הם קונים 100 נכסים בחודש וחולמים על תשואה של 15% בשנה. ואז הגיעה המלחמה  

הפלישה הרוסית לאוקראינה מטלטלת גם את משקיעי הנדל"ן הישראלים, שנהרו בשנים האחרונות לקייב, אודסה, אומן וערים אחרות באוקראינה - והפכו אותה ליעד השקעה מועדף בעיניהם. בימים אלה הם חוששים לגבי גורל השקעתם וכספיהם, ומפני השפעת הלחימה על שוק הנדל"ן האוקראיני.

"בארבע-חמש השנים האחרונות ההתעניינות של הישראלים בשוק הנדל"ן האוקראיני הפכה למשמעותית במיוחד, ובשנה האחרונה ראינו במגמה הזו תאוצה דרמטית. להערכתי, באופן רוחבי נרכשו ברחבי אוקראינה במהלך השנה הזו בממוצע כ-100 דירות בחודש על ידי ישראלים", אמר בשיחה עם TheMarker עו"ד אבי ללום, המייצג שורת חברות בינלאומיות הפועלות באוקראינה, וכן את שגרירות ישראל באוקראינה.

לפי ללום ושורה של מתווכים ואנשי נדל"ן הפועלים באוקראינה ששוחחו עם TheMarker, העניין מצד המשקיעים הישראלים באוקראינה החל מיד לאחר התאוששותה מהמשבר שחוותה ב-2014-2015, לאחר פלישתו של פוטין לחצי האי קרים. ישראלים רבים ראו במשבר הזדמנות לרכישה.

עד לפני פרוץ מגפת הקורונה נחשב שוק הנדל"ן באוקראינה לאחד משוקי הנדל"ן המתעוררים, אך המגפה השביתה חלק ניכר מהפעילות. גורמים המעורים בשוק ההשקעות הקטנות במדינה אומרים כי רוב ההשקעות מתמקדות בדירות להשכרה לסטודנטים בערים הגדולות, בעיקר בקייב.

"לפני הפלישה דאז, מחירי הדיור באוקראינה היו בערך פי 6-5 ממה שהם כיום, ובמקומות מסוימים אפילו יותר מכך", מסביר ללום. "גם כיום, המחירים של הדירות באוקראינה עוד לא מגלמים את השווי שלהם לפני המשבר הגדול שחוותה המדינה - והרבה משקיעים מוצאים בכך הזדמנויות", הוא טוען.

משיחות שערך TheMarker עולה כי בשנים שלאחר הפלישה לקרים, נרשם גל עסקות משמעותי מצד ישראלים באוקראינה. מחירי הדירות הממוצעים היו אז בטווח של 45-35 אלף דולר לדירה. מומחים ששוחחו עם TheMarker מסבירים כי המשקיעים הישראלים השקיעו לרוב בדירות קטנות - ממוצע של 50-30 מ"ר, כלומר בדירות של חדר אחד עד שלושה חדרים.

יועצי ומלווי השקעות באוקראינה טוענים כי בשנים האחרונות מחירי הדיור באוקראינה טיפסו בצורה משמעותית – ובמשך השנים שעברו מאז הפלישה לקרים ועד ערב המלחמה הנוכחית - הם כמעט הכפילו את עצמם. במהלך השנתיים האחרונות, עם היבחרו של ולודומיר זלנסקי לנשיאות – שנתפש בעיני רבים כמנהיג ליברלי שפניו למערב – נראה כי מגמת הכניסה של המשקיעים לשוק המקומי של אוקראינה אף קיבלה תאוצה נוספת.

"כיום כבר כמעט בלתי אפשרי למצוא נכסים במחירים האלה, של 45-40 אלף שקל לדירה", טוען ללום. "אותן הדירות בדיוק יעלו היום לרוב כ-65 אלף דולר לפחות, וחלקן כמעט הכפילו את שוויין. על אותן הדירות מקבלים המשקיעים שכירות חודשית בסדר גודל של 550-500 דולר בחודש, כך שהתשואה מגיעה למספרים יפים - של עד 15% למשקיע לפי מחיר ההשקעה".

הנכסים המוצעים להשקעה על ידי החברות יכולים להיות לא רק דירות להשכרה למגורים, אלא גם דירות להשכרה לטווח קצר לתיירים, למשל בקייב, המונה למעלה מ-3 מיליון תושבים, ובאודסה - ששתיהן נחשבות ערי תיירות ועסקים. קייב בולטת גם כמרכז תעשייה והיי-טק מתפתח שקיבל בשנים האחרונות אופי גלובלי, ויצר תחושה של "ביטחון" בהשקעות נדל"ן – שישמשו גם את העובדים במרכזי ההיי-טק. גם הסכם הסחר החופשי ואמנת המס בין ישראל לאוקראינה, לצד מס רכישה נמוך והיעדר הגבלות על מספר הדירות שבהן משקיע יכול להחזיק, הפכו את הערים האוקראיניות להשקעות נוחות וזמינות יחסית להשקעות בחו"ל.

כל אותם המשקיעים מצויים בשעה זו בחוסר ודאות. עם זאת, בשל שווי ההשקעה הנמוך יחסית, והעובדה שבפרויקטים יזמיים העלויות של המשקיעים מורכבות בעיקר מעלויות הבנייה בשל שווי הקרקעות הנמוך - החשיפה של המשקיעים למצב של ירידת ערך דרמטית בשווי הנכסים היא קטנה יחסית.