ועדת הערר לתכנון ולבנייה קבעה: עיריית ת''א לא זכאית לקבל היטלי השבחה מתוכנית העיר הלבנה, אך לא תחויב בפיצויים  

דרמה נדל"נית בתל אביב: ועדת הערר לתכנון ולבנייה, בראשות עו"ד בנימין זלמנוביץ, קבעה כי תוכנית העיר הלבנה בתל אביב אינה תוכנית משביחה, ועל כן עיריית תל אביב אינה יכולה לגבות מכוחה היטלי השבחה.

מצד שני, הוועדה החליטה כי בעלי הנכסים שנמצאים בשטחה לא הצליחו להוכיח כי שוויים ירד עקב התוכנית, ועל כן הם אינם זכאים לקבל פיצויים מהעירייה.

מדובר בשתי החלטות דרמטיות, כאשר כל צד יאמץ את זו שמתאימה לפוזיציה שלו ומן הסתם ירוץ לערער על ההחלטה השנייה. ואכן, הההערכה היא כי הצדדים ייפגשו עוד רבות בבתי המשפט לעניינים מינהליים ולבסוף גם בבית המשפט העליון.

"החיובים בטלים"

באשר לסוגיית היטל ההשבחה, ועדת הערר כתבה בהחלטתה כי "החיובים שהוציאה הוועדה המקומית או שמאים מכריעים בגין תוכנית השימור בטלים. משמעות הדבר היא ביטול החיובים בהיטל השבחה בגין תוכנית 2650ב, בין אם מדובר בעררים שהגישו נישומים נגד חיוב של הוועדה המקומית, ובין אם מדובר בעררים של נישומים או של הוועדה המקומית נגד שומות מכריעות. בכל אותם העררים, אנו קובעים כי התוכנית לא השביחה את המקרקעין, ולכן מסקנתנו האופרטיבית היא שהחיוב בהיטל השבחה בהן עומד על 0 שקל. בכפוף לאמור, העררים ייסגרו".

ואילו השורה התחתונה באשר לתביעות בעלי הנכסים לירידת הערך, הייתה כי "לאדם אין זכות קנויה שמקרקעיו יושבחו ושיקבל זכויות נוספות מעבר למה שהמצב התכנוני התקף מעניק לו; לפיכך, בהיעדר כדאיות כלכלית במימוש זכויות שנטען כי הן קיימות במצב קודם, או בהריסת המבנה ובנייתו מחדש במגבלות זכויות הבניה במצב הקודם, אין פגיעה במקרקעין. שנית, דרישת שימור הן לצורך מימוש זכויות המוקנות במצב הקודם, והן לצורך מימוש זכויות מכוח המצב החדש, אינה מהווה פגיעה בתכונות המקרקעין כפי שזו פורשה בפסיקה.

"שלישית, שומות העוררים לא הוכיחו ירידת ערך במועד הקובע; רביעית, גם לו היו מוכיחים העוררים פגיעה וירידת ערך, הרי שהמטרה הציבורית בשימור מצדיקה בהתאם לעקרונות שנקבעו בפסיקה ביחס לסעיף 200 לחוק אין מתן פיצויי ירידת ערך".

לגבי מבנים שהוגדרו לשימור מחמיר ומעניקים לבעלי הנכסים בהם אפשרויות לניוד זכויות, כתבה הוועדה כי הטענות לירידת ערך צריכות להיבדק רק בעת אישור תוכנית הניוד.

כ-1,000 מבנים לשימור
מתחם העיר הלבנה של תל אביב, שהוכרז עך-ידי אונסק"ו כאתר מורשת תרבות עולמית, כולל כ-1,000 מבנים שהוכרזו לשימור, במסגרת "תוכנית העיר הלבנה" החדשה תא/2650 ב', שאושרה לפני כ-16 שנים.

מדובר בתוכנית מורכבת מאוד, שגררה אחריה מחלוקת כלכלית קשה בין עיריית תל אביב לבעלי הנכסים, סביב השאלה האם התוכנית תורמת להעלאת שווי הנכסים, ועל כן מחייבת את בעלי הנכסים לשלם לעירייה היטלי השבחה, או להפך - מורידה את שווי הנכסים שכלולים בה, ולכן על העירייה לפצות את בעלי הנכסים.

העירייה טענה כי התוכנית מאפשרת לבעלי הנכסים למתגם כנדירים, מה שהעלה את ערכם בשוק ב-5% ויותר; מנגד, בעלי הנכסים טענו כי עניין המיתוג חסר ערך כלכלי ואינו מוכח. לעומת זאת, מגבלות הבנייה שכלולות בתוכנית ועלויות מימוש השיפוצים והשימורים יעלו בהרבה על התועלת הכלכלית שתגיע מההשבחה. לכן הם טוענים כי בפועל, הם מפסידים מהתוכנית, ומגיעים להם פיצויים.

כאמור, ועדת הערר דחתה הן את טענות הוועדה המקומית והעירייה והן את טענות בעלי הנכסים.

תגובות
שמאי המקרקעין דני טרשנסקי ממשרד קמיל-טרשנסקי-רפאל מסר בתגובה: "כולי תקווה כי סוף-סוף הגענו להכרעה ולוודאות בסוגיית השימור בתל אביב. הכרעה זו תומכת בעיקרון השמאי, דהיינו מבחן שווי השוק, לאחר שגם עיריית תל אביב לא הצליחה להוכיח כי מיתוג הנכסים לשימור היווה גורם משפיע על עליית שווי הנכסים. ככל שטענה זו הייתה חסרת בסיס מעשי, הרי נעשה צדק עם בעלי הנכסים, שהתמודדו עם דרישות היטלי השבחה בסכומים עצומים. בשורה התחתונה, ועדת הערר המחוזית הוכיחה גם בסוגיית השימור כי אין מבחן מקצועי נכון וצודק יותר מהמבחן השמאי".

עו"ד אריאל קמנקוביץ מסר בתגובה: "ביחס לשאלת המיתוג, הוועדה המחישה באופן מובהק כי מיתוג נכסים הכלולים בתוכנית לשימור לא השפיע על ערכם למול נכסים הכלולים בתוכנית, ובכל מקרה מיתוג איננו נחשב לתכונה במקרקעין, שיש לדרוש בגינה השבחה. גם ביחס לשאלת העלויות, הסתמכה הוועדה על דעת מומחה שמונה על-ידי ועדת ערר, ולפיה נמצא כי קיימות עלויות עודפות גבוהות מאוד לצורך מימוש זכויות בנכסים הכלולים בתוכנית השימור, דבר שעיריית תל אביב חישבה באופן שגוי".

עו"ד קמנקוביץ הבהיר לעניין החלטת ועדת הערר לדחות את תביעות הפיצוי, כי "אומנם רוב חברי הוועדה היו בדעה כי התוכנית איננה פוגעת תכנונית במבנים לשימור, בעיקר לאור טיב הפגיעה הנטען - שאינה מוגדרת כפגיעה במקרקעין, ומכאן שאין בסיס לפצות את בעלי הנכסים, אולם ראוי לשים לב לדעת המיעוט בוועדה של השמאי זהר עירון. לפי דעה זו, אין לקבוע אפריורית כי התוכנית איננה פוגעת, ויש לבחון כל מקרה לגופו על-ידי שמאי מייעץ, בנוגע לשווי שוק של המקרקעין במצב התכנוני הקודם ללא תוכנית השימור לבין המצב התכנוני החדש על-פי תוכנית השימור".

עו"ד מורן גור, שייצג עשרות בעלי זכויות בעררים לעניין ביטול היטל ההשבחה, מסר: "החלטה זו של ועדת הערר המחוזית, לפיה אין השבחה או מיתוג שהביאה עמה תוכנית השימור, היא החלטה צודקת ונכונה אשר מאפסת חיובים של מיליוני שקלים שהוועדה המקומית גבתה ועתידה הייתה לגבות.

"ועדת הערר הנפיקה גם אמירה קשה נגד הוועדה המקומית, לפיה כשהתוכנית רק אושרה בשנת 2008, זו לא ששה לגבות היטלי השבחה, אך 'למען הזהירות' חתמה עם נישומים 'דילים' לפיהם אם יוותרו על הגשת תביעת פיצויים לירידת ערך נגד התוכנית, העירייה לא תדרוש מהם היטלי השבחה יש בה קושי של ממש.

"כמובן שהוועדה עוד צפויה להגיש ערעור מינהלי, והדרך להכרעה עוד ארוכה, אך על פניו לאחר 12 שנים שהסוגיות נבחנו על-ידי ועדת הערר ולאור החלטה יסודית מנומקת וצודקת, סבירות התערבות בית המשפט נמוכה מאוד".