אתה לא אופטימי בשוק הנדל"ן? תמצא מקצוע אחר

חברת ויתניה אוהבים מאוד את העיסוק בנדל"ן. אפשר לראות זאת בהשקעה יוצאת הדופן בבחירת הפרויקטים ובכל אחד מהם בנפרד. על כך גם מעיד עפר זיו, מי שמכהן בתפקיד המנכ"ל מאז 2009. "הדבר שהכי מאפיין אותנו הוא שאנחנו באמת אוהבים לעסוק בנדל"ן על כל גווניו ואני לא חושב שיש מישהו שאוהב את המקצוע כמונו", הוא אומר.

"רואים את זה בבניינים שלנו. אנחנו משקיעים בטכנולוגיות חדשות, במפרט ובגמר. גם אם עלויות ההקמה גבוהות יותר מהרגיל - בסוף הלקוחות מעריכים את זה ומגיעים אלינו בגלל האהבה הזו שלנו לענף".

זיו, תושב הרצליה מעיד על עצמו שאינו מנכ"ל רגיל, ומעורב בעשייה ברמה הגבוהה ביותר: "התחלתי את דרכי כמהנדס בניין ולכן יש ערך למעורבות האישית שלי בפרויקטים עד לפרטים הקטנים. חשוב היה לי, למשל, לבחון את סוג האבן שהרכיבו על מבני התעשייה בפרויקט בנס ציונה, אני בוחן אישית לובאים והאם בניית הגמרים מספיק טובה, מוודא שבנו כמו שצריך את חדר האופניים בבניין. תמיד יש לי גם מה להגיד ולהוסיף. בסופו של דבר אני מאמין שאם מקפידים על הפרטים הקטנים יוצאת תוצאה טובה יותר. ככה הצלחנו להביא את חברת טבע לרמת החי"ל".

משקיעים בקיימות ובנראות

הקשר עם טבע החל כאשר ויתניה ניהלה עימה משא ומתן על הקמת פרויקט עבורה בפתח תקווה בהיקף 40,000 מ"ר.

זיו: "השקענו בפרויקט הזה משאבים וכספים רבים, אבל במהלך המשא ומתן נכנס מנכ"ל חדש לחברת טבע והחליט לעצור את העסקה כדי לבדוק האם באמת מתאים להם פרויקט כזה גדול. למרות זאת, דאגנו לשמור איתם על יחסים טובים.

"ברמת החי"ל כבר היינו באמצע הקמת בניין חדש כשהגיעו אלינו עם הצעה לשימוש בטכנולוגיה חדשה למעטפת כפולה, שעדיין לא הייתה בשוק הבנייה בישראל. זה היה לפני כשבע שנים, וחשבנו שתוך שנה או שנתיים כבר כולם ישתמשו בטכנולוגיה הזו, אז החלטנו להמר גם כחשיבה לטווח הארוך על בניית בניין שצריך להיות בנוי טוב ולתפקד ל30-40 שנה קדימה.

"המעטפת הזו דיברה אל טבע מאוד והם גם אהבו את בינוי הלובי והחיבור לחניון. בשילוב מערכת היחסים הטובה שלנו איתם, האנשים בטבע השתכנעו לעבור לפה וזאת למרות שהם נוהגים להקים לעצמם את המבנים".

מערכת היחסים הטובה של זיו עם יו"ר ויתניה, אהוד סמסונוב, הובילה את השניים לבחון פרויקט של החברה גם בהר חוצבים בירושלים. "שכנעתי את אהוד לנסוע לירושלים, להר חוצבים, על מנת לבדוק את הפוטנציאל, "מספר זיו, "כשראינו את מיקום הפרויקט, רמת הבניינים והתחזוקה של טבע, הבנו מיד את הפוטנציאל וקנינו את הזכויות שאז היו בהיקף של כ-70,000 מ"ר. את המקום עצמו אנחנו כרגע משכירים ועיריית ירושלים, שמאוד מקדמת את פיתוח איזורי התעסוקה בעיר, רוצה שנגדיל שם את הזכויות לכ-130,000 מ"ר.

"ראש העיר הנוכחי (משה ליאון) מאוד דוחף את כל נושא התעסוקה בירושלים ואם זה ימשיך כך היא תשנה את פניה בשנים הקרובות מבחינת תעסוקה מודרנית. זה ראש העיר הראשון שנתקלתי בו, שאחרי פגישת היכרות ראשונה מבין את הפוטנציאל, ושלושה חודשים בלבד אחר כך קבע פגישת המשך לקידום הפרויקט. אני צופה שכבר השנה נתחיל בביצוע עבודות ההרחבה".

אין טכנולוגיה מתקדמת בענף הבנייה בישראל?

"בנדל"ן המניב, הטכנולוגיה בארץ דווקא מאוד מתקדמת ורמת התחכום גבוהה ומתקרבת לרמות הבנייה הטובות בעולם. ב'ויתניה תל אביב' - פרויקט בשימושים מעורבים מהמתקדמים שמקימים בישראל, אנו משתמשים בטכנולוגיית בנייה חדשה וייחודית שתאפשר להתקדם מהר יותר ולבנות טוב יותר.

זו טכנולוגיה חדשנית שכמעט ולא השתמשו בה בישראל ומאפשרת להתקדם לגובה עם בניית גרעין הבניין בקצב של שני מטרים ביום. גם מעטפות האלומיניום אצלנו הן מהמתקדמות מסוגן בעולם".

אבל עלויות הבנייה סוחבות איתן למעלה גם את מחירי השכירות.

הלקוח מוכן לשלם מחיר יקר יותר כי הוא מבין שזה יותר טוב?

"תלוי מי הלקוח. באופן מפתיע, היום דווקא לחברות הייטק חשובה מאוד הנראות של הבניין - גם מבחוץ - הגימור, החומרים ובעיקר התקנים. הם מאוד רוצים תקנים של קיימות. הופתעתי לגלות שחברות כאלה מחזיקות מומחה שמבין בכך ויודע מה לחפש. המשא ומתן למשל עם חברת מונאקטיב, ששכרה אצלנו בפרויקט 'ויתניה תל אביב' 21 קומות בחוזה ארוך טווח, היה מאוד נוח, כי הם ידעו בדיוק מה הם מחפשים ולנו היתה היכולת לספק להם את הדרישות הללו".

הכיוון - יזמות וניהול

זיו (69), מתגורר בהרצליה, נשוי ואב לבת. במלחמת יום כיפור הוא היה קצין, בוגר פנימייה צבאית, עם עתיד ואולי קריירה צבאית לפניו אבל פציעה שספג טרפה את הקלפים.

הוא שוחרר מהשירות ומצא עצמו מחשב מסלול מחדש. "הגעתי לעובדת סוציאלית במשרד הביטחון שהציעה לי לעשות מכינה לטכניון. זה נשמע לי די מפתה באותו זמן ומאחר והייתה לי גם אוריינטציה לניהול - בכל זאת, קצין בסיירת חרוב - חשבתי ללמוד הנדסת תעשייה וניהול.

"בשלב כלשהו דווקא הנדסה אזרחית שבתה אותי והחלטתי על לימודים בטכניון.

לצערי המקצוע סובל היום ממחסור חריף במהנדסים, ודווקא בתחום שנראה שקשה יהיה למצוא תחליף למהנדס - מנהל אנושי. המצחיק הוא שאחת הסיבות העיקריות לכך שבחרתי דווקא בתחום הזה, הייתה כי הבטיחו לי שמהנדסי בניין מקבלים רכב צמוד, הטבה מפתה מאוד באותם ימים".

לאחר הלימודים התקבל זיו כמנהל פרויקטים בחברת אזורים ומשם עבר לנכסי אזורים ונחשף לעולם היזמות וניהול הנכסים. "שם הבנתי בעצם מה אני רוצה לעשות בחיים. הייתי ממקימי פארק אזורים, שלימים שינו את שמו לפארק עופר, ובניתי לחברת IBM את הבניין בזמן מאוד קצר. כך לראשונה נחשפתי גם לעבודה העסקית ולהתנהלות מול חברות ההייטק.

משם עברתי לסולל בונה, לנהל את חטיבת המגורים, ובהמשך הגעתי לחברת דלק-נדל"ן והייתי המשנה למנכ"ל ואחראי על הפעילות של החברה בישראל.

"אחת העסקאות האחרונות והגדולות של דלק-נדל"ן היתה רכישת 50% ממניות חברת ויתניה, שהיתה אז עדיין חברה פרטית. ב-2009 מוניתי למנכ"ל החברה וב-2015, יחד עם היו"ר, אהוד סמסונוב, הובלתי את הנפקתה בבורסה בתל אביב".

 מבורות ספיגה למגדל נוצץ

 זיו מזכיר כי בתחילת מגפת הקורונה, כשאנשים עברו לעבוד מהבית ורבים ניבאו שחורות לשוק המשרדים, הוא שמר על אופטימיות. "לא חשבתי שאנשים באמת יוכלו להסתגר בבתיהם לעד, עם כל המגבלות הכרוכות בכך. ואכן, אנחנו רואים שרוב העובדים חזרו לעבוד מהמשרד. גם ארגונים שמאפשרים עבודה היברידית עדיין זקוקים לשטחי משרדים מתאימים, לימים שבהם העובדים מגיעים.

"הבעיה המרכזית הייתה עליית המחירים הקיצונית בתקופה של שנה-שנתיים. זו הייתה ריאקציה מטורפת של מחירים ולא התנהגות נורמלית של נדל"ן מניב. אני נמצא 40 שנה בעסק ופתאום הייתה קפיצה קיצונית, אז ברור שהשוק יתייצב. פעם כשהיינו רואים עלייה של 5% בשנה במחירים זה היה מפתיע. היום התנודתיות גבוהה יותר.

"באופן כללי יש מרכיבים יותר דרמתיים שמשפיעים על ההייטק מאשר החוזים של החברות בבנייני המשרדים, כמו למשל שכר העבודה שהוא מהגבוהים במשק או המחסור במהנדסים. ההייטק אולי בסוג של מיתון בגלל ההשפעות המאקרו כלכליות על המשק, אבל הוא לא במצב כל כך קשה כמו שניתן לחשוב מקריאת העיתונות הכלכלית. לרוב החברות יש חוזים ארוכי טווח ומי ששכר שטחים גדולים לפי תחזית צמיחה שטרם התממשה, מבצע השכרות משנה. אפשר לראות את זה מצוין בעובדה שאין בניין ריק בתל אביב".

אז התחזיות שלך לתחום המשרדים הן לא פסימיות כמו התחושה של השוק?

"כבר היינו בעבר במצבים של סביבת ריבית גבוהה ובסופו של דבר השוק ידע להתמודד. יש תחזיות שמדברות על כך שחברות נדל"ן יראו בעתיד ירידה ברווחים בגלל שיעורי ההיוון שצפויים לעלות, אבל חברות כמו ויתניה, שמחזיקות בנכסים קבועים להשכרה ודואגות לתחזק ולהשביח אותם, מגדילות בצורה הזו את הרווחיות כך שיש איזון. לא שמענו בינתיים על הפרת חוזים או פירוק חוזים".

על הפרויקט החדש בדרום תל אביב מספר זיו: "כשיצאנו לדרך עם בניית 'ויתניה תל אביב' ברחוב לה-גארדיה, הוא היה לגמרי בתולי, לא הייתה דרך גישה לשטח הפרויקט ובמקום תשתיות ביוב היו בורות ספיגה. כשדיברתי על בניית 40,000 מ"ר, אנשים בתחום לא האמינו באיזור כמקום אטרקטיבי למשרדים ובכלל שנצליח לשווק את הפרויקט או לבנות אותו. אבל התגברנו על כל המכשולים והיום זה אחד המגדלים הכי נוצצים ומבוקשים בתל אביב, המאכלס חברות כמו מונאקטיב, פירמת עורכי הדין גורניצקי GNY ועוד.

"מי שעוד בחר להאמין בפרויקט ובאיזור זה בנק הפועלים שרכש מאיתנו מגדל שלם ומתכנן להעביר לשם את המטה שלו, המפוזר כיום במקומות שונים. בסופו של דבר בנדל"ן התהליכים הם ארוכי טווח ואתה חייב לשמור על אופטימיות. אם אתה לא מסוגל, עדיף לך למצוא מקצוע אחר".

לא ממהרים לקחת סיכונים

גם לגבי רמת החי"ל, לדברי זיו, היו רבים סקפטיים כאשר החברה החלה לבנות שם. "הרבה אנשים לא ראו באיזור הזה חלק מתל אביב וזו טעות היסטורית. אני מאוד מאמין במיקום הזה. המשרדים שלנו יושבים כאן כבר הרבה מאוד זמן, ולמרות ששקלנו בעבר לעבור למגדל שלנו ב'ויתניה תל אביב', החלטנו שנוח לנו דווקא להישאר כאן. יש פה באיזור התעסוקה את עירוב השימושים הכי קלאסי שאפשר למצוא. יש פה את חברות התקשורת המובילות דוגמת קשת ורדיו 102 FM, מטה משטרה, משרדים, בית חולים, רפואה פרטית מתקדמת, הייטק, פארק ומסעדות מצוינות.

"אני גם חושב שמאוד נוח להגיע לפה. אני נוסע לכאן 14 שנה, לרוב בנוחות יחסית וללא בעיות תנועות קשות, לא בכניסה ולא ביציאה. יש תוכנית לחיבור של ראול ולנברג שאמור להיפגש עם כביש 4 וזה ישדרג עוד יותר את התנועה, יחד עם סיום העבודות על ציר הרכבת הקלה".

 ומה עם אזורי תעסוקה אחרים מחוץ לתל אביב?

"העיריות הבינו בשנים האחרונות שהרבה יותר משתלם להגדיל את איזורי התעסוקה בעיר, בעיקר בגלל הארנונה מעסקים שהיא גבוהה הרבה יותר מהמגורים וצורכת שירותים זולים יותר. לכן, בחלק מהמקומות הגדילו את השטחים הללו בלי פרופורציות לצרכים. יזמים בונים לא מעט אבל יש קצב אכלוס מסוים. אני צופה שבמקומות כמו צומת סביון יהיה קשה יותר לאכלס את כל מה שייבנה שם בשנים הקרובות.

"מצד שני בנס ציונה ובפתח תקווה אמנם בונים לא מעט, אבל יש ביקושים גבוהים. באיזור התעסוקה המתחדש של פתח תקווה, למשל, אנחנו בונים פרויקט מאוד ייחודי יחד עם קרסו נדל"ן. יש לנו מגעים מתקדמים עם חברות בולטות במשק, שמעוניינות לשכור בניין עצמאי בשטחים שבין 10,000-15,000 מ"ר עם חניות צמודות. בניגוד לבנייני משרדים אחרים באיזור, אנחנו מקימים סביבת עבודה ייחודית ולא בניין משרדים סטנדרטי".

המחירים בשוק עוד יעלו?

"הנדל"ן המניב הגיב באופן סולידי לזינוק האחרון במחירים כי אין בו פערים גדולים בין היצע לביקוש כמו במגורים. אני חושב שהנדל"ן המניב ימשיך לעלות. אולי בזמן הקרוב לא ישכירו שטחים בתל אביב ב-200 שקל למ"ר, אבל תהיה זחילת מחירים כלפי מעלה. זה קשור לכך שהכול מתייקר. הריבית גבוהה ומחירי הביצוע עולים. בנוסף, נכנסים כל הזמן, במיוחד בנדל"ן המניב, רגולציות ותקנים חדשים שלא היו בעבר, תקנים ירוקים ותקני ליד שמייקרים את הפרויקט. לפעמים זו דרישה שמגיעה מצד החברות השוכרות.

"עלויות הביצוע גם הן התייקרו, כולל עלויות של הקמת החניונים, וזה מאוד משפיע על תמחור הפרויקט. אם עד לפני זמן לא רב היינו בונים לפי 1500 שקל למ"ר תת קרקעי, היום העלות מתחילה בכ-3500-4000 שקל למ"ר, בעיקר בגלל עלויות הברזל והבטון שהתייקרו בצורה ניכרת. כבר כיום לא ניתן כמעט להחזיק חניון אם אתה משכיר מקום חניה ב-400 שקל לחודש".

אתם מתפתחים לעוד אפיקים, כמו תחום המגורים, למשל?

"אנחנו בהחלט עושים צעדים בעניין. ויתניה ביססה את עצמה מתחילת דרכה כחברה איתנה וסולידית, כזו שאולי לא הכי גדולה בשוק אבל עם הפרויקטים הכי בולטים ומשני מציאות. אנחנו בוחנים כל פרויקט יזמי חדש בעיניים ביקורתיות, לוקחים מקדמי ביטחון ולא ממהרים. יש לנו שינוי משמעותי גם בבעלות על החברה, שמהווה שינוי לטובה גם מבחינת הצמיחה שלה.

"בשנה האחרונה הפכה חברת טלקאר להיות בעלת המניות הגדולה ב-ויתניה ואני חושב שהם יביאו איתם שינוי מסוים באסטרטגיה. אמרתי תמיד שאנחנו חברה קטנה עם פרויקטים גדולים, אני חושב שיש לזה יתרון לא מבוטל כי זה מאפשר לך להיות מעורב אישית בכל דבר. אנחנו גדלים לאט ובטוח".

איפה אתה רואה את ויתניה בעוד 10 שנים?

"אני חושב שמבנה הבעלות ישתנה ובעקבותיו גם החברה. אם אכן חברת טלקאר תוביל, תהיה זו חברה שתשלב בין נדל"ן מניב, עם צבר גדול של נכסים שייתנו תשואה גבוהה למשקיעים, יחד עם הגדלת פעילות בתחום המגורים. אני חושב שיהיו פחות שחקנים חזקים בשוק. כבר כיום רואים יזמים שמחפשים לממש או להכניס שותפים במקומות שבהם זכו במכרזים, שילמו לא מעט כסף על הקרקע בגלל תנאי השוק וכעת צריכים להתחיל לשווק ולבנות.

“ההאטה במכירות בשילוב עלויות הביצוע הגבוהות הכניסו אותם לבעיה לא פשוטה. לכן גם רבים מהם לא ממהרים להתמודד על מכרזים חדשים ולקחת סיכונים נוספים. הדבר עלול להוביל, בסופו של דבר, למחסור נוסף בבנייה בעיקר למגורים אך גם פותח אפשרויות לשחקנים כמונו, שלא הימרו בעבר על מכרזים ששיקפו צפי לעליות מחיר של 20% בשנה ושמרו על הכסף של החברה ושל המשקיעים”.

"אני חושב שהנדל"ן המניב ימשיך לעלות. אולי בזמן הקרוב לא ישכירו שטחים בתל אביב ב-200 שקל למ"ר, אבל תהיה זחילת מחירים כלפי מעלה. זה קשור לכך שהכול מתייקר"

"באופן כללי יש מרכיבים יותר דרמתיים שמשפיעים על ההייטק מאשר החוזים של החברות בבנייני המשרדים, כמו למשל שכר העבודה שהוא מהגבוהים במשק או המחסור במהנדסים"