המשקיעים יורדים המחירים עולים

בנובמבר 2021 העלה שר האוצר אביגדור ליברמן את מס הרכישה למשקיעי הנדל"ן. המטרה המוצהרת הייתה להדיר משוק הדיור את המשקיעים הפרטיים ולהחזיר דירות לשוק. מהלך הממשלה צלח באופן חלקי, כאשר מאז ועד היום למעלה מ-5,000 יחידות דיור הוצאו משוק השכירויות ועברו לידיהם של מחוסרי הדיור, בין אם ישירות ובין אם באמצעות שרשור מכירות.

אבל מה קורה בשוק השכירות? הרי המדינה עדיין לא עומדת ביעדי הביצוע בקידום פרויקטים לשכירות ארוכת טווח בהיקף של כ-10,000 לכל שנה כפי שהבטיחה, ובפועל החלה בנייה של כ-1,744 דירות בלבד. אם כך, מה האלטרנטיבות שעומדות למחוסרי הדיור בישראל, שרובם זוגות צעירים בתחילת דרכם?

סקירה חדשה שערך ל'נדל"ן היום' מומחה הנדל"ן ויו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר, אוהד דנוס מלמדת כי מחוסרי דירה שבוחרים לגור בשכירות נותרו מאחור. הסקירה שכללה 16 ערים מלמדת כי מחירי השכירות עלו בממוצע בשיעור של 4% במחצית השנה החולפת (מאי-נובמבר 2022). נתון זה טומן בחובו עליות מחיר פרועות בחלק מהערים ובחלק מטיפוסי הדירות, כפי שניתן ללמוד מטבלת סיכום הסקירה.

השכירות עולה בשתי ספרות

מהממצאים עולה כי נרשמה מגמה של עליות מחיר בשוק השכירות עם שינויים בין הערים ובתוך הערים עצמן לטיפוסי הדירות השונים. בין הבולטות בעליות היא העיר  אילת  הרושמת עליה בשיעור של 9.1% בממוצע, אך הדירות שזוכות לביקושים אדירים בעיר הן דירות גדולות בנות 5 חדרים שרושמות עליה בשיעור של 14%. העיר  הרצליה  רושמת עליה ממוצעת בשיעור של למעלה מ-16%, אם כי בדירות 3-5 חדרים נרשמה עליה משמעותית יותר בשיעור של למעלה מ-20%. העיר  חיפה  רושמת עליה ממוצעת בשיעור של למעלה מ-8.1%, אך הביקושים הגדולים הם לדירות 4-5 חדרים ומחירי השכירות בדירות אלו עלו בשיעור של מעל 11%. העיר  כפר סבא  רושמת עליה בשיעור של למעלה מ-14.7% בדירות שני חדרים והעיר פתח תקוה – רושמת עליה ממוצעת בשיעור של 9.4% אך דירות 3-4 חדרים בעיר זוכות לביקושים גבוהים ועליה במחיר השכירות בשיעור של מעל 14%.​  

דווקא הערים הגדולות,  תל אביב וירושלים , רושמות ירידות במחירי השכירות הנובעות להערכת דנוס, מרמות מחירי דיור גבוהות מאוד שהציבור אינו יכול לעמוד בהן.

באר שבע מנצחת בתשואות

לעניין שיעורי התשואה, בסקירה של דנוס מככבת העיר  באר שבע  שהתשואה לדירות ארבעה חדרים עומדת על שיעור של 3.8%. ההסבר לשיעור הגבוה, לפי דנוס נובע בשל ירידה ריאלית במחירי דירות ארבעה חדרים מ-990,000 שקל ברבעון השני השנה ל-955,000 שקל היום, בשל היצע דירות הולך וגדל בעיר על רקע הסכמי הגג ומכירות משקיעים.

יש לציין, כי נתוני דנוס שונים מאלו של הלמ"ס שדיווחה לאחרונה על עליה במחירי הדירות בבאר שבע בשיעור של כ-6%, בשל שוני בשתי הסקירות. זו של דנוס כוללת בחינה של דירות ארבעה חדרים בלבד בשוק יד 2 ודירות חדשות, בלי מחיר למשתכן, בעוד שסקירת הלמ"ס כוללת ממוצע מחירים של כל עסקה וכל טיפוסי הדירות בלי ניכויי חוץ.

תשואה פחות טובה נרשמה בערים אילת ורחובות, בשיעור של 3.6% ו-2.6% לדירות ארבעה חדרים בהתאמה. הדבר נובע בשל עליות מחיר בערים  אלו בשיעור של 7% - מ-1.46 מיליון שקל ברבעון השני לדירת ארבעה חדרים באילת ל-1.58 מיליון שקל היום. ברחובות עלו מחירי דירות ארבעה חדרים מ-2.12 מיליון שקל ברבעון הקודם ל-2.28 מיליון שקל היום. העיר שרושמת את שיעורי התשואה הנמוכים ביותר היא  מודיעין , בשיעור של 2.6% לדירות ארבעה חדרים.

"שוק השכירות מתנהג באופן דומה לשוק המכירה שלא נוהל כהוא זה בשנה החולפת", מסביר דנוס. "ניכר כי הדרת המשקיעים שלא מנעה את עליית מחירי הדיור בשיעור של למעלה מ-20% בשנה החולפת, בהחלט הזיקה גם לשוק השכירות וגרמה להשתוללות מחירים רבתי, כמעט בכל חלקי הארץ. למעט תל אביב וירושלים, בהן ציבור השוכרים כבר עם "הלשון בחוץ", ביתר חלקי המדינה שילמו יותר ודמי השכירות עלו במאות שקלים ועד 2,000 שקל תוספת מדי חודש".

מאיפה הנתונים?

המתודה: כידוע, אין חובה חוקית בישראל ומן הסתם אין גם גוף אליו המחויב למסור נתוני שכירות בדירות מגורים. הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה נעזרת בסקר השוטף שעורכת למשקי הבית אך גם שם, היתקלות במשק בית המתגורר בדירה מושכרת הינה אקראית ורנדומלית. מכאן שעיקר הנתונים מגיעים משוק הביקושים המבוסס על איסוף, חקירה, ניתוח וניפוי איכותיים של מודעות המציעות דירות להשכרה.

במסגרת הסקירה דגם דנוס מעל 2,500 מודעות בפרסומים השונים ולאחר מכן ערך הצלבות של הנתונים האיכותיים שמתקבלים (באמצעות הליך סינון שמאי מקצועי שכלל ניכוי דירות בשטח חריג, נכסים מיוחדים כגון דירות גן/גג ועסקאות חריגות) מול מאגרי מידע נוספים וטבלאות הלמ"ס והפחית 5% למחירי ביקוש כמקובל.