המון סיבות לדאגה: ישראל במקום הראשון והלא מכובד ביוקר המחיה בקרב מדינות ה־OECD, כך נחשף לאחרונה. בראייה ארוכת טווח, מחירי הדיור בישראל מהווים גורם מרכזי ביותר ביוקר המחיה - מאז 2011, שנת המחאה החברתית, עלו מחירי הדיור ב־90%, בעוד השכר הממוצע במשק עלה רק ב־45%.
בחודשים האחרונים נראה כי המגמה המדאיגה של עליית מחירי הדירות מתחילה להתהפך, או לפחות להתמתן, והנתונים האחרונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה הצביעו על ירידה קלה במחירי הדירות בישראל בחלק מהאזורים. האם הדבר אמור לספק מעט אופטימיות בכל הנוגע להגשמת חלום רכישת הדירה לזוגות הצעירים? לא בטוח.
"ההתבשמות בירידה של מחירי הדירות היא אשליה, היא פאטה מורגנה שלא מעידה על פתרון הבעיה, אלא בסך הכל מסתירה את המשבר האמיתי שבדרך ושנובע מכך שהיצע הדירות יורד ולא עולה. הירידה במחירי הדיור שאנחנו רואים נובעת ממשבר כלכלי שמקורו בעליית ריבית. אבל הזוגות הצעירים בסופו של דבר צריכים לצאת מהבית, הם צריכים להקים תא משפחתי, והם צריכים דיור בישראל", מזהיר חן הרצוג, הכלכלן הראשי של פירמת הייעוץ BDO.
הרצוג מסביר: "בחודשים האחרונים אנחנו רואים קיפאון בשוק הנדל"ן שמלווה בירידה קלה במחירי הדירות, אבל מצד שני אנחנו רואים עלייה במחירי שכר הדירה. המשמעות היא שהבעיה בענף הדיור לא נפתרה, והמשבר עוד לפנינו. נכון, בגלל עליית הריבית והחששות הכלכליים יש עצירת עסקאות וירידת מחירים קלה, ובעצם הזוגות הצעירים באים ואומרים: אוקיי, לא נקנה דירה, נישאר עדיין בשכר דירה. הביקוש לדירות להשכרה עולה, הריבית עולה, ולכן שכר הדירה עולה, ובעצם יוקר המחיה פשוט התגלגל ממחירי הדירות לקנייה אל שכר הדירה".
לדברי הרצוג, נתוני התחלות הבנייה אשר התפרסמו בתקופה האחרונה אמורים לעורר דאגה. "הכי מדאיג בעיניי הוא הנתון שמראה כי יש ירידה של 10% בהתחלות הבנייה. כלומר, קצב התחלות הבנייה ירד עכשיו מתחת לקצב הגידול באוכלוסייה. הדירות שאנחנו מתחילים לבנות השנה יהיו מוכנות בעוד שנתיים-שלוש, אז המשמעות היא שאנחנו מייצרים מחסור. בעצם, אנחנו זורעים כרגע את הזרעים למשבר הדיור הבא, שיהיה הרבה יותר חמור, ושאותו נראה בשנה-שנתיים הקרובות, משום שקצב התחלות הבנייה לא מדביק את קצב הביקושים במשק".
עוד מוסיף הרצוג כי משבר הדיור בישראל הוא מצד ההיצע: "אין לנו בעיית ביקוש, ותופעות כמו שראינו בארה"ב של שכונות רפאים, כשהיה ביקוש עודף לדירות ובנו שכונות שלמות שאף אחד לא התגורר בהן, רחוקות מאוד מהמציאות הישראלית. המציאות אצלנו היא שהאוכלוסייה גדלה, ואם קצב התחלות הבנייה לא מדביק את הביקוש, נוצר מחסור והמחירים עולים".
אז מה צריך להיות הפתרון?
"הדבר המדאיג הוא שהממשלה לא יזמה שום תוכנית ממשלתית שנועדה להתמודד עם האתגרים של שוק הבנייה. דווקא בתקופה של ריבית גבוהה, דווקא בתקופה של משבר אמון כלכלי או האטה כלכלית, המדינה חייבת היתה לגבש מדיניות של האצת התחלות הבנייה כדי לטפל בעצם בצד ההיצע, ולצאת מהמשבר הזה עם שוק נדל"ן בריא. זה לא נעשה. אין שום תוכנית לאומית אמיתית להתמודדות עם משבר הדיור", אומר הרצוג.
"המדינה אחראית לפקק הרגולציה בשוק הנדל"ן, והיא גם יושבת על מלאי הקרקעות דרך רמ"י. ירדנו מכ־80 אלף התחלות בנייה בשנה ל־65-60 אלף. המדינה צריכה לייצר תוכנית לאומית שבה היא מגדילה את התחלות הבנייה".
אבל חלק מהבעיה הוא הכישלון במכרזים חדשים, שנובע מחוסר הכדאיות של פרויקטים חדשים.
הרצוג: "המשמעות היא שהמדינה צריכה לשפר את תנאי המכרזים ולייצר תמריצים, כך שליזמים כן יהיה כדאי. כרגע נוצר מצב שהמדינה יושבת על הקרקעות, והיא לא איזה סוחר נדל"ן שאומר 'טוב, לא כדאי לי אז אני לא אמכור'. למדינה יש אחריות להבטיח שהיקף התחלות הבנייה יעמוד בצורכי המשק בשוק".
לא על הדיור לבדו
עליית המחירים במשק הישראלי בשנה האחרונה לא היתה חריגה בהשוואה בינלאומית, ואף מתונה יחסית בהשוואה למדינות מפותחות אחרות. שיעור האינפלציה השנתי ירד בחודש יולי האחרון ל־3.3%, בהשוואה לשיא של יותר מ־5% בתחילת השנה. זאת ועוד, לפי נתוני הלמ"ס, השכר הממוצע במשק עלה במונחים ריאליים מעבר לעליית האינפלציה. אז איפה בכל זאת הבעיה?
ראשית, כאשר מדברים על עליית השכר הממוצע במשק - לא כל שכבות האוכלוסייה נהנות מעליית השכר באותה מידה, ולרוב דווקא השכבות החלשות הן אלה שנפגעות יותר משחיקת השכר בתקופות של אינפלציה גבוהה.
מעבר לכך, מאז יולי 23' (החודש האחרון שיש לגביו נתוני מדד המחירים לצרכן, נכון לכתיבת שורות אלה) חל הפיחות החד של השקל. הדולר זינק לרמה של 3.84 שקלים, וככל שיימשך הפיחות, כך הדבר עלול לייקר מוצרים רבים, ובכך לפגוע במאמצי בנק ישראל להילחם באינפלציה.
ד"ר מרים שוורץ־זיו, מרצה בכירה למימון ויו"ר פורום המומחים של "אלדר משכנתאות", מסבירה מדוע מחירי המוצרים בישראל ממשיכים להיות גבוהים: "יש כמה סיבות לכך. ראשית, בשנה האחרונה השקל נחלש ב־13.4%. היחלשות השקל מובילה לכך שמחירים של מוצרים מיובאים עולים.
"נוסף על כך, בישראל יש רגולציה המכבידה על יבוא מוצרים, ולעיתים נדרש לקבל אישורים ייחודיים וקפדניים שלא נדרש לקבל אותם במדינות אחרות. לבסוף, יש מוצרים הממוסים בישראל באופן כבד - למשל המיסוי על דבש מגיע ל־255%.
"אנו רואים שאנשים בישראל מתקשים לעמוד בעלות המחיה. בשנה האחרונה אנו רואים עלייה בהיקף הלוואות שנלקחות ועלייה בהיקף מיחזור המשכנתאות. יוקר המחיה יירד אם השקל יתחזק, והתחזקות השקל מותנית בכך שהמצב הפוליטי יתייצב; אם המיסוי הגבוה על יבוא מוצרים יירד (לדוגמה, יבוא דבש), ולבסוף - אם תוסר רגולציה עודפת ויוסרו החסמים הקיימים ליבוא מוצרים".
ממחזרים יותר
מנתוני בנק ישראל שפורסמו לאחרונה עולה כי בחודשים מאי-יולי 2023 היקף מיחזור המשכנתאות מכלל המשכנתאות החדשות עמד בממוצע על 32%, בעוד בתקופה המקבילה אשתקד שיעור זה עמד על 8% בלבד.
שוורץ־זיו רואה בכך סימן מובהק לכך שיוקר המחיה הפך לנטל כבד בשנה האחרונה. "הלקוחות שפונים לקבל ייעוץ בנושא מיחזור משכנתא הם, כצפוי, אנשים המתקשים לעמוד בנטל החזרי המשכנתא, שעלו בעקבות עליית הריבית ביותר מ־1,000 שקלים בחודש בממוצע, לפי נתוני בנק ישראל".
האם הממשלה עשתה מספיק כדי להוריד את יוקר המחיה?
"הפער בין ההבטחות שניתנו בבחירות באופן כללי, וגם בכל הנוגע ליוקר המחיה, לבין המציאות - מעולם לא היה גדול כל כך", משיב פרופ' איתי אטר, חבר סגל בכיר בפקולטה לניהול ע"ש קולר באוניברסיטת תל אביב ועמית בכיר במכון הישראלי לדמוקרטיה. "אם נסתכל על מה שעשתה הממשלה בסוגיית הטיפול ביוקר המחיה, ניתן לציין שלושה צעדים:
"ראשית, ביטול המיסוי על המשקאות הממותקים והכלים החד־פעמיים.
"נוסף על כך, היה הניסיון של שר הכלכלה לפגוע בעצמאות רשות התחרות. מצד שני, הממשלה החלה לאחרונה לקדם צעדים בכיוון הורדת דרישות לתקינה.
"אם ננסה לסכם את הטיפול של הממשלה בסוגיית יוקר המחיה מרגע הקמתה - ננקטו מעט מאוד צעדים".
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו