הדרך שלפיה פועלים בארץ בשוק הנדל"ן היא זאת שצריכה להשתנות • זה יכול להיות ראש עיר או קבלן - כולם צפויים למעוד לנוכח הביורוקרטיה המסרבלת והממושכת • אז מה הפלא ששוק הדיור בתחתית הסולם?
פרשת החשדות לשוחד, הלבנת הון ועוד רשימה של סעיפי הפרות חוק חמורות בעיריית ראשל"צ אינה מפתיעה כפי שמנסים להציגה. אחרי כפ"ס, נתניה, פ"ת, ר"ג ועוד, כמה עוד נוכל להיות מופתעים? כמו במקרים רבים אחרים, כשרואים פרצה וגנב עדיף להתעניין בפרצה ובמי שיצר אותה, יותר מאשר בגנב התורן. אבל לפני שנחזור לסיפור המסגרת, לפרצה שקוראת לעוד ועוד נבחרים ובכירים למלא את תפקיד הגנב - נציץ בפרשייה התורנית.
מתברר שהקבלן צבי צרפתי הוא אחד מהפעילים ביותר בראשל"צ בשנים האחרונות. לא מעט פעילים בשוק טוענים שאם נבדוק, נגלה שאין עוד קבלן שקיבל כל כך הרבה הקלות בנייה ואחוזי בנייה כמוהו. דב צור, ראש העיר, מכיר אותו מקרוב. כשצור נפרד מאשתו, הוא עבר לגור בשכירות בדירה בבניין יוקרתי שצרפתי בנה בעירו.
נדל"ניסט נוסף בעיר, המוכר בעיקר בתחום המסחר, הוא משה יוסף, שגם משקיע בנדל"ן בעיר ההזדמנויות המתפתחת. בתו של יוסף היא העוזרת של ח"כ דוד ביטן, ואחיה, מור יוסף, הוא בחור בן 26 שזכה במכרז לביצוע תשתיות בעיר בהיקף של עשרות מיליוני שקלים, במתחם ה־1000 - שהיה תל חול ועומד להתפתח לתעשייה ולמסחר. בנק דיסקונט, למשל, יעבור לשם.
אלא שהבחור הזה לא ידוע כמי שפוגש טרקטורים ביום־יום, ולכן את ביצוע המכרז הוא העביר למשפחת ג'רושי, שחוץ מעיסוקה החוקי בתחום התשתיות נחשבת למשפחת פשע, שלפי החשד סייעה לח"כ ביטן לסגור חובות. כל המוזכרים כאן, ועוד רבים אחרים, זומנו לחקירה. חלקם נעצרו. בפרשה שמתגלה כרבת משתתפים, השלובים בעסקים ובקשרים, המשטרה תצטרך להשקיע עוד ימים ארוכים של חקירות כדי להתיר את הסבך.
לרשות המשטרה עומד כלי חשוב שהיא לומדת להשתמש בו, אולי יותר מדי – התקשורת. היא גם למדה לקשור את ידיהם של האחרים בשעה שהיא עושה שימוש בכלי זה. אחרי החקירה הראשונה של ביטן, שנמשכה 13 שעות, הוא הוחתם על התחייבות שלא לדבר על דבר וחצי דבר עם התקשורת ועם כל גורם נוסף. אלא שמייד אחרי החקירה החלו לדלוף פרטים עליה, וכך הח"כ, האזרח, שעדיין לא הוגש נגדו כתב אישום, מוצא עצמו לא נהנה מזכות החפות ומנוע מלנסות למסור את גרסתו לכלי התקשורת, שכבר מגוללים את "אשמתו".
כאמור, מבחינה אזרחית, ענייננו חורג מהפרשה התורנית באחת הערים, מכיוון שאחרי כל פרשיות השחיתות שצצו ברשויות המקומיות, השאלה המתבקשת היא: מה קורה שם?
ג'ונגל סבוך
הפרשיות הללו מזכירות לי ביקור ברוסיה באמצע שנות ה־90. הייתי שם כנציג של חברה, והייתי המום מהליך קבלת ההחלטות העסקיות שם. על משלוח ששלחנו מישראל נדרשו תשלומים של כ־15 אגרות שונות. כדי לחסוך את "טופס הטיולים" במכס היה משרד שעושה את השירות ללקוח. אותו משרד חתם ב־12 חותמות שונות וגבה בגין כולם, הוסיף את העמלה שלו ועמלת שמירה של המאפיה המקומית. התשלום הבטיח שהסחורה לא תישדד עד ליעדה הסופי. התחנה הבאה היתה המע"מ, שהוסף על המחיר שכלל את עלות כל האגרות!
אם היצואן לרוסיה חשב שלמד את השיטה, הרי בכל נמל אחר היתה נהוגה שיטה שונה לחלוטין, כאילו מדובר במדינות שונות לחלוטין. לכן החדירה לשוק הזה הפכה להיות כל כך בעייתית, כך שרק סחורה נחוצה היתה מגיעה אליו ומייד נעטפת במאות אחוזים של מתווכים, מקורבים וסתם סחטנים אלימים.
מצער מאוד, אבל הרשויות המקומיות בארץ מזכירות מאוד את שיטת הנמלים הרוסיים. בפורום קבלנים שערכנו במערכת "ישראל היום", כולם סיפרו לנו על הנהלים השונים במועצות המקומיות בארץ. קבלנים מתמחים ברשויות מסוימות, מכירים את הנהלים והפעילים ורק כך מצליחים לקדם מיזמים. אין האחדה של נהלים, והתחושה של הפעילים בתחום היא של ג'ונגל סבוך.
לראש הרשות המקומית יש סמכות גדולה מאוד בוועדות המקומיות, אך גם היא מוגבלת. באופן מעשי הוא יכול לכפות את מרותו, גם במקומות שהיא לא חוקית. רבים מראשי הערים נאלצים לקחת סיכונים, לחרוג מהנהלים, כדי להוציא מיזמים לפועל, בלי שום קשר לטובתם האישית. אבל הכוח הזה שמתגלה הוא פרצה גדולה מדי. ראש הרשות מבין שהוא ממילא מפר את החוק לטובת העניין, אז מה עם טובתו האישית? מה גם שבמקרים רבים אין סתירה בין טובת העיר לבין טובתו האישית. כך, למשל, זירוז אישורי בנייה לבניין יוקרתי מסייע גם לדירה שלו או של קרוב משפחתו.
בשוק ההון יש איסורים ברורים על שימוש במידע פנים. מנכ"ל של חברה, למשל, שיודע שהחברה עומדת לבצע עסקת רכישה גדולה שתשפר את עמדתה, יכול להשתמש במידע הזה ולרכוש מניות, ולכן הרשות לניירות ערך מנטרת עסקאות של בעלי תפקידים ובכלל עסקאות שהתבצעו בסמוך להיווצרות המידע האסטרטגי. אך מה לגבי המידע שמצוי בידיו של ראש רשות ומקורביו? הרי הוא יודע לפני כולם על אדמות שעומדות לעבור הפשרה, על אדמות שאחוזי הבנייה עליהן עומדים לזנק.
ובמקום ה־130...
אנחנו מרבים לדבר על הגנבים, אך האם זה בכלל הוגן לתת בידי אנשים בשר ודם כל כך הרבה כוח ולצפות מהם לרסן את עצמם? אין פעיל אחד בתחום הנדל"ן שסבור שהשיטה מובנת וסבירה. איזה מין חוק זה, אם חייבים להפר אותו כדי להוציא לפועל מיזם?
ומי שצריך חיזוק לכך שהשיטה בארץ קלוקלת, מוזמן להציץ בנתוני הבנק העולמי, הדירוג העולמי של "קלות עשיית העסקים". ישראל מדורגת שם במקום ה־65 בעולם בטיפול באישורי בנייה! זה מקום מפוקפק מאוד, שמצביע על הכשל המובנה בשיטה, לא באנשים. בתחום רישום הנדל"ן - תחום חשוב מאין כמותו לכל משקיע - ישראל מדורגת בתחתית הדירוג העולמי, במקום ה־130! בחיבור לחשמל ישראל מדורגת במקום 77. הדירוגים האלה אומרים יותר מכל שמדובר במדינה שבה יש עסקנים, כמו בנמל ברוסיה. כי בלי עסקנים ומתווכים - אי אפשר לקדם עסקים.
הפרשה הזו מלמדת גם משהו על מחירי הנדל"ן בארץ, מחירי הדיור. יזם שצריך לעבור את כל מדורי הגיהינום הזה - לצלוח 11 שנים לשם השגת אישור בנייה בממוצע בארץ - רוצה שכר הולם על הסיכונים שהוא נוטל, על ההמתנה היקרה באותן שנים שהוא מממן קרקע שהוא ממתין לאישור הבנייה עליה.
זוהי העלות האמיתית של הדירה שלנו, ואליה נצרף מיסוי בשיעור של 50% לפחות - מס שבח, היטלים, אגרות ומע"מ. ואחרי כל אלה שרים מציעים לנו מענקים וסיוע.
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו