תל אביב – יפו הינה עיר מגוונת. ערכי הקרקע בתל אביב – יפו משתנים בצורה דראסטית ככל שמתקרבים לקו החוף.
הפערים בשווי למ”ר מרובע יכולים להגיע אף לעשרות אלפי שקלים.
שמאי מקרקעין אשר מתמחה בתל אביב, תמיד יבדוק האם לנכס המקרקעין קיימות זכויות בנייה נוספות.
בביצוע עסקה במקרקעין, חשוב מאוד לדעת מה זכויות הבנייה בנכס הניתנות לניצול בפועל.
במידה ואתם רוכשים דירה בתל אביב, שמאי דירות בתל אביב צריך לבדוק את זכויות הבנייה בנכס בצורה מדוייקת ביותר ולאמוד את שווין.
במקרים רבים, זכויות הבנייה הקיימות אינן ניתנות לניצול. המגבלות לניצול זכויות הבנייה יכולות לנבוע מהסיבות הבאות:
הגדרת המבנה לשימור, אי הסכמת השכנים, מגבלות של קווי בניין, חוזקן של יסודות הבניין ועוד.
שמאי דירות בתל אביב – יפו נדרש לבדוק את כל המגבלות לניצול זכויות הבנייה, להעלות את כל ההסתייגויות בדוח השומה ולהאיר את עיניכם מפני ביצוע עסקה גרועה.
במידה ואתם מוכרים נכס מקרקעין, ייתכן ותדרשו לשלם היטל השבחה. ידיעת כמות זכויות הבנייה, תסייע לכם לתכנן את צעדיכם הכלכליים ולדעת כמה כסף יישאר בידכם לאחר תשלומי המס.
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בתל אביב – יפו על היטל השבחה:
היטל ההשבחה משולם על זכויות בנייה שאושרו בנכס מכח תכנית. שיעור המס הינו 50%. המס משולם על הפער בין שווין הכלכלי של זכויות הבנייה במצב קודם לבין שווין הכלכלי של זכויות הבנייה במצב חדש.
לדוגמה:
רכשתם בית פרטי בשנת 1990. במועד הרכישה שטחו של הבית על פי היתר היה 140 מ”ר בקומה אחת ובניצול מלא של זכויות הבנייה. כיום, אתם מבקשים לבנות קומה נוספת בהיקף של 140 מ”ר. שטח המגרש הינו 250 מ”ר.
ראשית, יש להגדיר את “המצב הקודם”. בתחשיבי היטל השבחה, שמאי מקרקעין בתל אביב עושים שימוש במושג “מ”ר אקוויוולנטי”. מ”ר אקוו’ מגלם את תרומתו הכלכלית של כל מ”ר פיזי.
מ”ר עיקרי, יקבל מקדם של 100%. מ”ר חצר יקבל מקדם של 25% ביחס לשטח עיקרי וכך הלאה.
על פי הדוגמה, כמות מ”ר אקוו’ במצב קודם תחושב בצורה הבאה:
על פי הטבלה, במצב הקודם כמות מ”ר אקוו’ (מטרים כלכליים) הינה 167.5.
שמאי מקרקעין בתל אביב – יפו, בביצוע תחשיב מצב קודם נדרש לבדוק את מועד רכישת הבית.
כל זכויות הבנייה שאושרו לפני חודש יולי שנת 1975 נחשבות “מצב קודם”, וזאת מהסיבה שהחוק טרם מועד זה לא היה קיים.
בטבלה הבאה, נציג דוגמה של תחשיב “מצב חדש” על פי ההיגיון הכלכלי הנגזר מתוספת הקומה הנוספת.
נתונים לתחשיב המצב החדש:
- לצורך הקמת הקומה הנוספת יש צורך בגריעת 7 מ”ר לטובת חדר מדרגות בכל קומה.
- על פי התכנית האדריכלית, השטח המבוקש הינו 110 מ”ר עיקרי ללא ממ”ד ו – 30 מ”ר מרפסת לא מקורה.
- הבנייה תתבצע בצורה זהירה מבלי לפגוע בבינוי הקיים ותוך התאמת מערכות ביוב, ניקוז, חשמל ואינסטלציה.
להלן טבלת השטחים האקוויוולנטיים במצב החדש:
על פי הדוגמה, אנו רואים כי ההפרש בין המצב הקודם למצב הקיים הינו 81.2 מ”ר.
בהנחה כי שווי מ”ר מבונה הינו 20,000 ₪, ההשבחה תעמוד על כ – 1,624,000 ₪ והמס לתשלום יעמוד על 50% מהסך, דהיינו, 812,000 ₪.
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בתל אביב על התכניות העירוניות:
לאחרונה, אושרה בתל אביב תכנית תא/5000. על פי התכנית, תל אביב מחולקת למתחמי תכנון.
התכנית מגדירה אזורים להתחדשות עירונית (צבוע בפסים אדומים אלכסוניים), זכויות בנייה והוראות עיצוב ארכיטקטוניות.
להלן חלק מתרשים החלוקה לאזורי התכנון:
על פי התכנית, כל אזור תכנון מחולק לשימושי קרקע שונים. התכנית מגדירה אזורי מגורים, אזורי תעסוקה, מלונאות, שצ”פ ועוד.
להלן חלק ממפת ייעודי הקרקע מתוך מסמכי התכנית:
על פי סעיף 2.3 לתכנית, שטח הבניה שהתכנית מאפשרת להוסיף במסגרת תכניות עתידיות הם:
שטחי בנייה למגורים: 10,091,410 מ”ר.
שטחי בניה לתעסוקה: 5,178,000 מ”ר.
שטחי בניה למלונאות: 308,500 מ”ר.
שמאי מקרקעין בתל אביב אשר מבצע הערכת שווי דירה, בית, חנות או משרד, נדרש לבדוק את השפעת התכניות העירוניות בכלל ותכנית תא/5000 בפרט על הנכס הנישום.
במסמכי התכנית ניתן לאתר את “טבלת ההוראות המיוחדות למתחמי התכנון” ולהיעזר בטבלה זו לצורך בחינת אפשרויות ניצול המקרקעין ולבצע אמדן להיטל השבחה אשר ייתכן ויחול מכח התכנית.
טרם ביצוע עסקה במקרקעין בתל אביב מומלץ להיעזר בשמאי מקרקעין אשר יבצע את כל הבדיקות הנדרשות לעניין חוקיות השטחים הבנויים, תקינות הרישום המשפטי של הנכס, אמדן מיסוי מקרקעין ואת סבירות מחיר העסקה.
למאמר המלא: שמאי מקרקעין בתל אביב
במשרדנו, פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.
למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.
טלפון: 2698*
אתר: https://shamay-mekarkein.com/
המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך.
