|
בעלי מקצועות חופשיים מוזמנים להעביר אלינו לפרסום מאמרים, מידע בעל ערך חדשותי, חוות דעת מקצועיות בתחומים משפט, כלכלה, שוק ההון, ממשל, תקשורת ועוד, וכן כתבי טענות בהליכים בבית המשפט.
דוא"ל: vip@news1.co.il
|
|
|
News1 חושף את המשקיעים העיקריים מאחורי קרן ההשקעות הישראלית-אמריקנית הגדולה: ג'ורדן סטון, ג'יי צביבל, עו"ד פינחס מנדלוביץ', דוד כץ, שאול לובצקי וריצ'רד ליטון ● רכשו עם אחרים נדל"ן ב-2.7 מיליארד דולר בארה"ב, בקנדה ובאנגליה - רק לא בישראל
|
הרבור גרופ היא אחת מקרנות ההשקעה הגדולות ביותר, ואולי אף מספר 1, של משקיעים ישראלים-אמריקנים בנדל"ן. בבעלותה כיום 60 נכסים, בשווי 2.7 מיליארד דולר, כמעט כולם בארה"ב. News1 חושף היום (7.8.10) לראשונה את שמות כל בעליה של הקרן, את שיטות עבודתה ואת מקורות המימון שלה. ראשיתה של הרבור גרופ ב-1985. היזם, ג'ורדן סטון מארה"ב, יסד אותה בעיר הנמל נורפולק, מדינת וירג'יניה, שבה הבסיס הגדול ביותר בעולם של חיל ים. לכן פשוט קרא לחברתו הרבור - נמל באנגלית. בשנותיה הראשונות עסקה החברה רק בניהול נכסים. החל מראשית שנות התשעים, החלה לרכוש נדל"ן מניב ובנייני מגורים בארה"ב. ב-1998 התמזגה עם קבוצת יזמים ישראלים, ולפני מספר שנים אלקטרה נדל"ן חלק ממניותיה. בעלי החברה, כתוצאה מהליכים אלו, הם: - עו"ד פינחס מנדלוביץ', יהודה אריה (המכונה ג'יי) צביבל, אביו דוד צביבל ודוד כץ - 30%. שני האחרונים אינם פעילים, ועסקי החברה בישראל מנוהלים למעשה בידי מנדלוביץ' וצביבל הבן.
- 20% הנותרים נמצאים בבעלות כמה משקיעים אמריקנים, ובראשם שאול לובצקי וריצ'רד לייטון.
בראיון בלעדי ל-News1 סיפרו צביבל, בן 42, ומנדלוביץ, בן 76, שניהם משקיעים שומרי-מצוות, על פעילות חברתם. - כמה נכסים רכשתם עד היום? - צביבל: הקרן רכשה במשך השנים 150 נכסים. היא מכרה 90 מהם, כמעט בכל המקרים ברווח. לאחר מכן שימשו הרווחים כאחד המקורות לרכישת נכסים חדשים. כיום בבעלותנו 60 נכסים - 55 בארה"ב, אחד בעיר הקנדית ווינפינג, שלושה בבריטניה, והשקעה נסיונית ראשונה בפנמה. - מניין הכסף? - צביבל: הרבור גרופ היא לאמיתו של דבר קרן השקעות. הקבוצה שלנו משקיעה בכל נכס 10% מסך ההשקעה. בנוסף, אנחנו מגייסים לכל השקעה כ-30 משקיעים ישראלים ואמריקנים, המשקיעים את היתרה. אנחנו והם נעזרים במימון בנקאי בגובה 75% מההשקעה - הלוואות שכמובן יש להחזיר. קיבלנו הלוואות מבנק אוף אמריקה, מלהמן ברדרס שכבר אינם קיימים, מבנק מורגן וגם משני בנקים צרפתיים. מקור נוסף הוא כאמור רווחים ממימוש השקעות קודמות. - מנדלוביץ': בנוסף, הקמנו קרנות של משקיעים, בניהולנו. על-פי החוק האמריקני, מספר החברים בכל קרן הוא 99 לכל היותר. לדוגמה, אם אנחנו מקימים קרן בת 10 מיליון דולר, אפשר למכור תעודות השתתפות בכ-100 אלף דולר ליחיד או לחברה. שיטה זו מאפשרת גם למשקיעים קטנים להיות שותפים בפרויקטים גדולים. |
|
15 אלף דירות, מיליון מ"ר משרדים
|
|
- רק בדירות?
- צביבל: בהחלט לא! כ-50 אחוז מההשקעות שלנו הן בדירות, והמחצית השנייה - בנכסים מניבים - בעיקר בנייני משרדים. בבעלותנו 15,000 דירות, בעיקר בוירג'ינה, ביוסטון ובאטלנטה. בנוסף, אנחנו מנהלים 3,000 דירות של אחרים, כחברת ניהול. מצד שני, הגברנו באחרונה רכישת בנייני משרדים, שוב תוך ניצול השפל בשוק. כיום בבעלותנו משרדים בכמיליון מ"ר.
- דוגמה?
- צביבל: בינואר קנינו מבנק מורגן את בניין המשרדים שלו בניו-יורק, במחיר מציאה של 107 מיליון דולר. המגדל הוא בן 100 אלף מ"ר, כך ששילמנו מחיר נמוך מאוד, כ-1,070 דולר למ"ר בלב מנהטן! הבנק שכר מאתנו 75% מהבניין, בחוזה ל-15שנה. זה עתה השכרנו שתי קומות, כ-10,000 מ"ר, לעיתון דיילי ניוז, המעביר לקומות אלו את המערכת וההנהלה.
|
|
בתי המלון רשומים על-שם השותף הנוצרי
|
|
- יש עוד השקעות?
- צביבל: בבעלותנו שני בתי מלון לא גדולים, בוירג'יניה ובצפון קרולינה. שניהם נמצאים בבעלות השותף הנוצרי ריצ'רד לייטון, כי מבחינה הלכתית אסור ליהודי להיות הבעלים של בתי מלון שבהם חילול שבת. השיטה מקובלת בארה"ב גם בהשקעות של מוסלמים, שאסור להם לנהל עסקים מוכרי אלכוהול.
- התוכניות לעתיד?
- שני היזמים כאחד: נמשיך לנצל את השפל בשוק הנדל"ן האמריקני, ולקנות עוד נכסים.
- תשקיעו גם בישראל?
- שניהם, פה אחד: "לא! המימון בישראל הוא בעייתי, השוק יקר והביורוקרטיה מפריעה!"
|
|
מגדל ויורוקום השקיעו בהרבור גרופ
|
|
- יש גם שותפים ישראלים ידועים? - מנדלוביץ': יורוקום נדל"ן, של שאול אלוביץ, שותפה איתנו באחת ההשקעות הגדולות. גם קבוצת הביטוח מגדל נכנסה לשותפות בכמה מההשקעות שלנו. אנשי עסקים ישראלים לא מעטים משקיעים אצלנו, אך בתנאי של דיסקרטיות מוחלטת. - עסקה לדוגמה? - צביבל ומנדלוביץ': בשבוע שעבר חתמנו על חוזה לרכישת שכונה בת כ-50 בניינים, ובהם 696 דירות, ביוסטון, טקסס. רכשנו את השכונה מכונס נכסים במחיר מציאה, כ-27 מיליון דולר. כמעט כל ההשקעות שלנו בבנייני מגורים הן מסוג זה: אנחנו קונים שכונה שלמה ומגודרת, לעתים עם שמירה. בכל שכונה יש בריכת שחייה אחת או יותר, חדר כושר, מגרשי טניס וכמובן חניה לכל דייר. הדירות מושכרות, והרכישה היא בעיקרה עסקת תשואה. - מה החשבון? - מנדלוביץ' וצביבל: הדירות בפרויקט האמור, לדוגמה, בגדלים שונים, מושכרות בממוצע ב-700 דולר לחודש. התפוסה כיום 92%, כך שההכנסה משכר דירה מגיעה לכ-5.4 מיליון דולר לשנה. לאחר ניכוי הוצאות, כולל הוצאות מימון, נותנת ההשקעה תשואה ברוטו של 20%. גם לאחר ניכוי הוצאות מימון ואחרות, התשואה גבוהה.
|
|
- ממה זה נובע?
- צביבל: בשנה האחרונה אנחנו מנצלים את ההזדמנות שנוצרה בשוק הנדל"ן בארצות הברית: המשבר הביא לשפל ולירידות מחירים חדות, של 40% בממוצע, במחירי נדל"ן. זו הזדמנות מצוינת לקנות בזול נכסים נושאי תשואה. ואכן, בשנה האחרונה נכנסנו להשקעות במאות מיליוני דולרים.
|
|
- עסקה מעניינת נוספת?
- מנדלוביץ': באחרונה רכשנו שני נכסים מעניינים בבירה וושינגטון, או לידה: זה עתה רכשנו בניין בן 280 דירות, בתפוסה מלאה, במחיר נמוך מאוד - 25 מיליון דולר (ראה תמונה). לפני שלושה חודשים קנינו בניין משרדים בן 30,000 מ"ר בבירה וושינגטון, שילמנו תמורתו 34 מיליון דולר, שהם כ-1,100 דולר למ"ר. אנחנו מתכננים למכור בקרוב את הבניין ברווח.
- איך אתם מאתרים נכסים?
- מנדלוביץ': יש לנו מערכת מסועפת של ברוקרים, המציפים אותנו בהצעות לעסקות. מדי שבוע אנחנו מקבלים הצעות ל-200 עסקות. 190 מתוכן אנחנו זורקים לפח לאחר עיון ראשון. את היתר בודקים לעומק.
- מי בודק?
- מנדלוביץ': המשרדים בארה"ב מעסיקים 30 עובדים מומחים. הם בוחנים לעומק כל נכס. מדי יום יש התייעצויות שוטפות ביניהן לבין המשרד בארה"ב, גם בוועידות וידיאו. לעתים קרובות, גם הצד הישראלי טס לארה"ב כדי לבחון הצעות. הייתה תקופה שבה הייתי כל העת על הקו ת"א-ניו-יורק. לא קונים נכס על-פי מסמכים בכתב או סרט וידאו! צריך לבחון את הנכס במקום, כי רק אז מגלים את הבעיות האמיתיות.
שני היזמים-המנהלים אומרים, שחשוב לבקר בפועל בכל נכס. יש לשוחח עם כל שוכר, להתרשם אם הוא רציני ואם יעמוד בחוזה השכירות. כן יש לבחון בקפידה את הדיווחים על ההכנסות וההוצאות. אם הברוקר-המתווך מדווח על חוזי שכירות גדולים, יש לבחון: אולי הכניסו חוזה כזה, בשכירות זולה, רק כדי להראות תפוסה גבוהה? הארנונה נקבעת בארה"ב על-פי שווי הנכס: יתכן שהארנונה כיום נמוכה, אך בקרוב תעלה, כי העירייה כבר מכינה שומה חדשה.
ג'יי צביבל: "בשוק הנדל"ן האמריקני מעריכים אותנו, כי אנחנו רציניים. בארה"ב מקובל, שקונה-בכוח החותם על מכתב כוונות, מקבל אופציה לשישה שבועות לרכוש את הנכס, ולבעלים אסור לנהל מו"מ עם גורם אחר. זה יכול כמובן "לתקוע" מוכרים. אנחנו שולחים לפני כן מהנדס לבדוק את הנכס, בהוצאה ניכרת, וזה מצביע על רצינותנו.
|
|
| תאריך:
|
07/08/2010
|
|
|
עודכן:
|
07/08/2010
|
|
אלעזר לוין
|
|
התעוררות הספונטאנית של אזרחי המדינה נגד השחיתות השלטונית המפלצתית שהחלה בשעתה בעקבות הדחתו של ראש הממשלה לשעבר המגה מושחת אהוד אולמרט וכליאתם של שני השרים הנוכלים אברהם הירשזון ושלמה בניזרי, דעכה בהדרגה, למרבה הצער, והגיעה בימים אלה לנקודת שפל חדשה ישנה.
|
|
|
|
|
סרטים מהסוג של זוהי סדום, שלצורך הדיון הראשוני נקרא להם פרודיות, נמדדים על-פי שתי אמות מידה: עד כמה הם מצליחים להפתיע אותנו ועד כמה הם מצליחים לומר משהו אודות הבסיס העלילתי והז'אנרי שעליו הם נסמכים. היכולת להפתיע באה לידי ביטוי בפרצי צחוק שנשמעים בפרודיות מוצלחות. אותם פרצי צחוק (כמו בכלל בבדיחות טובות) נובעים מהתחושה הנעימה שהותקפנו מכיוון שלא ציפינו לו.
|
|
|
|
|
אוקטובר 2007. באולם קטן בקיבוץ געש מכונסים 200 איש, מהחזקים והמקושרים במשק. הם באו כדי לחגוג את חתונתו של המשנה לראש הממשלה דאז, חיים רמון (אז בן 57) עם בת זוגו ורד רמון-ריבלין, עורכת בכירה בעיתון "גלובס".
|
|
|
|
|
הוונוס מתקרבת לסאטורן בין התאריכים 9.8-6.8, וזה משפיע על התחום החברתי. אין רצון להפגין נחמדות או לארגן מפגשים חברתיים, אין חיוך על הפנים ובנוסף גם ההערכה העצמית יורדת.
|
|
|
|
|
בשבוע שעבר התברר, למרבה האכזבה, שהקיץ עדיין כאן וגם החופש הגדול חי ונושם, מה שאומר שצריך, כרגיל, להעסיק את הילדים. העניין הוא שהביקור המסעיר שערכנו במערות המסתור של בר כוכבא עדיין חרות היטב בזיכרוני, וגם חוליות הגב שלי טרם חזרו למקומן הטבעי, ובכלל כל עצמותיי אומרות הצילו. כך שמראש פסלתי כל פעילות הכוללת זחילה, ריצה, טיפוס, קפיצה, עלייה, ירידה וכל דבר שיגרום לי להזיע.
|
|
|
|
|
