רכוש המשותף בבניין מגורים, כשמו כן הוא, משותף לכלל דיירי הבניין ומיועד לשימושם. השאלה היא, מהם גבולות השימוש באותו רכוש שמשותף לכלל הדיירים? האם דייר רשאי לעשות ככלל העולה על רוחו, בהתאם לכך שיש לו זכויות שימוש – אם כי יחסיות - בחללים הציבוריים בבניין?
בכדי לקבל מענה לשאלה זו, נתבונן בשתי תביעות הדדיות של שני דיירים שכנים בבית משותף בצפון הארץ.
דיירת בבניין מגורים הגישה תביעה למפקחת על המקרקעין בנצרת כנגד שכנים שבנו קיר במבואה הסמוכה לביתם, והתקינו שער ברזל שלמעשה מספח לדירתם את המבואה שהייתה שייכת לרכוש המשותף. לטענת התובעת, על-פי הסכמי המכר, השטח שסיפחו הנתבעים לדירתם עתיד להירשם כשטח משותף ולכן תובעת את "סילוק ידם" של השכנים מאזור המבואה, והסרת הקיר והשער.
מצד שני, ואולי בשל התביעה הראשונה, הנתבעים הגישו תביעה כנגד הדיירת התובעת, בטענה שהיא עושה שימוש שלא כדין ברכוש המשותף, בכך שהיא מחנה קלנועית ששייכת לה, בחדר המדרגות בקומת הקרקע של הבית המשותף, ומאחסנת מיטלטלין במבואה הסמוכה לדירתה. לעניין הקלנועית, טענו הדיירים שעצם החנייתה בחדר המדרגות מונעת גישה של שאר בעלי הדירות לשעוני הגז בבניין ויוצרת סיכון בהטענת הקלנועית ע"י כבל חשמל העובר בין שתי הקומות. בכתב התביעה ביקשו הדיירים את סילוק הקלנועית והמיטלטלין משטח הרכוש המשותף.
מהו הסטטוס של המבואה הסמוכה לדירות?
בבירור הסטטוס המשפטי של כלל הבניין, התברר שנכון למועד הגשת התביעה התנהלו הליכי פירוק נגד החברה הקבלנית שמכרה את דירות הבניין, ומטענות הצדדים עולה שעד למועד מתן פסק הדין, לא הושלמו עבודות הבנייה, וטרם ניתן טופס 4. כיוון שהבית אינו רשום כ"בית משותף", המפקחת לא יכלה למצוא במרשם הזכויות הבחנה בין הרכוש המשותף לבין הדירות, לרבות את הצמדותיהן, ולכן החלה לברר מתוך המסמכים שהובאו בפניה, את דין מבואת הבניין.
למעשה, המפקחת על המקרקעין נדרשה להכריע בשאלה מהי מעמדה של המבואה בבניין: האם מדובר ברכוש משותף, או שמא מדובר בשטחם הפרטי של הנתבעים, שנרכש על-ידם מהקבלן כחלק מדירתם. הדרך לברר זאת תיעשה באמצעות בירור האם הקבלן שמכר את הדירות הוציא את המבואות מתוך השטח המשותף, והצמיד אותם באופן פרטי לדיירים. ראוי לציין כי כיוון שהתביעות התבססו על הצורך המשפטי המשותף בבירור דינן של המבואות, החליטה המפקחת על המקרקעין לאחד את שתי התביעות לתביעה אחת.
כיצד נברר האם רכוש משותף שינה סטטוס, והוצמד לחלק מדירה פרטית?
בפסיקה נקבע מבחן דו-שלבי לצורך בחינת השאלה האם שטח שהוצא מהרכוש המשותף על ידי "מוכר", כהגדרתו בחוק המכר, הוצא ממנו כדין; ראשית, יש לסווג את השטח המדובר – האם הוא בכלל רכוש משותף או מוגדר כחלק מדירה. רק אם השטח מסווג כ"רכוש משותף", ניתן לעבור לבירור השני - האם שטח זה נגרע מתוך הרכוש המשותף כדין. כשמדובר בחלק שהוא רכוש משותף בבניין, צריך לברר אם אלו חלקים שגריעתם ממצבת הנכסים של הרכוש המשותף נאסרה בדין, ובמקרה כזה, הקבלן לא יוכל לשנות את הסטטוס שלהם. מאידך, אם מדובר בחלקים שלא חלה עליהם מגבלת שינוי סטטוס והצמדה, הרי שכדי לשנות את הסטטוס שלהם מ"רכוש משותף", ולהצמיד אותם ל"דירה" - על המוכר לפעול בהתאם להוראת החוק בחוק המכר, כתנאי להוצאת חלקים אלו מהרכוש המשותף ולהצמדתם לדירה ספציפית.
לאחר עיון בתשריטים של הבניין וביקור פיזי בבניין, המפקחת על המקרקעין התרשמה שהמבואה אינה בעלת קיום עצמאי ואין מדובר ביחידה שלמה ונפרדת היכולה לשמש למגורים או לעסק, ולכן אזור זה שייך לרכוש המשותף.
לאור זאת, המפקחת על המקרקעין הכריעה כי תוך 30 יום מוטל על הנתבעים להסיר את השער, להרוס את הקיר, ולצבוע את קירות המבואה בצבע הקרוב לצבע המבואה.
האם החניית קלנועית הינה בגדר שימוש סביר?
כעת בחנה המפקחת על המקרקעין את טענת הנתבעים. הכלל לעניין שימוש ברכוש המשותף, כפי שכבר ציינו לעיל, הוא שכל "שימוש רגיל וסביר" הינו מותר, כאשר זה נבחן לאור שני תנאים מצטברים: הראשון, שהשימוש תואם את ייעודו של אותו חלק ברכוש המשותף לפי תנאי הזמן והמקום או על פי כוונת בעלי הדירות האחרים. התנאי השני, שהשימוש שמבצע בעל הדירה ברכוש המשותף אינו מונע שימוש דומה מאחרים".
יש לציין שהמפקח על המקרקעין במחוז אחר העיר ש"אין מדובר בכללים אחידים הנכונים לכל בית ובית; אפשר ששימוש כלשהו ייחשב פגיעה חמורה בבית מסוים, בעוד שאותו שימוש בדיוק, בבית אחר לא יורגש כלל".
בביקורה של המפקחת על המקרקעין במקום, היא הבחינה בקלנועית של התובעת שחונה בקומת הקרקע מתחת לגרם המדרגות, סמוך לשעוני הגז. אך מעבר לכך, היא הבחינה שגם דיירים אחרים עושים שימוש במרחב זה, ובין היתר נמצאו בחלל זה חפצים למכביר, כגון מכונת כביסה, סקייטבורד, אריחי ריצוף, שקים מלאים, קופסת כלים, מוצרים שנועדו לצביעה ביתית ואריחים לריצוף ועוד. המפקחת אף ציינה שמעבר לרחבת הכניסה חנתה קלנועית של דייר אחר.
לאור כל זאת, המפקחת השתכנעה ללא ספק, שמדובר בחלל המשמש את בעלי הדירות לצורך אחסנת חפציהם ולא מצאה שיש למנוע שימוש זה מהתובעת, לצורך חניית הקלנועית. המפקחת הוסיפה שלא הוכחה טענת הנתבעים לסיכון בטיחותי שעלול להיגרם מהחניית הקלנועית במקומה הנוכחי בשל הקרבה לשעוני הגז, במיוחד לאור העובדה שלא הובאה בפניה חוות דעת התומכת בטענה כי קיים סיכון, מחמת הטענה חשמלית של הקלנועית בסמיכות לשעוני הגז.
עם זאת, המפקחת העירה שבמהלך הביקור, היא הבחינה ב"כבל חשמל שעובר מדירת התובעת דרך קיר הבית המשותף, ומוצמד לרוחב הקיר עד לפתח פיר המעלית, משם משתלשל לקומת הקרקע שבו חונה הקלנועית לצורך הטענתה. העברת הכבל החשמלי דרך הקיר נחשבת שימוש לא סביר ברכוש המשותף, ופגיעה בחזות הבית (רכוש משותף כולל את קירותיו החיצוניים). לאור זאת, המפקחת דרשה מהתובעת להסיר את חוטי החשמל שהוצמדו לקיר הבית המשותף.
אין לראות באמור לעיל ייעוץ משפטי, ויש לפנות לקבלת חוות דעת משפטית בכל סוגיה קונקרטית. עו"ד רם תורן הוא שותף בכיר במשרד ומנהל המחלקה המסחרית של משרד עו"ד גדעון פישר ושות'
מ113550
