ההזדמנות שלכם לדירה? בדקו כיצד מקדמים בעיר שלכם התחדשות עירונית

בשיתוף עופר פטרסבורג

באר שבע: צמיחה ושדרוג

תמר פוריה, מהנדסת העיר:

באר שבע, בירת המטרופולין הדרומי, התפתחה באופן יוצא דופן בשנים האחרונות וחוותה צמיחה שכללה הקמת שכונות איכותיות ואטרקטיביות ומשיכת יוזמות תעסוקה משמעותיות. תכנון ופיתוח העיר מקודם על בסיס תכנון אסטרטגי וחשיבה לטווח ארוך, עם מרכז עיר שוקק ויצירת מרחב ציבורי איכותי, המעודד שהייה ובילוי.

אנו מאמינים שבחידוש השכונות הוותיקות ולב העיר טמון אחד המרכיבים המשמעותיים להצלחתה של באר שבע וחיזוקה כמוקד אורבני. ההתחדשות העירונית תביא לצמצום פערים ולשדרוג איכות החיים והכלכלה המקומית. הסביבה המתחדשת תמשוך אוכלוסייה צעירה, יצירתית ויזמית, תרחיב את היצע התרבות, תחזק את הקהילות המקומיות ותוסיף כוח אדם מיומן.

היעדים העירוניים הללו מגובים בפעולות מעשיות. בשנים האחרונות קודמה עבודה לביסוס המדיניות לפיתוח העיר וההתחדשות העירונית. תוכנית המתאר נמצאת בשלבי אישור מתקדמים ומהווה מסגרת עבודה רוחבית, המתווה אזורים שלמים בעיר להתחדשות עירונית.

העיר קידמה תוכניות אב שכונתיות להתחדשות עירונית, אשר נכון להיום נמצאות בהליכי תכנון שונים, מהן 4 כבר בשלבי סיום. תוכניות האב מכילות פוטנציאל לתוספת של עשרות אלפי יח"ד בשכונות הוותיקות ומאות אלפי מ"ר תעסוקה במרכז העיר ולאורך צירים ראשיים.

הבשלת המדיניות העירונית באה במקביל לקידום התכנון המפורט. בעיר מקודם כיום תכנון למספר מתחמי פינוי-בינוי בהם פוטנציאל להקמת כ-7,500 יח"ד חדשות. שתיים מהתוכניות אף הומלצו לאחרונה להפקדה בוועדה המקומית וצפויות לקבל אישור בשנה הקרובה. בנוסף מקודמים עשרות פרויקטים לתב"עות נקודתיות ולהיתרים בתמ"א 38, חלק גדול מהם כבר בנוי או בשלבי בנייה. 

בעשור הקרוב הולך מרכז העיר לשנות את פניו ובהתאם לכך את חוויית העירוניות היומיומית במרחב. שילוב של תוספת יחידות דיור, תעסוקה, מוקדי בילוי ופנאי בשילוב ההתחדשות הייחודית של העיר העתיקה והקמת מרכז תחבורה מטרופוליני - יקיימו חוויית חיים אורבנית עשירה.

ירושלים: פרויקטים פורצי דרך

יואל אבן, מהנדס העיר:

אנו רואים בהתחדשות העירונית כלי משמעותי להגדלת היצע יחידות הדיור. כ-30 אלף יחידות דיור נמצאות בתהליכי תכנון, היתר ובינוי במסגרת התחדשות עירונית. השלד הציבורי של השכונות משתדרג, כולל פתרונות תנועתיים, הליכתיים, שבילי אופניים, מבני ציבור ושטחים ירוקים, מתוך מטרה לייצר בינוי מוצלח לשיפור חיי התושבים.

העירייה פעלה להארכת תוקף תמ"א 38 בעיר עד לשנת 2025, במטרה לאפשר תוספת יחידות דיור במתחמים בהם מיזמי פינוי-בינוי אינם מתאפשרים מסיבות שונות. העירייה אף הקימה את המינהלת להתחדשות עירונית, הפועלת בשיתוף הרשות לפיתוח ירושלים לקידום תוכניות וליווי לתושבים המעוניינים לקדם באזורם מיזמים מסוג זה. המינהלת מסייעת לתושבים בקידום הליכי הרישוי, התארגנות וליווי חברתי וכן בעבודה מול היזמים.

בעיר עתידים לקום פרויקטים רבים, משמעותיים ופורצי דרך. פרויקט קירוי בגין, למשל, מייצר עתודת קרקע חדשה לכ-1,800 יחידות דיור, 36,180 מ"ר לתעסוקה ומחבר בין חלקי העיר. אזור התעשיה בתלפיות יהפוך בשנים הקרובות לשכונה חדשה במיקום אסטרטגי, הכוללת 8,500 יחידות דיור, משלבת תעסוקה ומסחר, שטחים ציבוריים ושני קווי רכבת קלה. בכניסה לעיר מוקם רובע עסקים המשלב משרדים, מסחר, מלונאות, כנסים, תרבות וכן האב תחבורתי מהגדולים בארץ, אליו מגיעה הרכבת מתל אביב ב- 28 דקות. משם יוכלו הנוסעים לעבור לשני קווי רכבת קלה המגיעה לכל רחבי העיר.

קווי הרכבת הקלה הם רק חלק מהמהפכה התחבורתית שעוברת על ירושלים בהיקפים חסרי תקדים. דוגמה טובה לכך היא היקף הפעילות של מוריה – חברת הבת של עיריית ירושלים, המבצעת את עבודות התשתית בעיר ומגיעה להיקפים של מיליארדי שקלים בשנה.

ירושלים היא העיר היחידה בה קיים קו רכבת קלה שפועל מזה מספר שנים, והעבודות להארכת הקו ושלוחותיו בעיצומן. בשנים הקרובות תרושת העיר מצפון ועד דרום, משכונות המעטפת דרך מרכז העיר, דבר שיאפשר העצמת בינוי לאורך תוואי הקווים ומנוף לפיתוח, לאור מדיניות הבנייה על קו הרכבת הקלה.

חיפה: שיאנית ההתחדשות

אריאל וטרמן, מהנדס העיר:

חיפה היא העיר המובילה בארץ במספר יחידות הדיור החדשות בתוכניות מתאר שכונתיות. קרוב ל-42,000 יח"ד חדשות מתוכננות במסגרת תוכניות מתאר המקודמות על ידי עיריית חיפה בשיתוף הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.

במהלך 2021 הציגה עיריית חיפה תוכניות אב רבות להתחדשות שכונות העיר הוותיקות. שכונות אלו, שיהפכו לשכונות העתיד, יכללו אלפי יחידות דיור חדישות, שישפרו את איכות חיי התושבים המתגוררים בהן, לצד אוכלוסיות צעירות שיעברו למקום.

בכל התוכניות מושם דגש על יצירת רחובות עירוניים נגישים ותוססים, תוך עירוב שימושים (מגורים עם מסחר, משרדים, שירותי ציבור), שילוב בנייה מרקמית וגבוהה ומתן עדיפות להולכי הרגל, רוכבי האופניים והתחבורה הציבורית על פני השימוש ברכב פרטי. התוכניות מייצרות ודאות תכנונית באמצעות הנחיות בנייה ברורות למסלולי התחדשות, היקפי בינוי, גובה והשימושים שיותרו בכל אזור.

תוכניות ההתחדשות מקודמות בין היתר בשכונות החוף: נווה דוד, שער העלייה, קריית שפרינצק מערבית ועין הים, וכן בשכונות נווה-שאנן, בת גלים וקריית חיים מערבית, בה תוקם חזית-ים עירונית, אשר תכלול כ-1,400 חדרי מלון, טיילת חוף עם שבילי הליכה, שבילי אופניים, גינות וחופי רחצה.

נתניה: התחדשות כשליחות

אדריכל ארז טל, מהנדס העיר:

התחדשות עירונית היא שליחות. יש לנו הזדמנות של פעם ב-100 שנה לבנות את הארץ מחדש. מעבר לצורך הלאומי לפתרון הביקוש לדיור, אני רואה בהתחדשות עירונית אמצעי לחיזוק העיר. נתניה נבנתה מלכתחילה בבניה רוויה עם צפיפות גבוהה, שמאוד מאתגרת כיום במציאת פתרונות לביצוע התחדשות עירונית הגונה ומקיימת.

התחדשות עירונית צריכה להיעשות בתהליך סדור, שיאפשר פיתוח הדרגתי ומנוהל, בסביבה של ודאות ושקיפות, תוך עמידה על עקרונות תכנון ראוי, הרואה את המכלול במקום אינטרס המגרש הבודד, תכנון ערכי, המכבד ערכי מורשת וצביון שכונתי, תכנון הוליסטי ועירוב שימושים.

יש לשים דגש על כלל מרכיבי ההתחדשות, ובהם תנועה ומעבר לתחבורה ציבורית אפקטיבית, תוספת מוסדות חינוך, מוסדות ציבור ומתן שירותים עירוניים, בד בבד עם תוספת יחידות דיור, שטחים ירוקים, שבילי הליכה ואופניים, שימור הקהילה הקיימת ומתן מענה לצרכיה, התאמת התכנון לסביבה תוך שמירה על האינטרס הציבורי ועל איכות חייהם של כלל תושבי העיר.

בשנים האחרונות מובילה ראש עיריית נתניה, מרים פיירברג-איכר, התחדשות עירונית ב-3 מוקדים: בשכונות קריית נורדאו, נאות שקד ורמת ידין מקודמות תוכניות מתאר להתחדשות עירונית במימון משרד הבינוי והשיכון, הכוללות תוספת פוטנציאלית של כ-12,000 יחידות דיור. בצפון ובמרכז העיר מקודמת מדיניות התחדשות מפורטת, המאפשרת גמישות לאור הגיוון בסוגי הבנייה והשוני בערכי הקרקע, בהתאם לקירבה לים. במרכז העיר קיים פוטנציאל לתוספת של כ-15,000 יחידות דיור.

בשנת 2020 נכנסה ההתחדשות בנתניה להילוך גבוה. במהלכה אושרה בניית 1,907 יחידות דיור חדשות במסגרת תוכניות פינוי-בינוי, בנוסף לכ-3,770 יחידות דיור בתוכניות מאושרות. במקביל אושרו בשנה זו היתרי בנייה ל-449 יח"ד בתוכניות פינוי-בינוי. מאז תחילת 2021 אושרו להפקדה עוד 1,052 יח״ד ואושרו היתרי בנייה לעוד 494 יח״ד.   

אשקלון: צורך בטחוני

ויקטוריה ברנגל, מהנדסת העיר:

מדיניות העירייה, בהתאם לחזון ראש העיר תומר גלאם, היא לעשות כל מה שבידינו על מנת להוציא לפועל פרויקטים של התחדשות עירונית. זהו צורך חיוני ובטחוני על רקע האתגרים עמם אנחנו מתמודדים והעובדה שאשקלון היא העיר המטווחת ביותר בשנים האחרונות. מיגון השכונות הוותיקות הינו צו השעה.

אנחנו מקדמים יוזמות של תמ"א 38. לאור הצורך של היזמים בקבלת זכויות בנייה נוספות, אנו מקדמים פרויקטים של תב"ע-תמ"א. כלומר, היזמים מתבקשים להגיש תב"ע מכוח הוראות תמ"א 38 וכך העירייה מאפשרת להם עוד זכויות בנייה על אלו הקיימות בתמ"א עצמה. הוועדה המחוזית עתידה לאשר השנה להפקדה תוכנית למיגון 160 יח"ד באמצעות תב"ע-תמ"א, והיזם עתיד לקבל עוד 220 יח"ד.

העירייה מקדמת 2 פרויקטים של פינוי-בינוי בשכונת גבעת ציון. מדובר על מתחם בנימין שבו ייהרסו 132 יח"ד וייבנו כ-900 יח"ד חדשות במקומן, חלקן על קרקע משלימה צמודת דופן. 

בפרויקט השני ייהרסו 112 יח"ד ברחובות התחייה ואהוד, כולל המרכז המסחרי הישן החוצץ ביניהם. במקומם ייבנו כ-950 יח"ד, מרכז מסחרי ומבני ציבור חדשים, כדי לשרת את השכונה המתחדשת.

אישרנו בוועדה המקומית תוכנית ייחודית של קרקע ריקה, שמיועדת לטובת קרקע משלימה בלבד. כלומר, רק יזמים של התחדשות עירונית שמקדמים תוכניות בשלבי תכנון מתקדמים יוכלו לגשת למכרז על הקרקע הזו, אשר תכיל כ-300 יח"ד חדשות וכ-1,500 מ"ר שטחי מסחר.

מדובר ביוזמה ראשונה וייחודית שקודמה על ידי העירייה והמינהלת להתחדשות עירונית באשקלון, כאשר במקום 140 יח"ד שיועדו להיבנות במסגרת מחיר למשתכן, ייבנו על אותה קרקע כ-300 יח"ד לטובת התחדשות עירונית. מדובר בבשורה גדולה ליזמים בעיר. אנחנו עובדים קשה על תוכניות נוספות דוגמת זו, שישמשו כקרקעות משלימות ליזמי התחדשות עירונית. 

קרית גת: צמיחה מהירה

מיכל חיימוביץ, מהנדסת העיר:

בשנים האחרונות קריית גת מתרחבת במרכז העיר, בצפון בשכונת כרמי גת, ממערב עד פלוגות ומדרום לעוזה. עד שנת 2050 העיר צפויה להוסיף יותר מ-30,000 בתי אב ולהגיע לגודל של 360,000 תושבים. עיר מטרופולין חיה ובועטת במרכז החדש של ישראל.

ראש העיר ובאי כוחו פועלים ברוח של עשייה, פיתוח ובנייה, ולא רק מגורים אלא גם פארקים, מבני חינוך, מרכז עסקים ראשי הנמצא בתהליכי תכנון מתקדמים וצפוי להפוך את מרכז העיר למעצמה תרבותית, רחובות רחבים ועשירים בהולכי רגל, מסלולי אופניים, הצללות, מרכזים מסחריים וכל מה שמאפיין עיר גדולה.

את הרוח הזו מזהים רבים בישראל, בטח אלה שקרובים גאוגרפית לקריית גת, ואוכלוסייה צעירה ומגוונת מגיעה מבחירה לגור בעיר ולהשתלב במרקם המקומי. ההתפתחות הזו מהדהדת לשכונות המוחלשות. הבנייה בפאתי העיר מהווה עוגן כלכלי, המאפשר בנייה חדשה של שכונות ותיקות. העיר מובילה פרויקטים רבים בהתחדשות עירונית, וכושר הנשיאה שלה עד 13,000 יח"ד בנוסף לקיימות. מדובר בהכפלה של ממש.

השכונות מתוכננות על חשבון המדינה או על ידי יזמים פרטיים, וביחד עם צוות מקצועי ממחלקת ההנדסה חלק גדול מהתוכניות מבשיל להיתכנות כלכלית ומשם למסלולי הרישוי. בעיר הבינו כי הנוסחה המנצחת להצלחה היא בראש ובראשונה רצון חזק לאפשר התחדשות, שילוב הקהילה הקיימת בהליך של שקיפות, כבוד והוגנות כלפי האוכלוסיה המוחלשת, שילוב של בינוי-פינוי-בינוי יחד עם עיבוי וכמובן יצירתיות של צוות ההנדסה.

תמהיל זה מאפשר לעירייה לתת מענה הולם לקצב הבנייה המואץ בפאתי העיר, ולהשאיר את מרכז העיר תמיד בקידמה.

בנוסף יוקמו מרכזי תעסוקה בסמוך לתחנת הרכבת הקיימת וזו החדשה שתקום בצפון העיר. תופעל רכבת קלה ותחבורה ציבורית נגישה לכל מקום בעיר.

ראשון לציון: ניוד זכויות

מהנדס העיר, קיריל קוזיול:

בשנת 2017 אושרה תוכנית המתאר הכוללנית של ראשון לציון, הכוללת תוספת של יותר מ-30,000 יח"ד חדשות, רבות מהן במסגרת הליכי התחדשות עירונית. במצב זה על העירייה להתוות בצורה ברורה את אופן המימוש של תוספות אלו, לפתח צורת חשיבה חדשנית במטרה להשיג את יעדי ההתחדשות ולשפר את איכות החיים העירונית מבלי לשפוך את התינוק עם המים.

בהתאם לתוכנית המתאר הוכנו מסמכי מדיניות על פיהם נקבעו מנגנוני תיעדוף לאזורים בהם יוכנו תוכניות התחדשות עירונית (פינוי-בינוי) לעומת "התחדשות מגרשית" לחיזוק וחידוש מבנים באמצעות עיבוי. בימים אלה מקדמת העירייה בשיתוף הרשות להתחדשות עירונית תוכנית לפי סעיף 23 לתמ"א 38 על כ-1,500 מבנים במרכז העיר.

התוכנית תכלול מנגנוני ניוד זכויות שיאפשרו חידוש וחיזוק מבנים ברקמה הצפופה במרכז העיר תוך הוספת זכויות בנייה בשכונות החדשות, בהן ניתן מענה מספק לצרכי הציבור ולתשתיות.

המחשת המדיניות העירונית באה לידי ביטוי מיטבי בתוכנית המופקדת בימים אלה לשכונת רמת אליהו במערב העיר. 2,700 יח"ד יעברו בינוי-פינוי-בינוי ביוזמה משולבת של העירייה והמדינה כפיילוט לאומי של קרקע משלימה. כ-500 יח"ד יחוזקו במנגנון של עיבוי התואם את ערכי הקרקע במקום, ולא פחות חשוב - המרחב הציבורי והתשתיות יעברו שדרוג משמעותי הנדרש בשכונה ותיקה זו.

גבעת שמואל: התושב נהנה פעמיים

רחל ברגר, מהנדסת העיר:

תוכניות התחדשות עירונית הן הזדמנות חד-פעמית לשיפור המרחב הציבורי ואיכות המגורים, לשיקום ושיפור תשתיות ולהגדלת היצע הדירות. תהליכי התחדשות עירונית משפיעים בראש ובראשונה על התושבים המתגוררים בשכונות שבהן מתרחשים תהליכים אלה.

התושב נהנה פעמיים: הוא נהנה מבניין מגורים חדש שמספק לו איכות חיים, ממ"ד, מרפסת, מעלית, והוא נהנה גם ממרחב ציבורי מרווח, מדרכות רחבות, צמחייה, גינות ומסחר נגיש.

בגבעת שמואל יוצא לדרך ממש בימים אלה פרויקט ראשון של התחדשות עירונית בכניסה לעיר, במסגרתו ייהרסו 3 בניינים ובמקומם ייבנו שני מבנים בני 15 קומות מעל קומה מסחרית. עוד כ-350 יחידות דיור חדשות נמצאות בשלבי היתר. תוכניות להתחדשות עירונית באזור הוותיק נמצאות בשלבים שונים, וכוללות יותר מ-2,000 דירות ברחובות הנשיא, בארי והפלמ"ח.

יש לעודד תהליכי התחדשות עירונית בשקיפות מלאה לתושבים. מדיניות סדורה מייצרת ודאות לתושבים וליזמים ותורמת להתלכדות סביב יזם אחד - דבר שמגדיל את הסיכויים לפרויקט. תוכנית המתאר הכוללנית של העיר מאפשרת פינוי-בינוי במבנים רבים, עובדה שהופכת את אישור התוכנית להליך מקומי וקצר יחסית.

נוף הגליל: חדש וישן

דורון לבב, מהנדס העיר:

התעוררות גדולה חלה נוף הגליל עם כניסתו של ראש העיר רונן פלוט לפני כ-5 שנים. בתפקידי הנני חלק מצוות האמון להוביל את העיר אל העתיד, תוך כדי טיפול בהווה. הצוות מזהה מקומות פוטנציאלים העונים על קריטריונים של התחדשות עירונית, ובעזרת עבודה הדדית ושיתוף פעולה של גורמי ממשלה, עובדי מנהל הנדסה, היזמים והתושבים עצמם, אנו מקדמים את שלבי ההתחדשות העירונית. נבנות 7 שכונות חדשות בו-זמנית ו-3 מתחמים של מבנים ומסחר בהיקף של אלפי יח"ד.

הקושי העיקרי נעוץ בצורך להסיר כל הזמן חסמים הן במישור הסטטוטורי והן במישור הפיזי בשטח. לא אחת נרשמת העירייה כשותפה בהגשת התוכניות, כאשר לנגד עינינו נמצאת המטרה של התחדשות העיר, המתאפיינת בתכנון מודרני ופרקטי לתושבים, הוספת יחידות דיור, שיפוץ ושדרוג.
האני מאמין שלי שאין חדש בלי לטפל בישן. הבנייה החדשה מחייבת שיפוץ יסודי של בנייני המגורים הישנים בשכונות הוותיקות, על מנת לייצר מראה אחיד של עיר מתחדשת ומזמינה. בניית בניין מגורים חדש כוללת התחייבות של היזם לשיפוץ גם חלק מהבתים סביבו, כך שלא יווצר מצב שבו בניין חדש יעמוד ליד בניין ישן ומוזנח.

לאחרונה אישרה הוועדה המחוזית את מסמך תגבור הזכויות לאורך תוואי הרכבת הקלה. שמחתי לקחת חלק באישור מסמך זה, המהווה פתח כניסה ליזמים חדשים.

קריית מלאכי: משוועים להתחדשות

נועם רווחה, מהנדס העיר: 

קריית מלאכי עיר הוקמה בתחילת שנות ה-50 כדי לשמש כמרכז עירוני בסביבה חקלאית. העיר ממוקמת במרכז הארץ, 30 דקות מתל אביב, 40 דקות מירושלים, 45 דקות מבאר שבע. יתרון אדיר, שהיה אמור להפוך את העיר לאטקטיבית לאוכלוסיות חזקות. המדינה והמנהיגות המקומית בעבר לא השכילו לנצל את היתרון הייחודי הזה.

 העיר היום משוועת להתחדשות עירונית. הבניינים בני יותר מ-50 שנה, ישנים ומוזנחים, ולאוכלוסייה אין אפשרות כלכלית לתחזק אותם. התוצאה היא שאוכלוסיות חלשות מחליפות אוכלוסיות חלשות אחרות בבניינים האלה. הדרך היחידה לשנות מצב זה ולמשוך אוכלוסייה חזקה – לשנות את פני השכונות הוותיקות.

בתחום השיפוט של העיר אין קרקעות רזרביות. בגלל ערכי הקרקע הנמוכים אין היתכנות כלכלית להתחדשות עירונית. רק החלטת ממשלה משמעותית יכולה להניע קדימה את ההתחדשות העירונית שכה משוועים לה בעיר.

חייבת להיות קרקע משלימה מעבר ל-15% שרמ"י מסכימה, וזאת בין השאר על ידי העברת קרקעות חקלאיות מהמועצה האזורית באר טוביה. יש רצון של יזמים ותושבים, חסרה החלטה אמיצה ונכונה של רשויות המדינה. כך קריית מלאכי תהפוך לעיר מרכזית במדינת ישראל, על פי חזונו של ראש העיר, אבן שואבת לאוכלוסיות חזקות מרחבי הארץ.

כפר סבא: ודאות תכנונית

עליזה זיידלר גרנות, מהנדסת העיר וראש מינהל ההנדסה:

על מנת ליצור ודאות תכנונית, העירייה בשיתוף הרשות להתחדשות עירונית מקדמות תוכנית מדיניות למרכז העיר, אשר תאפשר תכנון מיטבי וודאות כיצד כל בניין יוכל להתחדש. תוכנית נוספת מקודמת בעיר - מחליפת תמ"א 38, לעת בה תפוג תוכנית המתאר הארצית.

תוכניות ההתחדשות כוללות מספר מתחמים, בעיקר בשכונות העיר השונות שלא זכו עד כה למענה, כגון שכונת יוספטל במזרח. עיריית כפר סבא, יחד עם רמ"י, מתכננים התחדשות לכ-1,000 יח"ד בשכונה המזרחית, כמו כן גם בשכונות במרכז העיר כגון כיסופים, אלי כהן, התפוז, התחנה המרכזית ועוד. 

במקביל לתוכניות בניין עיר אנו ממשיכים לאפשר קידום היתרים לתמ"א 38, הן במסלול חיזוק  ותוספת והן בהריסה ובנייה.

נדבך חשוב בקידום התוכניות הינו תוכניות תעסוקה ותשתיות תחבורה, על מנת לאפשר את תוספת האוכלוסייה.

היות שמדובר בתוכניות אשר קידומן דורש שנים רבות ומעורבים בהן גורמי ממשלה שונים, יש חשיבות בתכלול כל הנושאים וקביעת מדיניות ברורה. לדוגמה, שמירה על ההליכתיות בה כפר סבא מצטיינת, שמוצאת את ביטויה בכל תוכנית, וכך גם עקרונות של מרחב ציבורי בר קיימא.

כך תתאפשר בנייה והתחדשות תוך שמירה על איכות חיים עירונית והמשך הנאה של התושבים מהמרחב הציבורי. אחד החסמים העיקריים הוא הקיבולת של המגורים, התעסוקה ותשתיות התחבורה. גם בתוכניות קטנות היקף וגם בתוכניות גדולות, אנו נדרשים לקדם במקביל תשתיות אשר אינן קיימות כיום. אי לכך נדרש כי גורמים ממשלתיים יקדמו תשתיות אלו.

אשדוד: שילוב ועירוב

דורון חזן, מהנדס העיר:

בהתחשב במצוקת הקרקע הזמינה לבנייה חדשה, תוכנית המתאר החדשה אשדוד 2030 והתוכנית האסטרטגית של מינהל ההנדסה 2040, קובעים כי בינוי עתידי בעיר יתבצע ככל האפשר בתוך האזורים הבנויים, כאשר ההתרחבות מבפנים משפיעה ומושפעת מהתושבים עצמם.

תכנון העיר בעבר, המבוסס על 19 רבעים עם מרכז עיר מובהק, כבישים מהירים ורחבים שמעודדים תחבורה מבוססת רכב-פרטי – השתנה לטובת אקוMoov , פרויקט פיילוט לאומי לתחבורה מקיימת, שקידמו ראש העיר ומשרד התחבורה במטרה לעודד שימוש בתחבורה ציבורית.

ההנחיות העירוניות מבטיחות כי בכל פרויקט בינוי המוסיף לעיר יחידות דיור חדשות, יישמר שילוב בין דירות בגדלים שונים, בהתאם לצרכים של משקי בית מגוונים, באופן שמאפשר עירוב בין אוכלוסיות בפרויקטים של התחדשות עירונית, הכוללים כניסת אוכלוסייה חדשה לאזורי מגורים קיימים.

המדיניות המיושמת קובעת שילוב בין סוגי מבנים שלהם עלויות תחזוקה גבוהות (רבי קומות) ומבנים בעלי עלויות תחזוקה נמוכות (בנייה רוויה), ובכך מתאפשר שילוב בין אוכלוסייה ותיקה לבין תושבים חדשים באותם מתחמי דיור.

אשדוד רואה בתמ"א 38 הזדמנות לחדש את המרחב ברמת חיזוק מבני המגורים וברמת הרחוב וסביבת החיים. בעיר קיימים 445 פרוייקטים של תמ"א - 8,138 יח"ד קיימות ומחוזקות ו-6,782 יח"ד תוספתיות.

העיר מעודדת קבלנים ויזמים לבצע פרויקטים של התחדשות עירונית ופינוי-בינוי. באשדוד קיימים 23 מתחמים כאלה: 5 מתחמים מאושרים (3 מהם בבנייה ואחד כבר מאוכלס), 4 בוותמ"ל, 6 עברו בוועדה המקומית וממתינים לדיון במחוז ו-8 בהליכי תכנון. סך הכל 20,395 יח"ד במתחמי פינוי-בינוי.

מגדל העמק: מניעת ערים נפרדות

מהנדס העיר, אריאל טוויטו:

מגדל העמק נמצאת בעיצומה של תנופת פיתוח להוספת כ-6,000 יח"ד, הקמת 2 שכונות חדשות וגידול אוכלוסייה צפוי לכ-50 אלף תושבים, בהתאם לתוכנית מתאר כוללנית והסכם גג, שאושרו בשנת 2017.

קיים צורך חיוני להתחדשות השכונות הוותיקות, בין השאר למניעת יצירת 2 ערים נפרדות ותיקה וחדשה. העירייה פועלת עם משרדי הממשלה והרשות להתחדשות עירונית לקידום תוכניות להתחדשות עירונית ברחבי העיר.

העירייה מקדמת יחד עם רשות מקרקעי ישראל תוכנית התחדשות עירונית במרכז העיר, אשר תאפשר בניית יותר מ-700 יח"ד בתמהיל דירות מגוון, וכן שטחים למסחר ותעסוקה בהיקף של כ-150,000 מ"ר.

אנו מקדמים יחד עם הרשות להתחדשות עירונית תוכנית פינוי-בינוי בסמוך למרכז העיר, של 3 מבנים עם 63 יח"ד סך הכל, והקמת 225 יח"ד במבנים חדשים ושטחי ציבור.

יחד עם עמותה חברתית מקדמת העירייה פרויקט להתחדשות עירונית חברתית על פי מודל המשלב גיוס מקורות תקציביים ממשלתיים ועירוניים יחד עם מקורות פילנתרופיים, סיוע להתאגדות ועדי בניינים לפיתוח חברתי של הקהילה לפני ואחרי שלב ההקמה הפיזית של הפרויקט וייצור תוכנית חברתית-קהילתית-חינוכית ארוכת טווח בממשק עם תושבי השכונה כולה. התחדשות מרכז העיר תהווה מחולל פיתוח משמעותי למיזמים נוספים במרכז העיר ובאזורים ותיקים אחרים.

אנו פועלים יחד עם משרדי הממשלה ורמ"י למציאת כלים כלכליים לתימרוץ ועידוד פרויקטים להתחדשות עירונית באזורי הפריפריה, על מנת לאפשר את מימוש התוכניות במציאות של היעדר כדאיות כלכלית לפרויקטים של התחדשות עירונית ותמ"א 38.

כל זאת מתוך הבנה משותפת לנו ולגופי המדינה השונים בחשיבות הלאומית של התחדשות הערים, מתן פתרונות דיור בתחומי העיר וחיזוק הרבדים החברתיים של האוכלוסייה הקיימת. 

יקנעם: ללא סיוע יישאר חלום

אדריכל מייק סקה, מהנדס העיר:

הניתוק המוחלט של מינהל התכנון, משרד האוצר ורשות מקרקעי ישראל הוא הגורם העיקרי לפערים ברמת החיים בין ערי המרכז לבין הערים הצפוניות במדינת ישראל.

יקנעם הוקמה בשנות ה-50 כאתר קרוואנים בצמוד למושבה חקלאית בעלת אותו שם. העיר קלטה עולים חדשים מרחבי תבל ישר לשיכונים שבנתה המדינה. שכונות המגורים שהוקמו בשנות ה-50 וה-60 של המאה הקודמת קפאו בזמן, תושביהן ראו הכיצד העיר משנה את פניה.   

כיום יקנעם היא עיר תוססת ומפותחת, בעלת מגורים איכותיים לצד פארקים תעסוקתיים בין המובילים בעולם. כמהנדס עיר המתמחה בתכנון וחידוש רקמות עירוניות, עומד לנגד עיניי האתגר של יצירת מרקם עירוני המשלב חדש וישן, תוך התאמת העיר למציאות המשתנה.

מתוך הבנה שללא התחדשות ייווצר פער חברתי מסוכן, מקודמים בעיר מספר מתחמים של התחדשות עירונית לשנים הבאות, ביניהם, כפר הגמלאים, מתחם השיטה, מרכז רחוב היסמין, אזור מלאכה ותיק ועוד.

תהליך התחדשות עירונית בישובים פריפריאליים מורכב ומאתגר עקב עליות נמוכות של הקרקע. ללא סיוע של המדינה וללא מתן מענקים כספיים ליזמים, תוכניות להתחדשות עירונית באזורים מרוחקים מהמרכז יישארו כחלום ללא מימוש.

מעלות תרשיחא: אוויר לנשימה 

מור אייזן גלבוע, אדריכלית ומתכננת ערים:

הארכת חיי המדף של תוכנית תמ"א 38 הינה צעד חיוני ואוויר לנשימה לערים בפריפריה, ובתוכן מעלות תרשיחא. התוכנית נותנת מענה רחב למתחמי פינוי-בינוי ואינה באה במקום הליך הפינוי-בינוי, אלא משלימה אותו.

תמ"א 38 הינה כלי יעיל ומהיר יחסית לביצוע התחדשות עירונית. התוכנית מסייעת לאוכלוסיות חלשות לנווט באופן פשוט יותר בתוך סבך הבירוקרטיה בהגשת היתרי בנייה. חלק חשוב ביותר בתוכנית הוא ביצוע חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה. כאן אנו תופסים שתי ציפורים במכה אחת – מעלים את רמת הביטחון של התושבים ומשפרים את איכות חייהם, ובנוסף ערך הדירה שלהם עולה.
בעיר מעלות תרשיחא קיים פוטנציאל של כ-100 בניינים שנבנו עד שנת 1980. בכוונתנו לפעול אל מול משרדי הממשלה לקבלת תקציבים לקידום תוכנית אב להתחדשות עירונית. במסגרת הסכם הגג שנחתם בזמנו מול רמ"י, נקבעו 3 מתחמים בעיר המיועדים להתחדשות עירונית: כהן, בן גוריון והמרכז המסחרי הישן.

קריית אונו: מגורים איכותיים ומגוונים

אדריכל צבי לוין, מהנדס העיר:

ההתחדשות העירונית בקריית אונו נדרשת על מנת לתת מענה לגידול האוכלוסייה ולספק מגורים איכותיים ומגוונים ברחבי העיר, במקום לפגוע בשטחים הפתוחים. כך גם ניתן לאפשר מלאי דירות עתידי לדור שני ושלישי של תושבים, המבקשים להמשיך ולגור במקום בו גדלו, ובמחיר סביר.

ההתחדשות העירונית היא כלי מרכזי לחידוש פני העיר, ליצירת עירוניות הכוללת מרחב ציבורי מיטבי ועירוב שימושים, שיאפשרו לתושבים להיות חלק מתהליך בו יצרכו שירותי מסחר ובילוי בעיר עצמה כמו גם אפשרויות תעסוקה, במקום להיכנס לרכב ולנסוע לעיר הגדולה. 

בדרך זו ניתן מענה לצרכי ציבור עתידיים הנובעים מתוספת יחידות הדיור ואפשרות לבעלי דירות ישנות במבנים מתפוררים להתחדש ולהתגורר בדירות העומדות בתקנים הנדרשים, ממוגנות כנגד רעידות אדמה, עם מרחבים מוגנים, מרפסות ומקומות חניה תת-קרקעיים.

בשנת 2014 אושרה תוכנית אב להתחדשות עירונית במליאת הוועדה המקומית קריית אונו, המשקפת את מדיניות העירייה וראש העירייה ישראל גל. התוכנית מקיפה את כל העיר, תוך התייחסות קפדנית למרקם הייחודי שלה, בעלת אזורים בעלי אופי כפרי קהילתי.

במקביל נערך מיפוי של הבניינים שנבנו לפני יותר מ-40 שנה, לצורך התאמתם וחידושם לפי תקני בטיחות מבנים ורעידות אדמה. התקבלו החלטות על קידום תוכניות פינוי-בינוי לאורך ציר לוי אשכול, קידום היתרים במתחמים שלמים על פי מסלול תמ"א 38 ואיסור הוספת זכויות בנייה וקומות לשם שמירה על אופיה הייחודי של השכונה הוותיקה. אושרו 17 תוכניות פינוי-בינוי, וכבר היום יש לנו 2 מתחמים מאוכלסים, 4 בשלבי בנייה ואחרים לפני הוצאת היתר.

אור יהודה: רקמה עירונית פעילה

אדר' ליאת בן אבו, מהנדסת העיר:

אור יהודה ממתגת את עצמה כמרכז של המרכז, כאשר כבר כעת תהליכי התכנון העירוניים הופכים אותה לאחד ממוקדי המשיכה הבולטים ביותר בגוש דן. בימים אלה מקודמת הקמה של 2 שכונות חדשות בדפנות העיר, בהן כ-5,500 יחידות דיור. מקודמות עבודות לסלילת הקו הסגול של הרכבת הקלה ובהמשך גם של קו המטרו M3.

בשכונות הוותיקות קיימות יותר מ-5,000 יחידות דיור במאות מבני מגורים ותיקים שמצבם הפיזי ירוד. מתוכן כ-2,200 יחידות דיור בדרום העיר נכללות בפרויקט רחב היקף במסלול הוותמ"ל. חשוב להדגיש שעד לאחרונה לא ניתן היה לקדם בשכונות אלו התחדשות עירונית בגלל מגבלות סטטוטוריות שיצר שדה התעופה נתב"ג, וכעת נפרץ המחסום הזה.

התחדשות עירונית היא תהליך חיוני ליצירת רקמה עירונית אינטנסיבית ופעילה, שתחבר בין העיר הוותיקה לשכונותיה החדשות, תחדש את מבני המגורים הישנים ותציב את אור יהודה במקום המרכזי הראוי לה כעיר חזקה המושכת אליה ביקושי מגורים ותעסוקה.

אני דוגלת בהתחדשות עירונית בקנה מידה רחב, המבוססת על שלושה אדנים: ראייה תכנונית כוללת - תוכנית התחדשות עירונית צריכה ליצור ערך לעיר עצמה, וזה יכול להתקיים רק אם התוכנית מייצרת שטחי ציבור ושטחים פתוחים איכותיים. לכן אני מקדמת תוכניות בקנה מידה בינוני וגדול ומעדיפה להימנע מקידום פרויקטי קטנים של פינוי-בינוי או תמ"א 38.

שיתוף פעולה עם כל דרגי המקצוע ומקבלי ההחלטות - צוות אגף ההנדסה בראשותי מקפיד על דיאלוג פתוח ורציף עם גורמי התכנון (ועדה מחוזית ת"א, ותמ"ל, רמ"י) ועם הנהלת העיר וראש העיר, ליאת שוחט.

הקהילה במרכז - באור יהודה קיים מרקם קהילתי חזק. התחדשות עירונית תקום ותיפול על אמון בין בעלי הדירות לבין הרשות המקומית והיזמים. אני פועלת לשתף תושבים בתהליכי התכנון ולהיות קשובה לצורכי הקהילות השונות המרכיבות את העיר.

בשיתוף עופר פטרסבורג