כ-70 אלף דירות שייבנו בהתחדשות עירונית צפויות להתווסף לשוק הנדל"ן בשנים הקרובות. מחקר של יד2 בודק מיהן הערים המובילות בישראל בבנייה בהתחדשות עירונית, כמה יח"ד יתווספו בכל אחת ובכמה זה יגדיל את האוכלוסייה.
בשנים הקרובות צפויות להתווסף לשוק הדיור הישראלי מאות אלפי דירות חדשות ולהגדיל בעשרות אחוזים את אוכלוסיות הערים. המחקר הצליב בין נתוני התחלות הבנייה של הלמ"ס, לבין נתוני הבנייה בפועל שנאספו על ידי צוות המידענות של יד 2 מפרויקטים בכל הארץ ומנתוני הרשויות המקומיות - רק לדירות שנמצאות כבר בתהליך בנייה או בקשה להיתר. את הנתונים הצליבו במחלקת המחקר עם מספר הנפשות הממוצע למשק בית, וכך חושב הגידול הצפוי באוכלוסייה.
הבדיקה הפרידה בין סוגי הבנייה – בנייה חדשה, התחדשות עירונית (תמ"א 38/1, תמ"א 38/2 ופינוי-בינוי), ובנייה במסגרת מחיר למשתכן. הנתונים עשויים לרמז על אופיה הצפוי של כל עיר בטווח הזמן הבינוני. בהתחדשות עירונית בלבד צפויות להתווסף כ-70 אלף יחידות דיור בשנים הקרובות ברחבי הארץ.
רוצים להישאר מעודכנים כל הזמן? הירשמו עכשיו לניוזלטר של נדל"ן היום
מדברים נדל"ן עם עופר פטרסבורג. האזינו לפודקאסט החדש >>
לדברי יבין גיל מור, מנכ"ל יד 2, "מטרת מדד המנופים של יד2 להצביע על ערים בהן היצע הדירות צפוי לגדול בשנים הקרובות באופן משמעותי. חלק מהערים צפויות לקלוט אלפי משקי בית חדשים, דבר שמצריך היערכות להקמת תשתיות חדשות וקליטה של תמהיל אוכלוסייה מגוון".
רמת גן: מובילת ההתחדשות
למרות מדיניותו של ראש העיר כרמל שאמה הכהן, הבולמת תמ״א 38 עם היתרי בנייה מצומצמים, רמת גן מדורגת במקום הראשון מבין הערים שצפויות לגדול כתוצאה מתוספת בנייה של יחידות דיור בהתחדשות עירונית בשנים הקרובות.
לעיר צפויות להתווסף כ-14,200 דירות חדשות בסך הכל, כש-87% (12,369) מהן יהיו במסגרת התחדשות עירונית. תוספת יחידות הדיור צפויה להגדיל ב-20.3% את אוכלוסיית העיר, שמונה כיום כ-167 אלף איש.
רמת גן מדורגת ראשונה בהתחדשות עירונית הן בכמות הדירות שצפויות להתווסף בשנים הקרובות והן מבחינת שיעור ההתחדשות מתוך סך תוספת הבנייה הצפויה. רוב הדירות בהתחדשות עירונית יהיו בתמ"א 38/2 הריסה ובנייה מחדש – 10,106 יח"ד, עוד 1,418 יח"ד יהיו בפינוי-בינוי ו-845 יח"ד בתמ"א 38/1 - חיזוק ועיבוי.
לדברי אודי בלום, מנכ"ל חברת מטרופוליס, אחת החברות המשמעותיות בתחום ההתחדשות העירונית, "רמת גן נמצאת במקום הראשון בארץ בהיקף הבנייה במסגרת תמ"א 38/2. לאור הביטול הצפוי של תמ"א 38 וההעדפה הברורה של ראש העיר לקידום מתחמי פינוי-בינוי, אנו מקדמים בימים אלה 3 פרויקטים במתכונת הזו בעיר, בשיתוף פעולה עם המינהלת להתחדשות עירונית, אשר קמה בשנים האחרונות במטרה להאיץ ולקדם את תהליכי ההתחדשות באופן מקצועי, יעיל ושירותי".
תל אביב: המחירים מכסים
אחרי רמת גן מדורגת העיר תל אביב מבחינת תוספת דירות בהתחדשות עירונית. 11,903 יח"ד יתווספו לעיר בפרויקטים מסוג זה מתוך 22,440 יח"ד שצפויות להתווסף אליה בשנים הקרובות (53%). 6,631 דירות יתווספו לת"א בתמ"א 38/2, כ-4,000 יח"ד בתמ"א 38/1 ועוד 1,234 בפינוי-בינוי. תוספת הבנייה צפויה להגדיל ב-10.6% את אוכלוסיית העיר.
קבוצת רם אדרת מקימה מספר פרויקטים במסגרת תמ"א 38/2 בתל אביב. לדברי טלי שרון, סמנכ"לית השיווק של הקבוצה, "על אף שפינוי-בינוי של מתחם שלם לרוב כדאי יותר ליזם, עדיין באזורי הביקוש, למשל בשכונות הוותיקות של תל אביב, פרויקטי תמ"א 38/2 גם הם כדאיים, היות שמחירי הדירות במקומות אלה מכסים את העלות הגבוהה למ"ר.
"בתמ"א 38/2 בתל אביב זוכים הדיירים לבניין בוטיק, ששומר על ציביון של בנייה נמוכה, משום שניתנו זכויות לבנייה של 2-3 קומות נוספות בלבד. בניגוד לפרויקטים אחרים, כאן מרבית תקציב הפרסום מופנה לאופליין וליצירת חוויית לקוח. הדיירים הקיימים נכנסים בעצם לסוג של מועדון לקוחות אקסקלוסיבי, נהנים מתשומת לב רבה מצידנו, מפינוקים כמו מתנות לחגים, ערבי חברה, ברכות יום הולדת ועוד. אני משקיעה בהם המון כדי לבסס את היחסים בינינו ולחזק את הבחירה שלהם בנו כחברה שמבצעת עבורם את הפרויקט".
בת ים: גידול של 24%
במקום השלישי מדורגת בת ים עם תוספת צפויה של 7,536 יחידות דיור בהתחדשות עירונית – 4,082 יח"ד בתמ"א 38/1, כ-1,750 בפינוי-בינוי ו-1,708 בתמ"א 38/2. כלל תוספת הבנייה תגדיל ב-24% את אוכלוסיית העיר.
סמי מצלאוי הוא היו"ר והבעלים של מצלאוי חברה לבניין, הבונה פרויקט פינוי-בינוי ענק ברחוב יוספטל בבת ים, הכולל 1,078 דירות חדשות לצד שטחי מסחר ומשרדים. "הפרויקט צפוי להביא לפיתוח ושדרוג העיר בת ים בכלל והשכונה בפרט, לרווחת התושבים, שעד היום חיו בבניינים מתפוררים", הוא אומר. "פינוי-בינוי הוא בגדר משימה לאומית, ממש צו השעה, ואנחנו גאים לקחת חלק ולחדש שכונות שלמות בישראל".
אשדוד: עיר מרכזית
אשדוד נמצאת במקום הרביעי עם תוספת של 6,757 יח"ד בהתחדשות עירונית – כ-5,000 מהן בתמ"א 38/1 וכ-1,600 בפינוי-בינוי. הגידול הצפוי באוכלוסיה – 12.1%.
עדות לאטרקטיביות של עיר אפשר ללמוד מכניסת יזמים חדשים. רק בשבוע שעבר רכשה חברת פרשקובסקי קרקע באשדוד, ובכוונתה להקים 4 מגדלים בני 29 קומות עם 384 יח"ד.
שרון פרשקובסקי, מנכ"ל פרשקובסקי: "אנחנו נכנסים בפעם הראשונה לבנות באשדוד, עיר מרכזית ומשמעותית על חופה הדרומי של מדינת ישראל. נקווה שזוהי הסנונית הראשונה בדרך לעוד פרויקטים בעיר".
ירושלים: תנופת פיתוח
את החמישייה הראשונה סוגרת ירושלים עם תוספת צפויה של 5,154 יח"ד בהתחדשות עירונית – 2,755 בתמ"א 38/1, כ-1,500 בתמ"א 38/2 ועוד כ-900 בפינוי-בינוי. אוכלוסיית העיר צפויה לגדול ב-4.5%.
אחת השכונות המרכזיות בירושלים שעוברת התחדשות עירונית היא קריית היובל הממוקמת בדרום-מערב העיר.
לדברי רוני צברי, המנכ"ל והבעלים של חברת צברים, הבונה בשכונה את פרויקט יובל בשדרות הציונות, "השכונה הוקמה בשנות ה-70 של המאה הקודמת ועד לאחרונה לא עברה שינוי או שדרוג תשתיות. לפני מספר שנים השכונה הוגדרה על ידי עיריית ירושלים כשכונה מועדפת לצעירים ומהווה בשנים האחרונות מוקד משיכה למשפחות צעירות רבות ובית לחברי קהילות צעירות״.
אלי בלומנטל, מנהל התחדשות עירונית בקבוצת אבני דרך, הוסיף: "סימנו לפני מספר שנים את ירושלים, המצויה בתנופת פיתוח אדירה, כיעד אסטרטגי חשוב בתחום ההתחדשות העירונית. לאחרונה נכנסה החברה לשותפות עם צברים בפרויקט יובל, המצטרף לכ-2,500 יח"ד בתחום ההתחדשות העירונית אותם מקדמת הקבוצה, מתוכם כ-800 יח"ד בירושלים - בשכונת ארנונה ורחוב ברזיל בקריית היובל. אנו ממשיכים לבחון כניסה לפרויקטים עתירי היקף בירושלים ומחוצה לה כבר בעתיד הקרוב".
רוצים להישאר מעודכנים כל הזמן? הירשמו עכשיו לניוזלטר של נדל"ן היום
מדברים נדל"ן עם עופר פטרסבורג. האזינו לפודקאסט החדש >>
ערי השרון: לעודד התחדשות
עוד בין הערים המובילות – ערי השרון רעננה, הרצליה, הוד השרון וכפר סבא, שצפויות לגדול עד 16% ולהוסיף אלפי יחידות דיור בהתחדשות עירונית ובכלל.
שגיא לנצ'נר הוא מנכ"ל ובעלים של חברת ינוב, שבנתה ומסרה יותר מ-2,500 יח"ד בפרויקטי התחדשות עירונית ברעננה, כפר סבא, אבן יהודה, רמת השרון, הרצליה והוד השרון.
"ערי השרון הן מהמבוקשות ביותר למגורים ולהשקעה בארץ וצפויים להתווסף אליהן אלפי תושבים חדשים בשנים הקרובות", אמר לנצ'נר. "הרשויות המקומיות והממשלה חייבות לעודד עוד ועוד התחדשות עירונית בערים אלו, כי כמעט ואין בהן קרקעות פנויות. אני קורא לממשלה שתיבחר להקצות לכך משאבים ולתת לכך עדיפות".
רן מלאך, מנכ"ל בוני התיכון החדשות עירונית: "הבעיה העיקרית היום של הערים הגדולות, בהן ההיקפים הנרחבים ביותר של התחדשות עירונית, היא צפיפות ועומס על התשתיות, בעיקר מבני ציבור. אחד הפתרונות נשען על הקונספט של חללים משותפים, שתופס תאוצה בעיקר בהקשר התעסוקתי, אבל לא רק. בפרויקטים של התחדשות עירונית הרשויות מתעדפות שטחים ציבוריים משותפים לדיירים, בעיקר בקומות הקרקע של בניינים, שבאים לעיתים על חשבון התמורות לדיירים. למרות האתגרים, אנחנו בהחלט רואים הבנה ונכונות כללית מצד הרשויות לקידום התוכניות".
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו
