בירה להשכיר: מהן השכונות הכי מבוקשות בירושלים?

בונים על זה: לרגל יום ירושלים 2023, ריכזנו באמצעות האתר "יד2" נתוני נדל"ן מרכזיים בירושלים - המחירים של דירות למכירה בעיר, השכירויות בדירות להשכרה, הפערים בין השכונות השונות בבירה ובינן לבין המחיר הממוצע בכל העיר, ורמת הביקוש שמאפיינת כל שכונה.

לפי נתוני "יד2", המחיר הממוצע של דירות ארבעה חדרים בירושלים עומד נכון להיום על 3 מיליון שקלים, עם שונות רבה בין השכונות, שמגיעה עד ל־46% בשכונות היקרות בעיר (בהשוואה למחיר הממוצע בעיר), ומנגד - פערים שליליים של עד 21% בשכונות הפחות מבוקשות. הבדיקה ב"יד2" התייחסה לדירות רגילות בבניינים משותפים ולדירות גן בנות 4.5-4 חדרים בירושלים.

לפי נתוני אפריל 2023, השכונה המבוקשת ביותר בירושלים בשוק המכירה, שבה נרשם המספר הגדול ביותר של צפיות במודעות, היא קריית יובל. אחריה, בפער קטן, שכונת פסגת זאב, ולאחריהן בסדר יורד: שכונת רמות, שכונת גילה ושכונת הר חומה.

שכונות אלה, כאמור, הן המבוקשות ביותר בירושלים, בין היתר מפני שהן מציעות מחירי דירות אטרקטיביים יחסית.

בארבע מבין חמש השכונות המבוקשות ביותר, מחירי הדירות למכירה נמוכים מהמחיר הממוצע של הדירות בירושלים כולה:

נכון לאפריל, המחיר הממוצע של דירת ארבעה חדרים בפסגת זאב עומד על 2.440 מיליון שקלים - נמוך ב־19% מהמחיר הממוצע בשאר העיר; בגילה המחיר הממוצע עומד על 2.530 מיליון שקלים - נמוך בכ־16% מהממוצע בכל העיר; בשכונת הר חומה המחיר הממוצע עומד על 2.720 מיליון שקלים, נמוך ב־9% מהממוצע העירוני; ובקריית יובל המחיר הממוצע עומד על 2.810 מיליון שקלים - נמוך ב־6% מהממוצע של כל העיר.

פער בשכונות היקרות

מנגד, בשכונות היוקרתיות יותר בירושלים, הפער בין המחירים בשכונות לבין הממוצע העירוני הסתכם בעשרות אחוזים: בקריית הלאום המחיר הממוצע עומד על 4.387 מיליון שקלים - גבוה ב־46% מהממוצע בכל העיר; בבית הכרם המחיר עומד על 4.06 מיליון שקלים - גבוה ב־35% מהממוצע העירוני; ובקטמון הישנה המחיר הוא 3.928 מיליון שקלים - גבוה ב־31% מהממוצע.

איילת ניצן, סמנכ"לית השיווק של "יד2": "הממצאים מראים שונות רבה במחירי הדירות למכירה ולהשכרה, הן בין השכונות השונות בירושלים והן בין השכונות לבין הממוצע בכל העיר. ניתן להסביר זאת על ידי ביקוש והיצע, והבדלי היוקרה בין הדירות עצמן".

דרור אוהב ציון, מנכ"ל ובעלים חברת שיווק הנדל"ן דרא המשווקת מספר פרויקטים בעיר ירושלים, מוסיף לכך, כי "השונות היא גבוהה לא רק במחירים, העיר ירושלים היא העיר הגדולה בארץ מבחינת מספר תושבים – יש בה כ-930,000 תושבים, והיא הינה עיר של ניגודים במגוון תחומים – אוכלוסיה דתית מול אוכלוסיה חילונית, ערבים מול יהודים, אוכלוסיה אמידה מחד מול אוכלוסיה ענייה יחסית מאידך ועוד. הניגודים האלה באים לידי ביטוי הן במחירי העסקאות, הן בכמות העסקאות, הן בביקושים ועוד".
לפי אוהב ציון, בירושלים ניתן למצוא דירות למכירה בהחל מ-20 אלף שקל למ"ר ועד לדירות יוקרה במחיר של 80 אלף שקל למ"ר ואף יותר. "באופן כללי, כמות העסקאות בירושלים לא ירדה באופן דרמטי ועדיין מוכרים דירות בעיר", אומר אוהב ציון, "גם שוק היוקרה בירושלים, בניגוד לתל אביב, נפגע פחות מהמשבר שעובר על ענף הנדל"ן, בעיקר בגלל הביקושים מצד תושבי החוץ. רק בשלושת החודשים האחרונים מכרנו 3 פנטהאוזים במחירים של מעל 16 מיליון שקל לדירה, המשקפים מחיר של כ-75-80 אלף שקל למ"ר".
ביקוש גבוה לדירות בירושלים – למרות ההאטה בשוק
הביקוש לדירות בירושלים נותר גבוה מאוד גם בשנה האחרונה שהתאפיינה בהאטה יחסית בשוק הנדל"ן על רקע עליית הריבית שהחלה באפריל אשתקד. כמעט בכל השכונות שנבדקו על ידי יד2 (כאלה שהיו בהן מספיק מודעות מכירה כאמור), נרשמו עליות מחירים באפריל-מאי 2023 לעומת אפריל-מאי 2022.
כך, מחירי דירות 4 חדרים בשכונת ארמון הנציב עומדים בממוצע על 2.620 מיליון שקל – עלייה של 17% לעומת מחיר ממוצע של 2.230 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד; בבית הכרם המחיר עלה ב-16% ל-3.638 מיליון שקל; בפסגת זאב המחיר עלה ב-14% ל-2.435 מיליון שקל; בהר חומה המחיר עלה ב-13% ל-2.720 מיליון שקל; ברמות ובגילה המחירים עלו ב-12% ל-3.108 ו-2.453 מיליון שקל בהתאמה.
הביקוש הגבוה בירושלים מתבטא גם בנתוני הלמ"ס האחרונים שפורסמו לכמות הדירות החדשות שנמכרו בארץ ברבעון הראשון. מחוז ירושלים והעיר ירושלים עצמה התבלטו לטובה בגידול במכירת הדירות החדשות, לעומת ירידה במחוזות ת"א והמרכז ובאזורי ביקוש אחרים.

לפי הנתונים, העיר ירושלים מובילה מבין כל יישובי הארץ בכמות הדירות החדשות שנמכרו ברבעון הראשון של 2023 – נמכרו 865 דירות לעומת 597 דירות ברבעון הרביעי אשתקד, זינוק של 45%. במחוז ירושלים חל זינוק של כ-35% בהיקפי המכירות של הדירות החדשות ל-1,126 דירות, לעומת 837 דירות חדשות שנמכרו במחוז ברבעון הקודם. לעומת זאת, במחוז תל אביב נרשמה ירידה של 20.6% במכירות לעומת הרבעון הרביעי של 2022, ובמחוז המרכז חלה ירידה של כ-11%.

לדברי אוהב ציון, "ירושלים היא אכן אחת מהערים הכי מבוקשות בארץ למגורים ולהשקעה. היא נהנית מביקוש קשיח יחסית מצד אוכלוסיה דתית, וביקוש די יציב לדירות יוקרה מצד תושבי חוץ. האתגר הגדול של ירושלים הוא לשמר ואף להחזיר את הצעירים החילוניים לעיר, היות ולעיר ישנו מאזן הגירה שלילי בשנים האחרונות. מנגד, קצב הילודה בעיר גבוה יחסית וזה מאזן מעט לכיוון השני".