או שמדובר מלכתחילה במבנים מאולתרים ולא בדירות מגורים. אני מכיר גם דירה שבמקור הייתה מחסן ומחולקת למשהו כמו שש יחידות, כשכל יחידה בת 12 מ"ר מושכרת ב–2,200 שקל, אולי יותר. השוכרים שם מהודו. לדעתי הבעלים מקבלים שם קרוב ל–14 אלף שקל לכל הדירה".

את מקום התושבים שנסו מפני הזיהום והפשיעה באזור, תפסו משקיעים וחברות נדל"ן, שקנו בשנים האחרונות כל נכס שהתפנה. יום אחד יפרחו מבין השיכונים המפויחים מגדלים ובנייני בוטיק, כפי שכבר קורה בחלק המערבי של נווה שאנן, באזור הרחובות העלייה וצ'לנוב.

"כל האזור הזה עבר קפיצה מדהימה", אומר ורסנו. "כל מה שמזרחית לרחוב צ'לנוב מזעזע, ומה שמקרין לרעה על האזור הזה זה העניין של תחנה מרכזית. אבל תל אביב זה תל אביב. המשקיעים עושים חשבון שיפנו את התחנה מתישהו, זו רק שאלה של זמן. עד לא מזמן אפילו האזור שקרוב לרחוב העלייה היה מזעזע. מאז הייתה התנפלות של משקיעים שעשו איחוד וחלוקה בכל מיני מגרשים קטנים, וכל מי שמכיר את האנשים בעיריית תל אביב יודע שזה מה שיקרה בסופו של דבר: יעשו איחוד וחלוקה ויבנו שם מגדלים".

לדברי עמנואל יוזוק, משקיע באחד הרחובות היותר מוזנחים באזור התחנה המרכזית ועורך דין שעוסק בנדל"ן, ההבטחה הגלומה שם גדולה. יוזוק מושקע בבניין שהוא חלק מפרויקט של חברת הכשרת הישוב ברחוב לוינסקי פינת לבנדה, הבניין הקרוב ביותר לתחנת רכבת ההגנה, שמורכב משלוש כתובות שונות. "זה בניין במצב על הפנים. בשביל להיכנס לשם צריך אבטחה ומסכה על הפנים, זה התחתית של התחתית. נרקומנים עושים את הצרכים שלהם שם, ויש מזרקים על הרצפה. אני מעריך ש–70% מבעלי הדירות בבניין הם משקיעים".

לדבריו, ברגע שההתחדשות תתקדם — המשקיעים יקבלו תמורות יוצאות דופן. "התב"ע (תוכנית בניין עיר) תאפשר להרים שם מגדל מרהיב בגודלו, והיזם מציע תמורות פנטסטיות לדיירים. בנוסף, כל רווח עודף של יותר מ–18% יתחלק בין היזם לדיירים, מעבר לתמורות הידועות — וכנראה שיש שם יותר מ–18%, כי העירייה מדברת על 50–100 קומות במגדלים העתידיים. זו אחת העסקות הכי יפות שראיתי מבחינת תמורות לדיירים, כי בנוסף ממקמים את הדיירים הוותיקים מהחלק האמצעי של הבניין ואילך — לא משנה כמה קומות יבנו. כל האזור הזה בהתחדשות, עוד 15 שנה הכל ייראה שם אחרת. כל האזור הזה מתמלא בחברות הנדל"ן הכי חזקות בארץ, שקונות וקונות ומחתימות שם על פרויקטים של פינוי־בינוי".

לדברי אלירן סלמה, שירש מסבו וסבתו בית קרקע בצמוד לתחנה המרכזית ומשכיר אותו, האי־ודאות לגבי הנכס קשה, וכעת ברור לו שהוא כבר לא יוכל להרוויח מפיתוח הנכס בימי חייו. "הרבה אנשים עזבו את השכונה, ומי שמכר בזול בשלב השפל מכר את הנכס בדרך כלל לאנשים שהסתובבו שם ואיתרו השקעות", הוא אומר. "כל פעם משנים את הייעוד של הקרקע שלנו, וכרגע אין עסקות שם בכלל, אנשים לא מוכרים. זה בגלל האי־ודאות: אף אחד לא יודע מה יהיו היטלי ההשבחה וכמה לדרוש מהקונה, והקונה לא יודע כמה מסים ייפלו עליו".

עם זאת, לסלמה ברור שלא כדאי למכור את הנכס וכי ביום מן הימים האזור יפותח. "כרגע חוסר הוודאות לא גורם לי למכור, כי אולי בעתיד התוכנית תהיה למגדלים, והערך של הבית יעלה. בינתיים, זה נשאר תקוע והשכונה לא מתפתחת. אני יודע שאני כבר לא איהנה מזה, רק הילדים".

"בשורה התחתונה, התמחור של נווה שאנן נמוך מאוד ביחס למחירים שאנחנו מכירים בתל אביב", אומר אלכס מריאש, מנכ"ל הכשרת הישוב התחדשות עירונית, הבונה פרויקט בשכונה. "פוטנציאל הצמיחה בה עצום. נכון שכולנו מקווים שהדברים יקרו בקצב מהיר יותר, אבל אני חושב שמשקיעים שרכשו דירות להשקעה עשו עסקות מצוינות. מדובר על פחות מקילומטר בקו אווירי משדרות רוטשילד, ושם דירות נמכרות ב–80 אלף שקל למ"ר. יזמים משקיעים הרבה מאוד כסף, ובסביבת הריבית הנוכחית הוא יקר. הם מקדמים מתחמי התחדשות עירונית ומשקיעים כסף על החתמות, יועצים ואדריכלים, וכשהפרויקטים לא מתקדמים, גם הם נפגעים מזה — לא רק המשקיעים הקטנים".

טל קופל, מנכ״ל מדלן, אומר כי כיום עתיד התחנה המרכזית לוט בערפל, ולמרות ההכרזות על פינויה הקרב, כרגע אין כל ודאות אם ומתי זה יקרה. "לאף אחד לא ברור מה יקרה לאחר פינוי פעילות האוטובוסים מהבניין", אומר קופל, "והאם פני המבנה להריסה ובנייה של מתחם מגורים ותעסוקה חדש, או שמא הוא יישאר עוד עשורים רבים כפיל לבן וחור שחור בלב השכונה מוכת הפשע והעוני. עם זאת, אם התחנה החדשה תפונה ותיהרס, בדומה למתחם התחנה הישנה, לאורך זמן אין סיבה שהשכונה תישאר במצבה הנוכחי - בניכוי ההשפעות ארוכות הטווח של העוני והסמים, שישפיעו לתקופה גם לאחר הפינוי״.

בנווה שאנן מספרים שההתנפלות המשקיעים על השכונה הותירה מאחור מעט בעלי דירות מבוגרים שלא עזבו את השכונה למרות כל הקשיים, שלא מעוניינים כעת בהתחדשות עירונית — לאחר שאיבדו אמון ביזמים ובעירייה. "אלה אנשים מבוגרים, אנשים מעוטי יכולת", אומר ורסנו. "לכי תשכנעי קשיש בן 90 לעבור עכשיו דירה".

הפעילה החברתית שולה קשת, מנכ"לית תנועת אחותי — למען נשים בישראל ויו"ר ועד שכונת נווה שאנן, רואה בהתחדשות העירונית את השלב האחרון בדחיקה מכוונת של אוכלוסיות מוחלשות מהשכונה, באמצעות הזנחה ארוכת שנים. "מה שקורה פה זה ג'נטריפיקציה על ספידים. בנווה שאנן אין לג'נטריפיקציה אח ורע, על אף שזה קורה בכל דרום תל אביב וביפו. בכל פינה יש תוכניות 'להתחדשות עירונית', אבל מה קורה לתושבים שגרים בשכונה? בסופו של דבר הרבה מהם נדחקים החוצה או מפונים. זה תהליך של עשרות שנים, וזו מדיניות".

"אנשים קונים דירות ומחכים שתתחלף האוכלוסייה. ואז מגיעה הסיסמה 'התחדשות עירונית'. זה עוד מכשיר להחלפת אוכלוסייה. למה לתושבים המוחלשים לא מגיע תאורה ברחובות ושאפשר יהיה ללכת בבטחה?"

קשת, שנולדה וגדלה בשכונה, מספרת על תהליך שהתקדם בשלבים. "זה התחיל בדרדור המצב בשכונה. הפכו אותה למוקד זיהום אוויר מטורף, בהתחלה עם התחנה המרכזית הישנה — ואחרי זה התחנה החדשה, שהייתה הגדולה בעולם בזמנו. רק באחרונה המשרד להגנת הסביבה הכריז על המקום כנפגע זיהום אוויר, וזה המקום המזוהם בישראל. השכונה הפכה למוקד פשע, עבריינות וסחר בסמים ובנשים, בגלל ריכוז עשרות אלפי אנשים בצפיפות נוראית, כשהתשתיות קורסות. מיררו את חיי התושבים הוותיקים שממש עברו תהליך של חורבן הבית שלהם. הבית נהפך ממקום שאמור להיות מרחב בטוח, למקום שאת מפחדת לצאת ולהיכנס ממנו, את חשופה לזיהום אוויר קשה, לרעש ולהפקרות במרחב הציבורי. יש סחר בסמים חופשי ברחובות. זה מפרק את הקהילה, ומי שיכולים לעזוב בגלל המצב הכל כך קשה — עוזבים".

לדבריה, הזנחת האזור הובילה לצלילת ערך הנכסים — שנרכשו בתורם על ידי משקיעים. "הדירות, שערכן ירד מאוד, נרכשו על ידי יזמים וסוחרי נדל"ן, אנשים שקונים כמה דירות ורק מחכים שתתחלף האוכלוסייה המקומית", אומרת קשת. ואז מגיעה הסיסמה 'התחדשות עירונית'. מה בעצם אומרים לתושבות ותושבים? שבשביל שיהיה כאן טוב, צריך להביא לפה אוכלוסייה חזקה. זה פשוט עוד מכשיר להחלפת אוכלוסייה. למה לתושבים המוחלשים שהרסו להם את הבית והורידו להם את ערך הנכס לא מגיע שתהיה תאורה ברחובות ושאפשר יהיה ללכת בבטחה? שיהיו תשתיות? שיבנו להם דיור ציבורי לבנות ולבנים ממשיכים? שיבנו להם דיור בהישג יד שמיועד לאוכלוסייה המקומית? זה תהליך ארוך של הפיכת החיים לבלתי נסבלים, ואז בשלב השני תכנון לבניית הרבה מאוד מגדלים לעשירים, לצד ג'נטריפיקציה תרבותית".

"אני כבר לא איהנה מזה": השכונה שהמחירים בה המריאו ב-180% תקועה בתחנה
https://www.themarker.com/realestate/2023-06-23/ty-article-magazine/.premium/00000188-e1d4-d5fc-ab9d-fbfcf34d0001

לדברי גורמים שעובדים בשכונות בדרום ובמזרח תל אביב, בשוק ההשכרה לנתינים זרים יש בעלי דירות בודדות, ויש יזמים גדולים המחזיקים בעשרות דירות שהותאמו לענף המשגשג מתחת לרדאר. זוהי תעשייה של השכרת דירות מרובות דיירים, על בסיס חדר, על בסיס מיטה פנויה, ולעתים, לפי עמותות ומתווכים שעובדים עם מבקשי המקלט — על בסיס מיטה במיטות בקומות.

במקרים מסוימים אלה מבנים שאינם דירות כלל, אלא מחסנים או מבנים מאולתרים ומסוכנים. בעבר, התשתיות הרעועות הללו הגיעו לכותרות לאחר שילדי מהגרים מתו כששהו בפעוטונים ובגני ילדים פיראטיים (המכונים "מחסני ילדים") בתנאים קשים.

בענף פועלים בעלי דירות שמחזיקים בדירות באזורים מבוקשים פחות, ולכן מציעים אותן לאוכלוסיות מודרות כמו מבקשי המקלט, ומשקיעים שהתמחו ברכישת דירות זולות באזורים עניים, במטרה להשכיר אותן למבקשי מקלט. תושבת חולון בשכונה שסמוכה לתל אביב מספרת על שכנה שירשה דירת שיכון, ומפטנזת על התחדשות עירונית שתאפשר לה למכור את הנכס ביוקר בעתיד. בינתיים, כדי להגדיל את התשואה החודשית, היא משכירה את הדירה לשישה־שבעה פועלים מסין, באמצעות עסקה עם חברת כוח אדם.

לדברי המתווך נועם ורסנו, מוורסנו נדל"ן והשקעות, הפכו משקיעים מקצועיים את דרום העיר למכרה זהב. "אני עובד עם משקיעים שקונים נכסים בשלמותם בשכונת התקווה ובשכונת שפירא, שולחים אותם לשיפוצניקים או לחברת ניהול מתמחה, מחלקים את הדירות לחללים הכי קטנים שאפשר — ומשכירים לעובדים זרים. אני מכיר יזם שזה בדיוק מה שהוא מחפש: רוכש דירה ב–4 מיליון שקל, לוקח משכנתא של 2 מיליון שקל, מגייס משקיע למחצית הדירה השנייה, ומבטיח תשואה של 15 אלף או 20 אלף שקל בחודש על דירה שאמורה להניב 10,000 שקל או פחות".

לדבריו, אחד היזמים המוכרים בשוק מחזיק מאות דירות. הוא פועל באמצעות עשרות מתווכים, ויש לו חברת ניהול משלו. הוא גם מעסיק מנהל משכנתאות אישי המתמחה במשכון נכסים בבעלות משותפת של הדיירים (מושע), מכיוון שבמקרים רבים בדרום תל אביב אין רישום מוסדר לכל דירה. "יש בענף הזה גם סיכונים", אומר ורסנו. "למשל, תופעה שדיירים נעלמים: אתה מגיע לדירה יום אחד, והיא ריקה והרוסה".

לדברי נ', יועץ משכנתאות שעובד כבר כמה עשורים באופן דומה בשכונת התקווה, השכונה היא הזדמנות עבור משקיעים שמוכנים ליטול סיכון תמורה תשואה גבוהה ובמזומן. "כדי לקנות בצפון תל אביב ולקבל 2%–3% לא צריך להיות חכם גדול. שכונת התקווה היא עדיין סוג של חצר אחורית שאפשר להרוויח בה תשואות של 6%–7%. הבעיה היא רישום הדירות במושע — רישום המקשה לרשום משכנתא על דירה בודדת. במשך שנים הבנקים הדירו את רגליהם מהתחום, אבל היום יש בנקים וגורמים חוץ־בנקאיים שיודעים להתגבר על הבעיה ולממן את העסקה".

משקיעים לא חוששים שהעירייה תפעל נגדם אם יחלקו את הדירות בניגוד לחוק?

"זה אזור עם ביקוש גבוה כי שווי הנכסים נמוך, הרישום לא מוסדר, חלק מהבנייה היא לא בהיתר ואין אכיפה. על הנייר את קונה נכס שמופיע כ–50 מ"ר, אבל בפועל בשנות ה–50 הוסיפו לו 20 מ"ר. העירייה לא אוכפת את צווי ההריסה, אבל היא גם לא מוחקת אותם. זה סטטוס קוו שקיים בשטח".

מה שמאפשר למשכירים לגבות שכר דירה מופרז בתמורה למגורים בתנאי דחק, הוא הקושי הרב של האוכלוסייה המודרת למצוא דיור. ברהה טעמה, מבקש מקלט שנמלט מאריתראה, נמצא בישראל כבר 15 שנה. הוא נשוי עם שלושה ילדים. "את רוב בעלי הדירות אנחנו לא מכירים", הוא מספר. "יש סוכנויות תיווך, שעושות מה שבא להן. אין לנו חוזה חוקי, הכל בשחור. רוב הקהילה גרה בדירות שני חדרים. בשכונת התקווה שילמנו 4,000 שקל לחודש על שני חדרים לחמש נפשות.

"במשך שנתיים חיפשתי בית אחר, ולפני ארבעה חודשים מצאתי בשכונת רמת הטייסים. אבל לא איפשרו לנו לחתום על חוזה, כי בעלי הדירה מפחדים לחתום איתנו. בקהילה האריתראית עובדים מול הסוכנות, שאני מעביר לה כסף והיא מעבירה הלאה לבעל הדירה. לי לא הייתה סוכנות, אז הייתי חייב להביא חברה ישראלית שתחתום על הדירה, ותיקח אחריות. עכשיו אחרי כמה חודשים העלו לי את שכר הדירה ב–200 שקל, באמצע תקופת השכירות".

לדברי טעמה, "הבית צפוף ולא חוקי, ומפחיד אותי מאוד שיקרה משהו. אם תהיה שריפה, הילדים שלנו בכלל לא מוכרים פה אף שהם נולדו בישראל. זה קשה. החשמל בדרך כלל לא חוקי, יש נקודת חשמל אחת אחת לכמה דירות. בנוסף, מחלקים את הדירות. פעם גרתי בשכונת התקווה בדירת שלושה חדרים. אחרי שעזבתי, היא הפכה לדירת שישה חדרים".

"יש ביקוש עצום — ואין מספיק דירות"

במסגרת מיזמי ההתחדשות העירונית, הדירות הקטנות והישנות, שעליהן מבוסס היצע הדיור למבקשי המקלט, הולכות ומתמעטות בנוף העירוני. בעלי הדירות החדשות שנבנות במקומן אינם נוטים להשכיר אותם לפליטים. לדברי המתווך נריה יוחננוב מכל נדל"ן, משרד תיווך שעובד בשכונות שסביב התחנה המרכזית בדרום תל אביב, "כיום יש ביקוש עצום ואין דירות. דירות רבות באזור כבר לא מושכרות למהגרים אלא לישראלים".

לפי הערכת ורסנו נדל"ן והשקעות, דמי השכירות החודשיים עבור נתינים זרים הם 1,500 שקל עבור מיטה בחדר משותף, ו–2,500–3,000 שקל עבור חדר בדירה מחולקת, או מגורים במחסן או מבנה מאולתר. לדברי המתווך ת', הדירות הפנויות אינן מתפרסמות באתרי המודעות: "אלה דירות שעוברות מפה לאוזן בקרב העובדים הזרים. יצא לי לעבוד בשכונת התקווה, וכשמסתובבים באזור רואים הרבה נכסים מפוקפקים. מי שמתגורר בתנאים האלה הם עובדים זרים שאין להם ברירה. לשוכרים אין צ'קים וחשבון בנק, וצריך להגיע פעם בחודש ולגבות את דמי השכירות במזומן".

בחברת חומי ניהול נכסים, שעובדת עם חברות בנייה ומשכנת עבורם פועלים זרים, אומרים שהמשקיעים הגדולים בדירות לנתינים זרים הם דווקא הגורם החיובי בענף. "אני מכיר לפחות עשרה שיש להם עשרות דירות ויותר", אמר מאיר שדה, מייסד החברה. "אלה אנשי עסקים, זו העבודה שלהם, הם אנשי נדל"ן. הם אלה שמעלים את הרמה של השכונה. למשקיע הקטן שיש לו דירה אחת, קשה יותר לשפץ. משקיע גדול משפץ ומרהט כמו שצריך".

הדירה אולי לא ראויה למגורי אדם, אבל התשואה חלומית ודמי השכירות במזומן
https://www.themarker.com/realestate/2023-05-07/ty-article/.premium/00000187-f1df-d8a1-a1cf-f5ffb4140000