בתביעה שהוגשה בשנת 2014 לבית המשפט המחוזי בנצרת, דרשו התובעים להכריז עליהם כבעלים הבלעדיים של הזכויות בגג ובחנייה בבניין שבנו כמה שנים קודם לכן על מגרש בצפון הארץ.
התביעה הוגשה בעקבות סכסוך עם רוכשי הדירה בקומה האחרונה שטענו כי הדירה נמכרה להם כולל הגג. התובעים טענו כי הם העניקו את הדירה לבנם במתנה, וזה מכר אותה. בהסכם המכר נכתב במפורש כי הוא מתייחס רק לזכויות הדירה ולא לגג ולחנייה.
בתגובה, טענו הנתבעים שבנם של התובעים התכוון למכור את הדירה ביחד עם הזכויות בגג ובחניה. לבקשת אביו – התובע – שהיה ה"רוח החיה" מאחורי העסקה הם הסכימו שלא לכלול את העניין בהסכם המכר. הם סיפרו כי בשלב מסוים, התובע דרש מהם 10,000 דולר עבור הזכויות להשתמש בגג באופן בלעדי.
הנתבעים אף הציגו "הסכם הבנות" ותשריט, שמעידים לטענתם על כך שהדירה כוללת גם שטח מהגג ומקום חניה קבוע.
בתגובה, טענו התובעים כי בשלב מסוים אכן הסכימו לקבל 10,000 דולר עבור הזכויות בגג, אלא שלאחר מכן הם התחרטו והחליטו לבנות עליו יחידת דיור נוספת. משכך, הם החליטו שלא לקחת את הכסף ולא לחתום על הסכם מחייב בנושא.
רכוש משותף, לא בלעדי
השופט אשר קולה ציין כי "הסכם ההבנות" עוסק בשטחים שנחשבים כעיקרון לרכוש משותף של כלל הדיירים בבניין, אך למרות זאת הוא לא נחתם על ידי כל בעלי הזכויות. השופט הבהיר כי כשמבקשים להצמיד לדירה מסוימת שטח שנחשב לרכוש משותף – יש צורך בהסכמת כל בעלי הדירות.
כמו כן, לא הוכח בשום מסמך שבנם של התובעים רכש אי-פעם זכויות בלעדיות על הגג המשותף או על החניה. יוצא אפוא, שהבן כלל לא יכול היה למכור לנתבעים זכויות שאין לו.
השופט הבהיר עוד, כי גם אם התובעים אפשרו לנתבעים להשתמש באופן בלעדי בגג ובחנייה, התנהגותם אינה מהווה תחליף לדרישת הכתב בעסקאות מקרקעין. כלומר, היה על הצדדים לעגן את ההסכמה הזו בהסכם המכר החתום.
"מדובר כידוע בעסקת מקרקעין וזו צריכה להיות בכתב, טענה להסכם בעל-פה, גם אם היה כזה, לא תועיל להם לנתבעים", כתב השופט בפסק הדין.
מכאן, השופט גם קיבל את טענת התובע כי אינו כבול להסכמתו למכור את הזכויות בגג לנתבעים, שכן כאמור, ההסכמה ביניהם לא השתכללה לכדי חוזה מחייב.
ואולם, למרות קבלת טענות התובעים, התביעה בכל זאת נדחתה מאותה סיבה שנדחו טענות הנתבעים, והיא שהגג והחנייה נחשבים לחלק מהרכוש המשותף לכל הדיירים אלא אם הוצמדו במפורש בתשריט לדירה אחרת. התובעים לא הצליחו להוכיח הצמדה כזו ועל כן לא ניתן להצהיר שיש להם זכויות בלעדיות בגג או בחניה.
מעבר לזה, הבית עדיין לא נרשם כבית משותף בטאבו. לפיכך, השופט הורה לצדדים להסדיר סוגיית הרישום ולצרף ללשכת רישום המקרקעין גם תקנון המסדיר את נושא הצמדת הגג והחניות – לאחר שיגיעו להסכמה בין כל בעלי הזכויות בבניין. לא נפסקו הוצאות.
- שמות ב"כ הצדדים לא צוינו בפסק הדין
עורכי דין דיני מקרקעין • לפסק הדין לחץ כאן
הכותב: עורך דין יצחק טפר עוסק בדיני מקרקעין
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
* הכותב לא ייצג בתיק
** המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.