בנק ישראל פרסם היום (ב') הודעה דרמטית, לפיה הוא מבטל את המגבלה על מסלול המשכנתא בריבית פריים, שעומדת כיום על שליש מסך המשכנתא. אלה השאלות המרכזיות שעולות מהמהלך.
מה משמעות ההנחיה החדשה של בנק ישראל?
רוכשי דירות יוכלו ליטול שני שלישים מהלוואת המשכנתא בצמוד לריבית הפריים במקום רק שליש כפי שהיה בתשע השנים האחרונות. מדובר ברכיב המשכנתא הזול, כאשר הגדלת חלקו תוזיל את החזרי תשלומי המשכנתאות. לפי ההערכות, מדובר בחיסכון של מאות שקלים בחודש למשק בית. מנגד מדובר בסיכון גבוה יותר ללווים, אם הריבית תעלה.
מדוע בנק ישראל החליט לשנות את המדיניות?
בבנק ישראל סבורים כי לנוכח התנאים השוררים בשוק הדיור על רקע מגפת הקורונה, חל הצורך להסיר את מגבלת הפריים בתמהיל המשכנתא כדי להקל על ציבור הלווים. בבנק המרכזי מעריכים כי צעד זה יקל על ציבור נוטלי המשכנתאות באופן שיגדיל את מגוון אפשרויות המימון העומדות בפניהם.
האם ניתן כבר לגשת לבנק וליטול את המשכנתא הזולה?
מדובר בטיוטת חוזר שהופצה לוועדה המייעצת לענייני בנקאות. לאחר דיון בהערותיה ובהערות הציבור, תגובש ההנחיה הסופית תוך מספר שבועות. בענף מעריכים כי ההחלטה תיכנס לתוקף בעוד לא יותר משבועיים.
אם כבר נטלתי משכנתא, האם יש לי דרך להוזיל אותה?
ישנם תרחישים שבהם ניתן למחזר את המשכנתא ולהוזיל אותה. ההערכות הן כי מדובר בהקלה משמעותית של עשרות אלפי שקלים. עם זאת, כאשר ממחזרים משכנתה צריך לקחת בחשבון שיש להתחשב בגורמים המשפיעים על יתרת ההלוואה בעת הסילוק המוקדם, את גובה עמלת הפירעון המוקדם ומועדים שבהם ניתן לפרוע את ההלוואה ללא עמלה. אי עמידה בפירעון ההלוואה עלול לגרור חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל.
האם צפויה להיות השפעה על מחירי הדיור בעקבות המהלך?
מדובר בצעד דרמטי בשוק הנדל"ן, שהיה קפוא באופן חלקי בתקופת הקורונה. החלטת בנק ישראל צפויה לגרום לירידה בעלות המשכנתאות, כל עוד הריבית במשק תהיה נמוכה מאד, ובעקבות זאת יגדלו הביקושים לדירות. בענף מעריכים כי "חימום המנועים" בשוק יוביל לעליות מחירים.
איך הבנקים יפצו על ההפסד הצפוי להם מביטול המגבלה על הפריים? האם הם ייקרו למשל את רכיב הריבית הקבועה?
לפי הערכות, לא צפויה התייקרות של הרכיבים האחרים, שכן לצד ההוזלה, גם רמת הסיכון לבנק במשכנתא יורדת, החשיפה לשינוי בריבית עוברת מהבנק אל הלקוח. כמו כן, שוק המשכנתאות הוא מאוד תחרותי בימים אלה. הבנקים מתמקדים בפעילות זו על פני תחומים כמו אשראי צרכני ואשראי לעסקים קטנים הנחשבים בסיכון גבוה יותר. לכן, קשה לראות אחד מהם מרשה לעצמו להעלות מחירים.
האם בנק ישראל לא חושש מרמת הסיכון בהגדלת רכיב ריבית הפריים?
בבנק ישראל מעריכים כי המגבלה, לפיה שליש מהמשכנתא צריך להיות בריבית קבועה, היא די והותר בכדי לאזן את רמת הסיכון של המשכנתא. לצד זה, ישנן מגבלות נוספות כמו מגבלת ההון העצמי ומגבלת ההחזר החודשי מתוך ההכנסה, שנותרו ואשר מאזנות גם כן את רמת הסיכון. עם זאת, אין ספק שהסרת המגבלה מגדילה את רמת הסיכון גם ברמת המשכנתא הבודדת, וגם ברמת השוק כולו, בעקבות הצפי לגידול בביקושים.
