השיטה של הקבלנים להגדיל ביקושים
לקבלנים יש נוסחה לעורר את הביקושים בערים הסובלות מרמות מחירים נמוכות: רוכשים בזול שטח חקלאי בשולי העיר ומקימים בו שכונה נפרדת ויוקרתית. אחרי הצלחות בסביון ובאור-יהודה, הם פונים לשפלה ולצפון
זה היה מחזה מוזר: יום הגרלה לפרויקט דירות חדש באור-יהודה בשבוע שעבר. בפרסומות של פרויקט "אוריון" קשה למצוא את המיקום המדויק, כתוב רק "מעל מונוסון". עם הביקושים אי-אפשר להתווכח. אנשים התנפלו על הדירות שהוצעו ב-1.3 מיליון שקל, ולכן קיים הקבלן הגרלה ביניהם. חלקם הביעו תדהמה מעצם היותם שם, אבל את הכסף שילמו. רק לפני שנתיים היה קשה לדמיין מחזה כזה.
באור-יהודה, לא רחוק ממסלול ההמראות והנחיתות של נתב"ג, רבים על דירה כאילו הייתה מאפה שיצא זה עתה מהתנור. שנים קודם עשתה זאת אפריקה ישראל כשבידלה את נווה-סביון מאור-יהודה. אם שאלת את מי שקנה שם איפה הוא גר, התשובה לא הייתה אור-יהודה, אף שאת הארנונה והמים משלמים לה.
יש כמה ערים שהתושבים המתגוררים בשכונות מסוימות שלהן מבקשים להתנתק מהן. הם מכריזים שהם מתגוררים בנווה-סביון ולא באור-יהודה, בקריית-סביונים ולא ביהוד, ואפילו בכפר-גנים, אם-המושבות או נווה-עוז בלי להזכיר את פתח-תקווה. אותם תושבים ביקשו במקרים רבים לא ליצור אינטגרציה במוסדות החינוך ובעצם להיות ישות נפרדת שהוצנחה מלמעלה, בלי רצון להתחבר.
"בשנה הקרובה", אומר ארז כהן, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, "תהיה הזדמנות לקנות דירה בשכונה טובה בעיר עם תדמית גרועה, שבה רמות המחירים עדיין נוחות".
הגדלת פוטנציאל ההשבחה
בבדיקה שערכה לשכת השמאים במיוחד ל"ממון" נמצא כי אחרי עליות המחירים של 2009, שנת 2010 תתאפיין דווקא בכדאיות השקעה בנדל"ן בשכונות טובות הממוקמות בערים לא יוקרתיות או לא מבוקשות, כמו רמלה ואחרות.
במקרים אחרים, אומר כהן, יש אזורים שלמים בתוך ערים ותיקות הסובלים מרמות מחירים או מביקושים נמוכים, כמו אזורים במזרח ראשון-לציון, ביהוד מונוסון, ברחובות ועוד. לכן הקמת מתחם חדש באזורים אלה או בסמוך להם תגדיל את פוטנציאל ההשבחה בכ-18%-12%.
מי שרשום על הפטנט הזה הוא מנכ"ל אפריקה ישראל לשעבר, שלמה גרופמן, שבצוותא עם אחד מבעלי אמריקה ישראל, שמשון הראל, המציא שיטה: לוקחים שטח חקלאי גדול בקצה העיר בעלת התדמית הגרועה, מפשירים אותו ומקימים שכונה סגורה עם כל מוסדות הציבור והחינוך, הרבה רחובות הולנדיים וכיכרות, בנייה צמודת קרקע לצד רוויה (בנייני דירות), עם מותג מצליח: "סביונים."
כך בנו את נווה-סביון באור-יהודה, את קריית-סביונים ביהוד את סביוני-ים בקריית-ים. חברות רבות הלכו בעקבותיהם, ובראשן שיכון ובינוי, שהצמידה מותג משלה: "חלומות". היום זו כבר שיטה שצוברת תאוצה. השכונה היא מוכרת, לא העיר.
"את השכונות החדשות מאכלסים בעיקר זוגות צעירים ומשפחות צעירות מהמעמד הבינוני. כל אלה מחפשים נכס חדש במחיר אטרקטיבי בגוש דן, באזור צעיר ודינמי ובמחיר נמוך הרבה יותר ממחירי רמת-גן, גבעתיים או תל-אביב", אומר עורך מחירון הדירות, לוי יצחק.
"בקריית-סביונים ביהוד, למשל, בנויים גם צמודי קרקע שאוכלסו על ידי משפחות מבוססות שעברו שדרוג מדירות 5-4 חדרים ברמת-גן, קריית-קריניצי או קריית-אונו, לקוטג' ב-1.6 מיליון שקל, שהיום שווה קרוב ל-3 מיליון שקל. גם היום, אף שגם באור-יהודה וגם ביהוד יש בנייה חדשה, עדיין נשמר הפער בין השכונות האלה לעיר הוותיקה ואפילו לבנייה החדשה".
גיא עידו, מנכ"ל החברה לפיתוח רחובות, אומר כי דוגמה טובה לכך היא אזורים כקריית-משה וכפר-גבירול, הממוקמים במערב רחובות ונחשבים לבעלי ערכים נדל"ניים נמוכים. בצמוד אליהם מוקמים מתחמי מגורים מודרניים חזקים (צרפתי, אביסרור), שישביחו את ערכי הנדל"ן בכ-30%-20% לפחות, על פי הערכות שמאים.
4 חדרים ב-1.5 מיליון שקל
גם רמלה נמצאת בנקודת זינוק. רמות המחירים בה, להערכת לשכת השמאים, יעלו בכ-18%-12% בשנתיים הקרובות בזכות מיקום העיר, קרבתה לגוש דן, השכונות החדשות והחברות שהתחילו לפעול בה בשנים האחרונות.
לדברי תמיר לולו, סמנכ"ל השיווק של מ.אביב הבונה את מגדלי פארק צפון ברמלה, רמת המחירים של דירת 4 חדרים היא כ-850 אלף שקל לעומת כ-600 אלף שקל בלבד לדירה דומה במרכז הוותיק של רמלה, כלומר 40% פחות. הסיבה לכך, אומר לולו, היא בידול השכונה ממרכז העיר בזכות כביש ראשי המפריד ביניהן והופך אותה לנפרדת, שקטה ואיכותית הרבה יותר, וגם מאפשר ממשק תחבורתי הרבה יותר נוח ממנה לגוש-דן.
עוד דוגמה לעיר שעוברת שדרוג בזכות השכונות החדשות המבודלות היא גבעת-שמואל: פער המחירים בין השכונה החדשה למרכז העיר הוא בסביבות 15%. אורית אשכנזי, מנהלת השיווק בחברת אולימפיה: "בעבר נחשבה גבעתשמואל לאזור מגורים פחות טוב, והיום היא רחוקה מלהיות כזאת: היא נחשבת לרמת-אביב ג' של הציבור ה'דתי לייט".' פרויקט "מגדל אולימפיה" בשכונה החדשה ברחוב הזיתים הוא בן 20 קומות ובו 76 יח"ד של 5 ,4 ו-6 חדרים עם מרפסות שמש ודופלקסים. מחיר דירת 4 חדרים בגודל 126 מ"ר הוא כ-1.5 מיליון שקל.
נווה-סביון עדיין מבדלת את עצמה מאור-יהודה: לפי לוי יצחק, הפער בין נווה-סביון לשכונה החדישה ביותר (חדישה מנווה-סביון), נווה-רבין, מגיע לכ-15%-10% ויותר לטובת נווה-סביון. הפער בינה לבתים הוותיקים יותר בעיר מגיע ל-30% ויותר, לעתים גם ליותר מ-50%. הפער בין מחיר הדירות בשכונה לדירות חדישות ביהוד-מונוסון מגיע לכ-15%-10% לטובת קריית-סביונים. הפער בין מחירי הדירות בשכונה לעומת מחירי הדירות הוותיקות בעיר מגיע ל-40%-30%.
סיפור דומה קורה בגבעת-הרקפות שבצפון קריית-ביאליק. זו השכונה החדישה ביותר בעיר, חלקה מאוכלסת וחלקה בבנייה, והיא מונה כ-1,000-800 יחידות דיור ממזרח לכביש עוקף קריות. יש בשכונה גם בתי מסחר, הרבה שטחים ירוקים, מבני ציבור ואפילו מצוקת חניה. ועדיין, השכונה על בנייניה החדישים וסטנדרט הבנייה הגבוה מבוקשת מאוד, אף שמחירי הדירות בשכונה עשויים להיות פי 2 ממחירי הדירות בשכונות האחרות.
הכתבה המלאה פורסמה הבוקר (ה') במוסף "ממון" של "ידיעות אחרונות"
לפנייה לכתב/ת 
