אל יתהלל שוכר כמפתח

סביר להניח שכל מי שמחפש נדל"ן לרכישה נתקל מדי פעם בפרסומים של נכסים למכירה במחירים נמוכים יחסית לערך שלהם. כשקוראים בתשומת לב את האותיות הקטנות מבינים שמדובר בדירה או נכס מסחרי בדמי מפתח. מה משמעות הדבר? האם רכישה כזו משתלמת? מהן הזכויות והחובות של דייר בדמי מפתח? האם ניתן למכור את הנכס? האם הנכס עובר בירושה? על שאלות אלו אנסה לענות בקצרה.

מה ההבדל בין דמי מפתח לדמי שכירות?

רוכש דירה, עסק או חנות בדמי מפתח אינו רוכש את הבעלות בנכס, אלא את הזכות החוזית להתגורר או לעבוד בו בתמורה לתשלום דמי שכירות. הוא אינו נרשם בפנקסי המקרקעין (טאבו).

רוצים להישאר מעודכנים כל הזמן? הירשמו עכשיו לניוזלטר של נדל"ן היום

מדברים נדל"ן עם עופר פטרסבורג. האזינו לפודקאסט החדש >>

יחד עם זאת, הזכות הנרכשת הינה לכל החיים ובעליה הופך לדייר מוגן בהתאם לחוק הגנת הדייר. המונח דמי מפתח מתייחס לסכום החד-פעמי אשר משולם עם כניסת הדייר לנכס עבור קניית הזכות. זאת בניגוד למונח דמי שכירות, המתייחס לדמי השכירות המשולמים בכל מקרה מדי חודש לבעל הבית.

עלות דמי המפתח נעה בדרך כלל בין מחצית לשליש משווי הנכס בשוק החופשי. דמי השכירות נמוכים משמעותית מהשוק החופשי ונקבעים על פי התקנות הקבועות בחוק. בנכס מסחרי דמי השכירות המירביים הם הסכום ששולם לפני שנת 1983, בתוספת כמה מאות אחוזים. החל משנת 2003 נקבע כי ישנם עסקים (כגון בנק, ביטוח, קולנוע, יבוא-יצוא ועוד), שעליהם כלל לא חלה הגבלה של גובה דמי השכירות, כל עוד לא שולמו דמי מפתח עבור הנכס.

מה קורה כאשר בעל הזכות נפטר או עוזב?

לעניין עסק נקבע כי על בן המשפחה להמשיך ולנהל את אותו עסק בנכס, אלא אם יפנה לבית הדין לקבלת אישור לנהל עסק אחר מזה שניהל בעל הזכות.

האם ניתן למכור את הזכות בנכס לצד שלישי?

כאשר הדייר המוגן רוצה לעזוב את הנכס, עומדת בפניו האפשרות להחזיר את הנכס לבעל הבית, או לחלופין למכור את זכותו לצד שלישי, שייכנס כדייר מוגן במקומו. הדייר היוצא ובעל הבית יכולים להגיע בהסכמה לסכום הפיצוי שיקבל הדייר היוצא בתמורה לעזיבתו. במידה ואין הסכמה, רשאי הדייר המוגן לפנות לבית הדין לשכירות על מנת שזה יקבע מה סכום הפיצוי שיקבל.

האם בעל הנכס יכול לפנות את הדייר המוגן?

החוק מפרט עילות לפיהן בעל הבית יכול לדרוש את פינוי הדייר מהנכס. בראש ובראשונה מדובר במצב בו הוכיח בעל הבית כי הדייר מפר את הסכם השכירות בין הצדדים, או שאינו משלם את דמי השכירות, או נטש את הנכס, עושה שינויים בנכס או גורם לנזקים, משכיר את הנכס לצד שלישי, מטריד את השכנים, משתמש בדירה למטרה לא חוקית או שבעל הנכס דורש אותו לעצמו או רוצה לבנות תחתיו. במקרים אלה, יהיה חייב בעל הבית לספק לדייר המוגן דיור חלופי או לשלם לו פיצוי.

מהן החובות של בעל הבית והדייר?

לשלם עבור ניקיון ותאורה של חדר המדרגות והכניסה, וכן עבור ניקיון החצר של הבית, ובלבד שהדייר המוגן ישתתף בחלק מהוצאות אלו.

לגבי תיקונים בנכס, כאשר מדובר בתיקונים יסודיים, הדרושים לתקינות הנכס (למשל קונסטרוקציה, אינסטלציה, חשמל, גג) בעל הבית חייב לתקן.

חובותיו של הדייר המוגן מסתכמות באופן עקרוני בהקפדה על קיום תנאי הסכם השכירות ואי נטישת הנכס, תשלום דמי שכירות וכן תשלום חלקו בהוצאות ובשירותים שעל בעל הבית לספק, לרבות תיקונים.

שי אנקורי הוא מנהל המחלקה המסחרית של סניף קלר וויליאמס בת ים ויועץ עסקי מוסמך

טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו