זינוק בקצב בניית המגדלים ב-2022: ת''א נחלשת, הפריפריה מתחזקת  

הילה ציאון|07:08

זינוק בקצב הבנייה לגובה בישראל בשלושת הרבעונים הראשונים של 2022: מניתוח נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שבוצע עבור ynet ו"ממון" על ידי משרד מילוסלבסקי אדריכלים, עולה כי בתשעת החודשים הראשונים של השנה החלו להיבנות 12,620 דירות במגדלים בני 16 קומות ומעלה. מדובר בקצב שנתי מוערך של 16,827 יחידות דיור במגדלים, עוד לפני שפורסמו נתוני הרבעון הרביעי. זאת, לעומת 12,361 יחידות דיור כאלה שהחלו להיבנות בכל שנת 2021.

כלל התחלות הבנייה בישראל בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה שחלפה הסתכמו ב-51,268 יחידות דיור, כך ששיעור התחלות הבנייה במגדלים מהווה כמעט 25% מסך זה. לשם השוואה, השיעור השנתי הממוצע של הבנייה במגדלים מהסך הכללי עמד על 13%-14% בשנה בעשור האחרון - מכאן שנתוני 2022 מהווים קפיצה חדה.

מגדל א. זיתוני בבת ים הכולל 21 קומות (צילום: זיתוני)

לדברי אדריכל גיא מילוסלבסקי, שערך את הבדיקה, "המציאות הצפויה מבחינת היקף האוכלוסייה בעתיד והביקושים למגורים מחייבת להעלות שלב נוסף בבנייה לגובה בשל מצוקת הקרקעות בערים הגדולות. להערכתי, מציאות זו תביא את הבנייה לגובה לשיאים חדשים בעשורים הבאים, הן בהיקפי בניית המגדלים והן בגובה המגדלים עצמם".

בבחינה של הערים המובילות בבנייה לגובה בתקופה הנבדקת, עולה כי העיר תל אביב, שהייתה המובילה בבניית מגדלים בעשור האחרון, ממוקמת כעת "רק" במקום השלישי עם 693 יחידות דיור בלבד שהחלו להיבנות בבניינים בני 16 קומות ומעלה (קצב שנתי מוערך של 924 יחידות דיור) - ירידה לעומת 1,503 יחידות דיור שהחלו להיבנות במגדלים בעיר ללא הפסקה בשנת 2021 כולה.

במקום הראשון מבין הערים המובילות בבנייה לגובה מדורגת העיר בת ים, שבה על פי הנתונים החלו להיבנות בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה 2,251 יחידות דיור במגדלים (קצב שנתי מוערך של 3,000 יחידות דיור) - זינוק בקצב לעומת 1,233 יחידות דיור במגדלים שהחלו להיבנות בעיר בכל שנת 2021.

"תל אביב היא בירת המגדלים של ישראל, אך ירידה בכמות התחלות הבנייה שקולה לירידה בהיצע", מסביר את הנתונים היזם מוטי כוזהינוף, שבונה בין היתר את פרויקט "מגדל בראשית" בשכונת בבלי בעיר. לדבריו, "הסיבה לכך שתל אביב איבדה את הבכורה לעיר כמו בת ים, היא בגלל שטחים פנויים עצומים שהיו על קו החוף בין בת ים לראשון לציון, שהוכשרו לבנייה לגובה על ידי עיריית בת ים. זאת, בעוד שבתל אביב אין שטחים פנויים - ולמרות זאת היא במקום השלישי ברשימה".

מגדל בראשית בשכונת בבלי הכולל 44 קומות(צילום: טל משה)

כוזהינוף מוסיף כי "ככל שעיריית תל אביב מגבילה את העלייה לגובה, כמו שעשתה בתוכנית לרובעים 4-3, ובמקביל הביקוש עדיין גבוה מאוד, זה עלול להתבטא בעליית מחירים. השטחים הפנויים היחידים בעיר הם ברובע שדה דב, וראינו שקרקעות נמכרו שם במחירים גבוהים מאוד - וזה מחייב את היזמים למכור את הדירות במחירים גבוהים יותר. מחיר למ"ר על קו החוף בעיר ללא הפסקה עומד כיום על 200-150 אלף שקל למ"ר, לעומת כ-100-80 אלף שקל למ"ר לפני שלוש שנים. בכך, עקפה תל אביב את המדינות היקרות ביותר בעולם. עם זאת, אני סבור שככל שיתקדמו פרויקט הסעות ההמונים של הרכבת הקלה והמטרו, תתאפשר יותר בנייה של מגדלים בתוואי ובצירים המרכזיים - דבר שיגדיל, להערכתי, את פלח הבנייה לגובה מכלל התחלות הבנייה בעיר בשנים הקרובות".

לדברי אבי זיתוני, מנכ"ל חברת א.זיתוני, הבונה בין היתר בשכונת "פארק הים" החדשה על קו החוף בבת ים, "העיר בת ים הצליחה לעקוף את תל אביב בבניית מגדלים ב-2022, והיא במקום הראשון מבין כל הערים המובילות בקטגוריה זו, עם זינוק בקצב הבנייה לעומת השנה שעברה. הזינוק משקף את הלך הרוח של העירייה, כמו גם של עיריות אחרות בישראל, המעודדות את הבנייה לגובה בעיקר באזורים בעלי נגישות תחבורתית גבוהה. אנו בונים בבת ים מגדלים בני 29 קומות, ולהערכתי בשנים הקרובות נראה ברחבי הארץ מגדלים בני 40-30 קומות אשר יוקמו בשכונות חדשות, ויכללו עירוב שימושים כגון מסחר ותעסוקה סביב אמצעי תחבורה ראשיים".
"הביקוש למגורים במגדלים בפריפריה עולה"

מהנתונים עוד עולה כי העיר נתניה ממוקמת במקום השני ברשימת הערים המובילות בבניית מגדלים - עם התחלות בנייה של 1,825 יחידות דיור בבניינים בני 16 קומות ומעלה, זינוק בקצב לעומת 878 יחידות דיור בלבד בכל השנה שעברה. במקום הרביעי גבעת שמואל עם 684 התחלות בנייה במגדלים לעומת 369 ב-2021, אחריה ירושלים עם 670 יחידות דיור במגדלים לעומת 210 יחידות דיור בלבד בשנה שעברה.

העיר אשדוד מדורגת במקום השישי מבין הערים המובילות בבניית מגדלים עם 654 יחידות דיור שהחלו להיבנות בבניינים בני 16 קומות ומעלה, זאת בהמשך ל-405 יחידות דיור כאלה בשנה שלפני כן. לשם השוואה, העיר אשקלון הסמוכה, הממוקמת במקום ה-11 ברשימה, מציגה ירידה חדה בקצב הבנייה במגדלים - עם 514 יחידות דיור בחודשים ינואר עד ספטמבר 2022. זאת לעומת בנייה של 1,638 יחידות דיור בבניינים בני 16 קומות ומעלה בכל שנת 2021.

עוד ברשימה: רמת גן, עם התחלות בנייה של 633 דירות חדשות במגדלים בשלושת הרבעונים הראשונים של 2022, לעומת 302 דירות כאלה בשנת 2021; פתח תקווה עם התחלות בנייה של 595 דירות חדשות במגדלים ב-2022 לעומת 157 דירות כאלה בלבד ב-2021; קריית אונו עם 558 יחידות דיור שהחלו להיבנות במגדלים בשנה החולפת לעומת 359 דירות במגדלים בשנת 2021; וראשון לציון, שנועלת את רשימת 10 הערים המובילות בבניית מגדלים עם 526 דירות שהחלה בנייתן. ב-2021 כולה החלה בנייתן של 708 דירות במגדלים בעיר.

מלבד ערים אלה, בעוד יישובים בפריפריה רואים יותר ויותר מגדלי מגורים. כך, למשל, מניתוח הנתונים עולה כי בבאר שבע הוחל בבניית 343 יחידות דיור בשנה שחלפה, לעומת 176 דירות כאלה ב-2021. בקריית ים החלה בנייתן של 222 יחידות דיור במגדלים ב-2022, לעומת 120 דירות כאלה בשנה שלפני כן. בקריית מלאכי החלה בנייתן של 195 דירות במגדלים ב-2022, לעומת 86 דירות בלבד ב-2021. ביישובים כמו קריית מוצקין (138), יוקנעם עלית (138) ונשר (110) היו מתחילת השנה התחלות בנייה של מגדלים לאחר שב-2021 לא נבנה מגדל אחד.

לדברי מילוסלבסקי, "העלייה בהיקף הבנייה של מגדלים בפריפריה אינה מפתיעה. ראשית, עליית המחירים בכל הארץ מחייבת משפחות רבות לעבור לקנות ולשכור דירות באזורים מרוחקים מהמרכז. סיבה נוספת היא התגברות מדיניות התכנון של מתחמים מעורבי שימושים, המעמידה גם בפריפריה רמת חיים גבוהה במתחמים הכוללים מגורים, תעסוקה, מסחר, שירותים, פנאי ושטחים ירוקים".

גיא מילוסלבסקי
צילום: מילוסלבסקי אדריכלים

"כך לדוגמה, בפרויקט מגדל הכרם שאנו מתכננים בעכו הכולל שני מגדלי מגורים", הוא ממשיך. "גם תושבי הפריפריה הבינו את איכות החיים שניתן לקבל במגורים במגדל, ולכן הביקוש למגורים במגדלים בפריפריה עולה, וגם ראשי הערים בפריפריה הבינו שכדי למשוך אליהם תושבים הם צריכים להשקיע בתשתיות של חינוך, במשיכת חברות להקים בעירם משרדים ומפעלים, וכן לתמוך ביזמים המבקשים ליזום פרויקטים במרחבי העיר שלהם".

מילוסלבסקי מציין כי "גם בפריפריה עלויות הקרקע ועלויות הבנייה הגבוהות מחייבות יזמים למקסם את ניצול הקרקע ולבנות לגובה מגדלים, ומחייבים אותנו המתכננים להתאים אותם לקונטקסט המקומי בו ייבנו – חברתית, גאוגרפית, כלכלית ועוד. כדוגמא ניתן לראות את הפרויקט שאנו מתכננים עבור גשם החזקות בנשר, הכולל מגדל בן 64 קומות. זהו המגדל הכי גבוה מחוץ לגבולות גוש דן, ובו גם עירוב שימושים הכולל מעונות סטודנטים ומגורים לסגל אקדמי, דיור מוגן, משרדים, מסחר ושירותים, פארק וקישור באמצעות גשר המוביל לטכניון".