סלע המחלוקת בין השכנים

חוק המקרקעין מגן על זכותו הקניינית של אדם במקרקעין שלו, אך ישנם מצבים בהם אין לבעל המקרקעין זכות לעשות במקרקעין ככל העולה על רוחו. 

ראשיתו של התיק בו נדון היום נעוץ בשתי חלקות אשר בבעלות שני אנשים שונים. כיוון שהיה מדרון הררי בחלקים הסמוכים לחלקות, הציע הנתבע, אשר חלקתו נמצאה באזור התחתון של המדרון, לבנות מסלעה (קיר מדורג של סלעים גדולים) לאורך כל המדרון, כאשר כמחצית המסלעה בנויה על חלקם של הנתבעים וחלקה העליון של המסלעה בנוי על חלקתו של השכן.

הוסכם שהנתבעים יהיו אחראים לבניית המסלעה, וזו תיבנה על חשבונם. כן הוסכם שבנייה זו תהא בניית קבע, שלא ניתן יהיה לשנות את מיקומה. בשנת 2008 הוסכם על ידי 2 השכנים על בניית המסלעה. מאז התחלפו הבעלים של החלקה העליונה בשנת 2009, 2013 ו-2016.

הבעלים החדשים בחלקה העליונה הגישו תביעה לבית משפט השלום בצפת לסילוק יד של הנתבעים מהחלקה שלהם ופינוי המסלעה. התובעים טענו שהם רכשו את החלקה ללא כל זכויות של צד ג', ללא כל הערות אזהרה, ולכל היותר טענו כי זכות השימוש שניתנה לנתבעים שגרים במורד המסלעה פקעה עם רכישתם את החלקה.

הנתבעים מצידם טענו שהמסלעה נבנתה כדי להגן על השטח הבנוי בשתי החלקות, לאור הפרשי הגובה. כמו כן, מתוקף ההסכם לבניית המסלעה, שבו נקבע שלא תהיה אפשרות לשינוי מיקום המסלעה בעתיד, הרי שהסכמה זו מייצרת רשות בלתי-הדירה לקיומה של המסלעה במיקומה הנוכחי.

זאת ועוד, כל הבעלים הקודמים בחלקה של התובעים ידעו אודות המסלעה והסכימו למיקומה. יתרה מכך, בהסכם המכר של התובעים מופיע מפורשות שהם קונים את החלקה AS IS – כפי שהיא, והם היו מודעים לקיומה של המסלעה. בנוסף, הנתבעים טענו שיותר מ-100,000 שקל הושקעו בבניית המסלעה, וכי פירוקה יגרום לנזק בלתי הפיך.

האם זו הסגת גבול?

בית המשפט בחן בתחילה האם העובדה שקיימת מסלעה שנבנתה בעבר על ידי השכן, ומסלעה זו חודרת לחלקה של התובעים, מהווה הסגת גבול. סעיף 16 לחוק המקרקעין קובע ש"בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם, זכאי לדרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין". המחוקק בא להגן על "זכות ההחזקה" בנכס, שהינה רכיב מרכזי של זכות הקניין.

לבעלים של הקרקע יש עליונות על פני מסיג הגבול, ולכן יש לו זכות לתבוע סילוק ידו של הפולש. עם זאת, על התובע חל הנטל להוכיח את זכותו להחזיק בקרקע. מספיק שהתובע יוכיח שהוא הבעלים החוקיים של המקרקעין על פי נסח רישום מקרקעין, כדי שיעבור נטל הראיה לנתבע להראות כי רכש זכות כלשהי במקרקעין, שבעקבותיה קמה זכותו להמשיך ולהחזיק במקרקעין.

במקרה שלנו, התובעים הציגו הסכם מכר המעיד שהם רכשו את הזכויות במקרקעין מהבעלים הקודמים של החלקה, וכך גם הוכח מתוך פנקס השטרות בלשכת רישום המקרקעין.

לאחר הוכחת הבעלות, חלה החובה על הנתבעים להוכיח שאין מדובר בהסגת גבול. לשם כך בית המשפט בדק את הדבר הפשוט, אך הכרחי, אודות מיקומה של המסלעה ונסיבות בנייתה. במסגרת עדות המפקח הובאו בפני בית המשפט 3 היתרי בנייה שניתנו לנתבעים, אשר בהם רואים שהמסלעה אכן נמצאת בשתי החלקות, וכי היא נבנתה בהיתר.

יתרה מכך, בית המשפט התרשם שלשני השכנים היה אינטרס הדדי בבניית המסלעה, כיוון שהפרש הגבהים בין השטחים יצר סכנה.

בעלי החלקות הסמוכות הסכימו על בניית מסלעה משותפת באופן שההפסד מבחינת השטח יהיה של שניהם חצי-חצי. "שנינו מפסידים את שני השטחים ועושים מזה משהו יפה".

לעניין העלות הכספית בלבד, הנתבע ציין שהוא הסכים לשאת בעלות המסלעה, על מנת לקדם את האינטרס שלו לבנייה בחלקה שלו.

לאור האמור, בית המשפט הכריע שהנתבעים קיבלו מהשכנים שלהם רק רשות בלתי הדירה לבניית מסלעה משותפת לשתי החלקות, אך בנייה זו לא העניקה לנתבעים כל זכות קניינית בחלקה הסמוכה. ואם כך, כסיכום ביניים, הרי שמדובר במסלעה שנבנתה במשותף, תוך גריעת חלקים שווים מחלקות הצדדים, וזאת תוך הסכמה מלאה של הצדדים, ולא בפלישה כטענת התובעים.

חוקיות המסלעה ובטיחותה

האם המסלעה נבנתה מלכתחילה כחוק? הנתבעים הוכיחו כי הוועדה לתכנון ובנייה התנתה את בניית המסלעה בצירוף הסכם חתום של השכנים המאשר את בניית המסלעה. המסלעה מופיעה כחלק בלתי נפרד מהיתרי הבנייה שניתנו לנתבעים כדין. טופס 4 שנמסר לנתבעים, כחלק מהכשרת מגורים בביתם, מצביע על כך שהבנייה, ובכללה הקמת המסלעה - נעשו על פי דין.

מעל לכל אלה, בית המשפט ביקש חוות דעת של מומחה מטעמו. מומחה זה קבע כי בוצעה הנחה טובה של אבני המסלעה ושהיא אינה מהווה סכנה ממשית לתובעים.

אחת מדרישות התובעים, הייתה כי לכל הפחות סלעי המסלעה שנמצאים בחלקתם יוסרו. מה לנו יותר מבקשה של בעל מקרקעין, לפעול כרצונו במקרקעין שלו עצמו? עם זאת, בית המשפט קבע שבעמידה על זכות, וגם בהגשת תביעה בנוגע לשימוש של אדם במקרקעין שלו, יש לנקוט בתום לב ובדרך מקובלת. סעיף 14 לחוק המקרקעין קובע ש"בעלות וזכויות אחרות במקרקעין, אין בהן כשלעצמן כדי להצדיק עשיית דבר הגורם נזק או אי נוחות לאחר".

חשוב לזכור שאת המסלעה בנו הנתבעים על קרקע השכנים בהסכמה מלאה, ואשר על כן, לא מדובר בפלישה למקרקעי הזולת. במצבים שכאלה, בית המשפט שוקל הן את היסוד הנפשי והמוטיבציה של התובעים, יחד עם בדיקת התועלת האובייקטיבית בעצם הפעולה המבוקשת.

במקרה דנן, בית המשפט התרשם שעתירת התובעים "להחזיר את המצב לקדמותו" על ידי פינוי המסלעה, נגועה בחוסר תום לב ונובעת בתכליתה במניע פסול, שהרי התובעים לא היו בעלי חלקה זו במועד הקמת המסלעה ולכן אינם מכירים את "המצב הקודם".

מעבר לכך, הם התגוררו כשוכרים בחלקה זו במשך תקופה מסויימת, והכירו מקרוב את התוואי של החלקה אותה הם רכשו.

לעניין התועלת בעצם בקשת התובעים, קיים חוסר איזון אובייקטיבי בין התועלת שהתובעים יפיקו מפירוק המסלעה, בין השאר לאור המסקנה המשפטית שהצגנו לעיל שקיומה של המסלעה לא פגעה בזכותם הקניינית בחלקה, וזאת לעומת הנזק שייגרם לנתבעים - הן מבחינה כלכלית לאור עלויות הקמת המסלעה, והן בשל הסתמכותם על מיקום המסלעה, כחלק מתוכנית הבנייה של החלקה שלהם.

מעל לכל, בית המשפט הוסיף לחדד את חוסר תום הלב, שיש לקחת בחשבון אף את הנזקים הכלכליים והבטיחותיים שעשויים להתגלגל אל התובעים עצמם, מפאת פינוי המסלעה.

לאור כל האמור לעיל, העדר טענת פלישה, ההסכמה המקורית להעניק רישיון בלתי הדיר לבניית המסלעה, חוסר תום לב, וחוסר היגיון בבקשת פינוי המסלעה, הכריע בית המשפט לדחות את תביעת התובעים במלואה.

אין לראות באמור לעיל ייעוץ משפטי, ויש לפנות לקבלת חוות דעת משפטית בכל סוגייה קונקרטית. עו"ד רם תורן הוא שותף בכיר ומנהל המחלקה המסחרית במשרד עורכי הדין גדעון פישר ושות'.