עד לפני שנה, החוק איפשר לפעול להוצאת השוכר תוך 30 יום בלבד ממועד תחילת השכירות. אם בעל הבית פיספס את 30 "ימי החסד", היה עליו להגיש תביעה לפינוי השוכר ותביעה כספית בבית המשפט - הליך שעשוי להימשך כשנתיים. התוצאה: שוכרים סרבנים נשארו נטועים בבית המושכר כאילו היה קניינם.

בדצמבר 2008 נכנס לתוקף השינוי החקיקתי שיזם פרידמן, המאפשר הגשת תביעת פינוי המתבררת בבית המשפט תוך 60 יום בלבד. על-אף שמדובר בהליך מקוצר, בפועל לצורך מימוש צו הפינוי שהוציא בית המשפט, על בעל הבית לפנות ללשכת ההוצאה לפועל, ולפתוח בהליך למימוש הצו לצורך פינוי הדייר. וכך, הליך זה נמשך כמה חודשים שבהם השוכר ממשיך לעשות במושכר כרצונו ואף צובר חובות נוספים.

החברה גובה תמורת ניהול הנכס תשלום שנתי חד פעמי בסך 750 שקל וכן 12.5% משכר הדירה. בין השאר מתחייבת החברה, במידה שמתעוררת בעיה, להעביר לבעל הבית את תשלומי השכירות במשך שלושה חודשים, ונושאת בכל העלויות המשפטיות הכרוכות בפינוי הדיירים הסרבנים.

"הדייר מנהל חוזה מולנו, לא מול אדם פרטי שלפעמים מנוצל בשל חוסר ידע ומעניק דחיות של התשלום. אצלנו אין דבר כזה. אנחנו חברה רצינית ומקצועית, מגובה בייעוץ משפטי ולא זזים מילימטר בלעדיו. אם מישהו לא משלם - אנו יורים בכל התותחים", מסכם אג'ימן.

"בהליך המקוצר", מסביר עו"ד דן הלפרט, "גם לאחר קבלת צו הפינוי מבית המשפט, בעל הבית אינו יכול ללכת למשטרה כדי שזו תפעל לפינוי הדייר. הוא נדרש לפנות ללשכת ההוצאה לפועל - הליך שעשוי לקחת זמן רב, שלא לדבר על העלויות.

"כדי לבצע פינוי על המשכיר לממן את הובלת המטלטלין של השוכר, אחסונם, ליווי שוטר, אם צריך, וכן וטרינר, אם השוכר מחזיק חיות. העלויות האלה יכולות להגיע לאלפי שקלים - לא כולל הסדר חובו של השוכר", מדגיש עו"ד הלפרט.

לדבריו, בעל בית שרוצה לפנות דייר יכול לפנותו בהליך רגיל - הגשת תביעה משותפת לפינוי וסעד כספי - שעשוי להימשך זמן רב, עד שנתיים. אפשרות נוספת היא לבחור ב"הליך פרידמן" המקוצר, אבל זה מפריד בין תביעת הפינוי לתביעה הכספית, ועל כן עליו להגיש תביעה משפטית נפרדת בכל שלב.

רק לאחר שבעל הבית פעל להוציא את הדייר הסרבן (באמצעות לשכת ההוצאה לפועל), הוא יכול להגיש תביעה כספית לפירעון החוב. הבעיה היא שבשלב זה כבר קשה לאתר את השוכרים.

"מדובר, לרוב, במקרים שהדייר חדל פירעון. הדייר מבין את המצב המשפטי, שהוא מתבצר בדירה בזמן שאין לו הסכם תקף, אבל אין לו ברירה ואין לו מה להפסיד. הוא מביא בחשבון שההליך המשפטי יימשך כמה חודשים, ולכן מעדיף ?להתנחל' בדירה", מסביר עו"ד הלפרט.

"השכרתי דירה בחדרה לשוכר יחיד במשך ארבע שנים ב-1,500 שקל", מספר בעלים של דירה. "לפני כשנה ביקשתי להעלות את שכר הדירה לכ-2,500 שקל, להתאימה למצב השוק, אבל השוכר סירב לשלם וגם סירב להתפנות מהדירה.

"מה לא עשיתי. צילצלתי אליו, אבל הוא לא ענה. השארתי הודעות, הוא לא חזר אלי. הגעתי אליו והתווכחתי אתו - אבל הוא בשלו, כאילו הדירה בבעלותו. הוא לא שילם לי בעבור שלושה חודשים, והחוב שלו תפח ל-7,000 שקל. לא ידעתי מה לעשות. כבר חשבתי לשלוח אנשים ש'יסדרו' אותו.

"בסוף החלטתי לפעול בהליך חוקי, אבל זו בעיה. לפני ארבעה חודשים פניתי לעורך דין, פתחנו תיק ולהפתעתי ההליך הסתיים תוך שלושה חודשים - בית המשפט הוציא צו פינוי לדייר. הלכתי וניפנפתי לדייר עם הצו, אבל מסתבר שלא די בכך. כדי לפנותו פיסית היה עלי לפנות להוצאה לפועל ולהתחיל הליך נוסף, שעשוי לקחת חודשים נוספים.

"ומה עם הכספים שהוא חייב לי? עוד לא קיבלתי ממנו שקל. נמסר לי שאני נדרש לפתוח הליך נוסף בבית המשפט. החוק פשוט לא נורמלי - בסופו של דבר, כל זה מעמיד אותי בפני פיתוי לפנות לגורמים חיצוניים שיטפלו בו", מוסיף בעל הנכס המתוסכל.

כמעט בלתי אפשרי לאפיין את השוכר הסרבן. זה יכול להיות עבריין, הומלס שחיפש קרש קפיצה לחיים יפים יותר או סתם אדם מן השורה שהסתבך כלכלית.

עו"ד הלפרט ייצג לקוחה שהשכירה את ביתה המפואר לבעל מקצוע חופשי יוקרתי תמורת סכום גבוה מאוד. בחוזה השכירות נקבע כי השוכר ישלם בעבור שלושת החודשים הראשונים, וכך היה. ואולם התשלומים הבאים לא הועברו לידיה. בדיעבד התברר כי השוכר היה בהליכי פשיטת רגל. הוא נשאר במשך שנה בדירה - בלי לשלם.

"אני מבחין בהחרפת הבעיה כתוצאה מההידרדרות במצב הכלכלי", אומר עו"ד הלפרט. "ככל שאנשים נמצאים במצוקה כלכלית קשה יותר, כך גובר הסיכוי שיגיעו למצב של חדלות פירעון ולא יצליחו לשלם את השכירות".

אז התקנות החדשות לא פותרות את הבעיה הקשה וגם לא ממש מקצרות את ההליכים המשפטיים לפינוי השוכרים הסרבנים. על המשכיר חלות מגבלות רבות המונעות ממנו לפעול: נאסר עליו להיכנס לבית המושכר מכיוון שייחשב מסיג גבול, להחליף מנעולים, לנתק חשמל או מים - וכמובן, הוא אינו רשאי לפעול בכוח לפינוי השוכר.

לכן, לא מפתיע שיש המעדיפים להעביר את הטיפול בבעיה לחברות המתמחות בכך, הגובות סכומים גבוהים תמורת השירות. חברת Sunshine מטפלת בסרבני תשלום באופן יצירתי תמורת סכום של כ-9,000 שקל. כך לדוגמה, החברה שולחת שוברי נופש לדיירים הסרבנים, ובזמן שאלה מבלים בחופשה מגיעים נציגיה ומרוקנים את הבית.

דרך פעולה נוספת היא הפעלת לחץ חברתי על הדייר הסרבן באמצעות השחרת שמו במקום עבודתו, בפני משפחתו או בבית הכנסת שבו הוא מתפלל. על-אף שבחברה טוענים כי דרכי פעולה אלה חוקיות - יש הסבורים כי הן בעייתיות.

כאן נכנסות לתמונה חברות הניהול, שמטפלות בהשכרת נכסים ובניהולם בגיבוי ייעוץ משפטי. חברת סיטי ניהול נכסים, שבבעלות סבסטיאן אג'ימן, מיעד קציר ומיכאל קבריט, מבטיחה גם טיפול בדיירים סרבנים.

"אנחנו מסננים את הדיירים, ולא חותמים עם כל אחד שיש לו כסף", מסביר אג'ימן. "אנחנו בודקים אם לשוכר יש יכולת החזר, דורשים צ'ק ביטחון, שני ערבים וערבות בנקאית אוטומטית המקצרת את ההליך.

"אם השוכר מפר את החוזה אנו מנסים לדבר אתו. אם זה לא עוזר מיידעים את הערבים ואף נותנים לו התראה בת שבעה ימים להסדיר את התשלום. במידה שלא עמד בכך - אני מחלט את הערבות", מפרט אג'ימן את הדרך שבה פועלת החברה להבטחת תשלום דמי השכירות.