ניו-יורק: אין קרקעות? בנו דירה במחסן

ניו יורק תמיד היתה מקום בו אנשים יכולים להתחיל מחדש, להמציא את עצמם מחדש, לנסות משהו חדש. גם הבניינים בעיר הם כאלו: הם יכולים לשנות את עורם ולהפוך לבנייני מגורים, למרות שקודם לכן היה להם ייעוד אחר לגמרי.

ניו-יורק - כתבות נוספות בערוץ הנדל"ן  של ynet:

• בישראל יש יוקר דיור? תראו מה קורה במנהטן
• ניו-יורק: ישראלים יהפכו כנסייה למגדל
• בועה במנהטן: הדירה בשמיים - גם המחיר
  

באופן טבעי, בנייני משרדים היו יעדים מועדפים לשינויים. בתי עסק רבים זקוקים היום לפחות שטחים מבעבר, ומבנים רבים יכלו לעבור הסבה לבתי מגורים. אבל אם נדבר על "הזדמנות שניה" אמיתית, מדובר בהמרה של בניינים שהיה קשה לדמיין שאי פעם יגורו בהם אנשים, כמו תחנות כוח, חניונים סגורים, בתי ספר, בתי קולנוע, מחסנים או בנקים.

דאון טאון מנהטן. מצוקת הדיור יוצרת פתרונות יצירתיים

על פי יזמים, מתווכי נדל"ן ונציגי רשויות בעיר, מגמה זו של הסבת מבנים מסוגים שונים למגורים - הולכת וגוברת. הסיבות מגוונות: השגת שטחים חדשים לבנייה ברחבי העיר וסביבתה אינה כה פשוטה; חלק מהמבנים הישנים גדולים הרבה יותר ממבנים חדשים שניתן לבנות באותו שטח לפי התקנות הנוכחיות; וגם הליך שינוי הייעוד יכול להיות היום מהיר יחסית.

"זו מגמה כללית מעבר לנדל"ן, תגובה לעולם שהופך ליותר ויותר אלקטרוני", אומר ל"ניו יורק טיימס" טובי מוסקוביץ, נשיא חברת הייעוץ הפיננסי Heritage Equity Partners. מוסקוביץ מקים בימים אלה בניין דירות בשכונת ווילאמסבורג, ברוקלין, בקומפלקס ששימש בעבר ככנסיה ובית ספר. "אנשים מרגישים יותר בנוח עם משהו שמרגיש אותנטי", הוא אומר.

על פי נתוני עיריית ניו יורק, מתחילת השנה הונפקו 28 היתרים לבנייה על שטח פנוי, אל מול 28 היתרים נוספים לשינוי מבנים קיימים. כלומר, מחצית מההיתרים ניתנו למבנים ששינו את ייעודם, כפי שהיה ב-2013. בשנת 2007, למשל, רק כשליש מההיתרים היו לשינוי בניינים קיימים.

חשמל וטלפונים

חלק מחזיתות הבניינים התעשייתיים הישנים לא נראות שונות מבתי מגורים רגילים, משום שבתחילת המאה ה-20 הם קיבלו אישור לבנייה רק אם החזית שלהם היה דומה למראה הכללי של סביבתם. הבניין בכתובת Jane Street 39, למשל, היה תחנת ממסר של חברת החשמל של אדיסון.

גם הבניין ברחוב לאפייט 214 שימש בעבר כתחנת ממסר, והפך לבניין הכולל 4 חדרי שינה ובריכת שחייה פנימית, על פי סטיבן הלפרן, הסוכן של חברת Urban Compass. החברה אחראית על השכרת הנכס ב-80 אלף דולר בחודש.

דוגמאות נוספות הם מגדל Walker של חברת הטלפוניה וריזון, בשכונת צ'לסי במנהטן, הפך לבניין דירות, וכך גם מגדל Stella בשכונת קיטשנס הל במנהטן.

עם זאת, הבניין בן 31 הקומות של חברת וריזון ברחוב 140 ווסט, הסמוך לבניין הסחר העולמי החדש במנהטן שהוקם על השטח שבו עמדו מגדלי התאומים, הוא המפואר שבחבורה. חזיתו של הבניין שהוקם ב-1927 ותופס בלוק שלם, עוצבה על ידי ראלף ווקר, אדריכל אר-דקו מפורסם, לרבות לובי עם גימורים צבועים זהב.

על גבי הבניין מוסיפים היזמים, Magnum Real Estate ו-CIM Group, לא פחות מ-161 דירות, בפרויקט בשם ברקלי סקוור. הדירות אמורות לצאת לשוק בספטמבר, במחיר של 23,100 דולר עד 33,000 דולר למ"ר. לדברי בן שאול, נשיא חברת היזמים. תוכניות השיפוץ, בעלות של 500 מיליון דולר, עדיין נמצאות בהליך אישור. חברות הטלפונים אמנם זקוקות היום לפחות ציוד, אך וריזון לא מוותרת על הבניין לחלוטין, וקומות 1 עד 10 עדיין ישמשו את החברה.

חניונים

הכבישים הפקוקים ותחנות הדלק הנעלמות גורמים לניו יורקרים רבים לבחור שלא להחזיק בכלי רכב צמוד. מבני חנייה, שנבנו למטרות פונקציונליות ולא מיועדים לשימור, הופכים ליעד פופולרי לשיפוץ.

בגריניץ' ווילג' שבמנהטן, למשל, שני חניונים הופכים למתחמי דירות, ברחוב 13 איסט מספר 12 וברחוב 12 איסט מספר 17.

החניון הראשון, הנמצא בסמוך לשדרה החמישית, נבנה ב-1930 ונישא לגובה 8 קומות, לפני שהתקנות הגבילו את היזמים לבנייה נמוכה. החלונות הוגדלו כדי להתאים לבניין מגורים, והחזית נבנתה מחדש, אך השיפוץ בוצע על גבי יסודות וקירות קיימים. מהלך זה חסך כסף רב, בפרויקט שעלותו 75 מיליון דולר. גם זמן הביצוע יהיה קצר יותר לעומת בניית מבנה חדש: 16 חודשי עבודה לעומת 24. מחירי הדירות בבניין עומדים על 7.5 מיליון דולר, עבור 3 חדרי שינה.

בבניין השני באזור, המוסב לבניין דירות, מחירי הדירות מתחילים מ-14 מיליון דולר.

בתי ספר וכנסיות

כנסיות ובתי כנסת, שהשימוש בהן הצטמצם במשך השנים, הפכו בחלקם לבנייני מגורים לפני שנים רבות, אך בגל השיפוצים האחרון התופעה הגיעה גם לברוקלין. בקומפלקס של סט. וינסנט דה פול נבנות כיום 104 דירות להשכרה, עם עיצוב שכולל אלמנטים רבים מהעיצוב המקורי, על אף שהנכס לא מוגדר היסטורי. "השמירה על המראה היא בחירה ולא מחויבות", אומר מוסקוביץ.

דירות עם חדר שינה אחד יושכרו בכ-3,900 דולר לחודש, לעומת דירות בנות 5 חדרים שיעלו 11,000 דולר.

אולמות קולנוע

בתי קולנוע סגורים, מהם יש עשרות בניו יורק, הופכים גם הם ליעד נחשק להסבה למבני מגורים. בית הקולנוע ריג'ווד, בשדרת מיירטל שבקווינס, הוא אחד מהם. בית הקולנוע נוסד ב-1916 ועבד עד 2008. החזית שלו הוגדרה בתור נכס היסטורי ב-2010.

התוכנית הנוכחית היא להפוך את הבניין למגורים, ביוזמת Bushburg Properties, שהסבה לאחרונה בית ספר קתולי בברוקלין לקומפלס של 46 דירות. בבית הקולנוע מקווה החברה להשכיר 50 דירות במגוון גדלים. החברה היזמית שילמה עבור הנכס 7 מיליון דולר ועבור שיפוצו 11 מיליון.

בתי ממשל

בתקופה בה כולם דורשים מהממשלה לקצץ, ניו יורק נתנה את חלקה, עם מכירה של מספר בתי ממשל בשנים האחרונות. בשנה שעברה מכרה העירייה את הבניין ברחוב צ'יימברס 49-51. מדובר בבניין בן 17 קומות שאכלס בעבר את בנק Emigrant Industrial Savings Bank, ובשנים האחרונות פעלו בו משרדים שונים כמו מחלקת החינוך של העייריה. הקונה היתה חברת Chetrit Group, ששילמה 92 מיליון דולר, על פי הנתונים העירוניים.